购物商场太多了吗？（系列一）| 购物商场 既过剩也不足 全马1074间 四分一在雪隆

然而，新商场涌现的势头依然未有停歇的迹象，雪隆即将在今年迎来两家大型购物商场，分别是118商场（118 Mall）和白沙罗高原柏威年广场第二期。

拉曼大学商业与金融学院教授黄锦荣博士接受《投资致富》时指出，雪隆购物商场供应过剩的议题早在2017年以前就曾多次被提及，但过去这么多年新商场仍不断增加，从经济学角度来看，有需求才会有供应，这是一套永恒的市场定律，这显现了大马人对购物商场的依赖，整个市场有其需求所在。

每座城市的住宅区建立后，会形成自己的生活形态，并逐渐发展成能够自我满足的社区，学校、商店、娱乐休闲设施等将陆续出现，逐渐完善社区的基础建设，居民在社区内便可满足衣食住行玩乐等所有需求。

购物商场本身正是一个能够满足多元需求于一体的综合体，很好的展现其多元性，从看电影买书报，到餐饮娱乐休闲购物，甚至与家人朋友喝茶聊天等，商场都具备非常多元的选择。

此外，在经历冠病疫情后，许多人的工作模式和生活形态发生显著变化，居家办公成为普遍现象。但长期在家工作带来的单调，又或是家中嘈杂的环境，促使更多人找寻新的工作环境，而购物商场中的咖啡厅成了许多人居家办公的第二个选择，不仅可享受商场提供的便利设施和舒适环境，多样化的餐饮选择更能方便大家在工作之余解决三餐问题。

VisCreative公司设计董事黄淑萍指出，由于大马终年气候炎热，到宽阔的商场逛街购物及享受冷气设备是大马人最喜爱的事情之一，商场舒适的环境让消费者更好的享受购物和娱乐体验，加上充足的停车位，让购物体验更加便利，让其成为许多大马人购物逛街、休闲娱乐的首选。

尤其对许多家长来说，周末或节假日想带孩子度过愉快的家庭日，购物商场无疑是一个非常好的选择，这不仅是因为商场提供多元化的娱乐休闲项目，还因为它们的安全和便利也是家长们考虑的主要因素。

每逢佳节期间，各大购物商场都会精心布置、策划丰富的活动与多样的促销，满满的佳节庆典氛围，吸引顾客拍照打卡、逛街购物，逛商场已然成为许多大马人在佳节期间感受节庆气氛的重要活动。

根据国家房产信息中心（NAPIC）的报告，截至2023年底，全国共有高达1074家购物商场，其中雪隆地区占了超过四分之一，细分来说，吉隆坡有118家购物商场，而雪兰莪则高达155家。

此外，除了在今年上半年开幕的Bloomsvale购物中心，以及下半年将面世的118商场（118 Mall）、白沙罗高原柏威年广场第二期、Elmina湖畔商场以外，其他兴建中的还包括吉隆坡8Conlay、豪利大楼（Oxley Tower）和Empire City商场等。

万挠鹅唛加影商场不足

虽说大马人喜爱逛商场，对商场的依赖让市场有着一定的需求，但近年来大量新商场的兴起，尤其是巴生河流域在过去9年间便有超过30家新商场涌现，这无疑会影响市场的供需平衡，也让购物商场供应过剩的问题再次掀起讨论。

大马购物中心协会（PPK）主席潘瑞莲指出，根据该协会2022年调查报告显示，涵盖购物商场、零售店、街边店屋的零售面积达5亿4150万平方呎，若仅计算购物商场，零售面积仅1亿9160万平方呎。

以人均购物中心面积来看，大马为5.9平方呎（2022年数据），低于美国（2021年：23.1平方呎）、加拿大（2021年：16.8平方呎）和澳洲（2018年：11.4平方呎），与新加坡（2021年：5.8平方呎）相近。

若以分布来看，大马购物商场主要集中在雪隆地区，其次则是槟城和柔佛，其他州属的商场则比较少，甚至还有一些州属面临购物商场不足。

黄淑萍认为，购物商场过剩可能是一种感觉，许多主要商场集中在吉隆坡地区，尤其是近年来新商场涌现让吉隆坡市中心商场更为密集，但若纵观整个巴生河流域，其实很多地区还未有大型购物商场。

