產託防禦強收益穩 靜待區域降息潮

MGS回酬下半年將維持3.8至3.85％

“今年以來，10年期MGS收益已上漲20個基點，因通脹率居高不下，市場對全球開啟降息的預期已推遲。我們的經濟學家團隊現在預估，MGS回酬今年下半年將維持在3.8至3.85％區間，明年下半年介於3.65至3.85％區間，而處於低位的債券回酬，讓產託作為防守組合方面顯得更為誘人。”

另外，豐隆研究經濟團隊預期，大馬下半年的貨幣政策將保持不變，鑑於我國10年期MGS回酬率約3.9％，和該行追蹤的產託回酬率相差約0.5％。

“隨著我國利率在短期內仍維持在當前水平，兩者之間的回酬率擴大空間有限。”

考量產托領域的風險與回酬平衡，分析員維持“中和”投資評級，並看好雙威產託（SUNREIT,5176,主板產業投資信託組），因該公司不僅資產多元化，購物中心和酒店資產也位於黃金地段，將持續受益於強勁的國內消費和更多遊客到來。

至於柏威年產託（PAVREIT,5212,主板產業投資信託組），豐隆研究認為，位於吉隆坡的主要購物中心柏威年和精英柏威年（Elite Pavilion Mall）將能喜迎更多遊客，柏威年廣場（Pavilion Bukit Jalil）的租金貢獻也將繼續改善。

新商場加劇競爭

縱然購物商場出租率和租金仍穩定增長，但隨著兩個新的購物商場即將開業，預計將增加約150萬平方呎的零售空間，進而加大業界競爭，分析員點出，還是得密切留意新商場的動向。

肯納格研究分析員披露，這也是繼The Exchange TRX及白沙羅高原柏威年廣場第一期去年下半年開張後，吉隆坡將迎來的兩個新購物商場，分別是今年將開業的白沙羅高原柏威年廣場（Pavilion Damansara Heights Mall）第二期及預計明年下半年投運的默迪卡118摩天大樓（Merdeka 118）。

購物商場高度飽和

“我們雖正面看待那些有購物商場，且地點良好的產託，但也留心那些新穎、大型且高調的新商場，畢竟這個市場（購物商場）已高度飽和。”

不過，值得一提是購物商場的出租率有持穩的現象，且租金也逐步改善。分析員點出，今年首季的購物商場出租率為77.6％，優於去年第四季的76.4％，另外追蹤的產託，租金平均按年增長3％。

興業研究指出，隨著去年蒙受較高電費和借貸成本衝擊，短期內成本料不再面臨顯著風險，同時經濟活動重啟至今2年，租金應已合理化，大部分產託管理層普遍認為，租金將個位數增長。

“我們追蹤的幾家購物商場，旅遊業向好將是零售消費最大的動力，尤其惠及陽光廣場（Suria KLCC）和吉隆坡柏威年（Pavillion KL），料能抵禦來自The Exchange TRX的競爭。”

儘管如此，豐隆研究認為，默迪卡118摩天大樓和白沙羅高原柏威年廣場第二期的到來，或會影響黃金地段購物商場的租金表現。

辦公樓供需失衡

分析員點出，辦公樓仍面對供需失衡挑戰，尤其巴生河流域即將有5棟新辦公樓加入戰場，預計空置率將進一步上升，進而對辦公樓租金構成壓力。

肯納格研究指出，這5棟辦公樓將為巴生河流域現有辦公樓庫存，帶來多140萬平方呎的空間，當中兩棟坐落在吉隆坡市中心，分別是聯邦土地統一及復興有限公司（FELCRA）大樓、The Exchange TRX辦公樓。

首季出租率72％

“今年首季辦公樓出租率錄得72％，僅比去年末季71.9％略高0.1％，我們知道高增長領域如科技與金融對於辦公樓需求有所增長，但基於供需持續失衡，相信辦公樓市場將繼續受壓。”

豐隆研究認為，政府近期積極吸引更多跨國公司在巴生河流域設立區域辦事處，並促進本地創業的舉措，料可更為活化本地辦公樓市場。

“然而，由於新竣工辦公樓增加，特別是默迪卡118摩天大樓（淨可租賃面積170萬平方呎），預計空置率將進一步上升，進而對辦公樓租金繼續構成壓力。”

縱然辦公樓領域挑戰並非一時半刻可解，但興業研究分析員認為，認真做功課還是能找到好的投資機會，比如股息誘人的中環產託（SENTRAL,5123,主板產業投資信託組）。“該產托出租率雖會波動，但我們認為，在強勁辦公樓資產支撐下，尤其去年12月收購天地數網大廈（Menara CelcomDigi），仍可確保淨利表現。”

該行首選中環產託（SENTRAL,5123,主板產業投資信託組）和AXIS產託（AXREIT,5106,主板產業投資信託組），因前者產業組合多元同時也有積極收購策略，至於AXIS產託則因工業次組合有韌性。

“另外，潛在收購新山谷中城廣場（Mid Valley Southkey）使得怡保花園產託（IGBREIT,5227,主板產業投資信託組）充滿變數（wild card），畢竟上述購物廣場週末來自新加坡的人流量較高，且怡保花園產託負債率低，料能輕鬆獲得資金展開收購。”

肯納格研究首選KLCC產託（KLCC,5235SS,主板產業投資信託組）及柏威年產託（PAVREIT,5212,主板產業投資信託組），因前者的國油雙峰塔是國內外遊客必到訪景點，而後者購物商場租客組合穩定，尤其有很多奢侈品牌及連鎖。

工業產業前景看好

中國+1的戰略可讓生產商減少對中國的依賴，將目光投向東南亞設立基地，分析員看好工業產業長期前景，相信強勁需求將能維持出租率和租金回酬率。

豐隆研究分析員注意到，工業產業的強勁需求已造成要價上漲。

“調查顯示，目前的要價上限為5至6％，因此缺乏可增加收益的收購項目，或限制工業投資信託進一步上揚。”

在2030年工業大藍圖的支持下，今年首季的工業產業交易總量回升，錄得8宗交易，總值1億9500萬令吉，對比2023年首季僅6宗交易，總值1億5500萬令吉。我國今年首季獲批的製造業投資總額，按年增長175％，至429億令吉；前期為156億令吉。

3大利好惠及零售酒店

分析員認為，在3大利好即公積金第三戶頭和公務員加薪、低失業率與穩定工資增長及更多國際遊客到來，有助我國零售和酒店業保持良好發展勢頭，進而惠及產托領域。

數據顯示，大馬最新的零售銷售繼續從疫情期間的低點回升，有可能繼續保持這一上升趨勢。

豐隆研究指出，政府今年第二季宣佈的兩項關鍵措施，即公積金第三戶頭和公務員加薪13％，將促進可支配收入增長，另外我國失業率也保持在較低水平及工資增長穩定。

“我們認為，這些因素很可能會促進私人消費，刺激更多的零售消費，從而增加購物人流和租賃銷售額。”

另一方面，今年首季到訪我國的遊客人數達580萬人，而政府今年設定的目標是2730萬遊客和1027億令吉的遊客收入；去年的遊客總人數為2010萬人，遊客總收入為713億令吉。

分析員點出，隨著先前我國延長中國遊客的免簽證旅遊，加上全球航班運力恢復，有助帶動遊客人數今年持續走高，擁有酒店資產的產託料可受益。

“舉例，吉隆坡文華東方酒店自去年第三季以來已恢復盈利，而雙威旗下各酒店的入住率和房價也有所改善，隨著遊客的增加，我們相信酒店營運商中短期內可維持良好表現。”