“像是万挠、鹅唛、加影，这些地区仍然需要商场，因为他们驾车去城市蛮远，而且还会塞车。”

极具特色 达国际水平

新商场一座座的冒起，无疑加剧本就激烈的市场竞争，但若从全马购物商场数量、人均购物商场空间等方面来看，大马商场是否供应过剩似乎仍存有争议。然而，不可否认的是，吉隆坡市中心商场确实相当密集，这其中缘由与大马“购物天堂”地位有密切关系。

黄淑萍指出，对本地人而言，吉隆坡市中心购物商场可能太过密集，甚至供应过剩，但对游客却是个卖点，许多商场的主要目标客户群是游客，大马作为购物天堂，需要给予游客更多不同的选择。

“他（游客）以前想要到马来西亚玩三天两夜，现在可能可以留四天三夜，多留一天的话，多一点购物逛街，对我们的经济也好，旅游可以带动国家外汇收入。”

她认为，国内商场需要不断改变，才会让人觉得有发展和进步，若没有新商场开幕，十年前与十年后都是一个样，这会让人缺乏新鲜感，很难再吸引国际游客重游。

谈及大马购物天堂地位与隆市购物商场趋向密集发展的关系时，潘瑞莲认为，这确实有可能，以武吉免登商业区为例，时代广场、金河广场、Lot10商场等数家商场非常接近，每家商场有各自的特色，这对游客是个吸引点。

许多世界知名的购物商区，如东京银座、伦敦摄政街（Regent Street）、上海南京路、曼谷素坤逸（Sukhumvit）街区，都是商场汇集的中心，是许多国际游客的购物天堂。

此外，大马许多购物商场都达到国际水平，非常具有特色，甚至不少还荣获国际级别的奖项，像是武吉加里尔柏威年，就荣获2024年FIABCI世界卓越大奖零售类世界金奖，这些荣誉充分表明，大马的购物商场具备与国际知名商场媲美的实力。

雪隆人口密集 商场林立

过去20多年来，我国政府都致力于将大马打造成世界级购物景点，除了经常举办购物嘉年华吸引游客，也积极推动许多高级购物商场的落成，从1990年代的双峰塔购物中心阳光广场（Suria KLCC），到2007年的柏威年广场，再到去年开幕的TRX商场。

黄锦荣指出，密集的购物商场无疑会成为游客喜爱的去处，隆市密集的商场区，除了是政府积极打造购物天堂地位推动的政策外，雪隆本身也存有一些先决条件。

政府有意打造密集式的商场区时，必然会选择人口密集、商业活动密集的地区，雪隆区本来就很密集，一开始便有了这一先决条件。当政府积极打造“购物天堂”计划时，这个地区就会更为密集，并成为一个景点开始引流，让其计划成功，成为一个内生的循环。

“这个事情如果你要复制在其他州属其实很困难，比如说复制在马六甲，马六甲游客多吗？很多游客，但过去几十年来，购物商场还是那两三家，因为本身的内生条件就不足，商业活动不密集，人口不密集，本来条件就不足，所以硬生生要套入下去，是没办法支撑的。”

其次，大家对各个地方的特征开始会有区别化，如到雪隆区旅游，一般都不太会选择户外活动，户外活动多会选择去东马或是东海岸，雪隆区则是城市生活，强调的就是密集、多元、丰富，在雪隆建商场也合情合理。

“你到外头去玩的时候，会希望整条都是商场街，会花最起码一两天，或两三天都在这个地方游逛，你在这个地方基本上就会住、吃、买。如果从旅游的角度来讲，密集的商场就是一个卖点。若商场距离太远，这也不符合游客旅游的角度。”

他指出，促成吉隆坡成为购物景点，除了政府政策，还必须与当地的地理环境结合，才能产生可持续性的发展，若单靠政策就可以推动的话，大马到处都可以是“购物天堂”。

KLCC奠定大马“购物天堂”地位

大马“购物天堂”地位的发展，这可追溯到1990年代，时任首相敦马哈迪推出一系列现代化与国家经济转型，并在1990年代末推动双峰塔项目，其中也包括双峰塔购物中心阳光广场，我国首家高级大型购物商场，为大马迈向“购物天堂”地位奠定基础。

步入21世纪，前首相拿督斯里纳吉任内更持续加强大马“购物天堂”的地位，除了宣布废除300项进口名牌日用品税务，也大力推广全国购物促销活动，以吸引大量国际购物者来马旅游购物。

吉隆坡许多新高级购物商场如柏威年广场、武吉免登啦啦宝都、吉隆坡TRX商场等大型购物商场项目，都是在这一期间动工并逐渐完工。

黄锦荣指出，双峰塔与阳光商场这一地标建筑物的落成，让大家开始对大马高端商业区和购物商场有认可和印象，因此接下来才会有其他的商场，这确实是为大马成为购物天堂奠定了基础。

“以前本来就有商场，就像在金河广场那一带，但它作为吸引外国游客的购物天堂来说，它的档次不同，效应也不太一样。”

他指出，当年敦马哈迪在计划推出吉隆坡双峰塔计划时，遭到很多反对声浪，不少人质疑为什么要耗钱为外国人打造购物天堂，不仅会造成四周拥挤，亦不符合当时大马人的经济水平。

甚至在纳吉推动TRX的时候，反对声音也很多，除了这与一马案件有关而引来非议外，也有认为这些都是好大喜功的项目。

但今天回看，吉隆坡双峰塔已成为我国的重要地标，这确实是一个非常正面的形象代表，其商场也是维持最好的商场之一，从1990年代开幕至今，依然是许多人会去的商场之一；包括TRX商场，也是许多人会去拍照打卡、购物逛街的商场。

“我们可能可以剔除一个刻板印象──建商场就是耗钱、好大喜功。”

疫后加速吸引游客回流

冠病疫情冲击大马旅游业，国内购物商场也不可避免地受到严重影响。然而，随着疫情退散和旅游业复苏，大马凭借多元文化、语言优势、多样化的美食选择以及实惠的商品价格等独特优势，有望再度吸引国际游客到来，持续巩固其作为“购物天堂”的地位。

黄淑萍认为，虽然大马穆斯林占大多数，但文化、美食却非常多样化，购物与饮食都非常受欢迎，除了中国等国家或地区游客喜欢到大马旅游，中东国家游客也非常喜欢来马旅游。

“因为吃很方便，大马很多清真食品，（中东游客）很容易找到吃的，购物也很方便，东西也不会很贵。”

除了多元文化和美食选择，语言也是大马在发展旅游服务方面的一大优势。大马的多语言环境使其能够与来自不同国家的游客进行有效沟通。例如，与印尼游客可以用马来语交流，与欧美游客可以说英语，而与中国、香港和台湾的游客则可以讲华语，这大大扩大其游客受众群体。

黄锦荣指出，我国在商品种类与价格方面，都是能够媲美许多发达国家，包括新加坡、欧洲等，当然要与韩国、日本相比，日韩的选择性可能会要更多一点，但对大马这一发展中国家来说，性价比是相当高的。

“在国外能够买到的，在国内也能够买到，甚至更便宜一些，不管是国内消费者，或是国外来到大马的游客，应该都可以感受得到。”

他指出，大马在十几年前都常会举办购物嘉年华吸引游客，但在疫情后，购物嘉年华则略显褪色。

潘瑞莲指出，受疫情影响，大马购物零售业的发展在过去几年慢了下来，今年该协会将与旅游局合作，积极推广大马旅游业，大马购物天堂的地位亦是吸引外国游客来马旅游的重要宣传点。

【总结】

在看待“大马购物商场是否供过于求”、“雪隆商场会否过于拥挤”等问题时，不同人眼中都有不同的看法，这些商场集中的商区，对本地人而言，或许有着过于密集，甚至有供应过剩的印象，但若站在旅游业的角度来看，这正是吸引外国游客的一大卖点。