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继备受关注的吉隆坡TRX商场于去年11月底正式营业后,默迪卡118商场也摩拳擦掌,放眼在今年开幕。眼看越来越多的新购物商场涌现,不禁让人想起数年前国家银行总裁说过的,“全长40公里的白蒲大道(LDP)有多达20座商场……”
其实,大马真的需要那么多购物商场吗?
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国人爱逛 游客爱买
大马购物商场过剩并非新鲜议题,早在2017年,时任国行总裁拿督莫哈末依布拉欣就指出,在长达40公里的白蒲大道上已经有超过20家购物商场,表明零售业已出现供过于求的情况。但如今这么多年过去了,国内新购物商场有增无减,不禁让人疑惑,我们真的需要那么多商场吗?
根据产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE/WTW)资料显示,在2015至2023年的9年间,巴生河流域共有超过30家新购物商场开幕,当中不乏一些响当当的商场,成为雪隆购物商场竞争格局中的重要一环。
回溯至2015年,当年新开幕的商场包括The Atria、双威太子广场(Sunway Putra Mall)、蕉赖宜家(Ikea)等6家。隔年更有高达9家新商场开张,其中包括双威伟乐广场(Sunway Velocity)和精英柏威年(Pavilion Elite)等。
接下来的3年,雪隆新商场的数量增长速度略有放缓,分别有3家、7家和1家相继开业。在这期间,像吉隆坡门户广场(KL Gateway Mall)、蕉赖MyTown购物商场、蕉赖亿国城商场(Eko Cheras Mall)等商场也相继涌现。
尽管在疫情期间,大马经济几乎陷入停滞,但是在2020年,雪隆仍有3家新商场开幕。进入后疫情时代,新大型商场更是接连开幕,例如武吉加里尔柏威年(Pavilion Bukit Jalil)、武吉免登啦啦宝都(Lalaport)、吉隆坡TRX商场等,短短3年间便有13家新商场开业。
然而,新商场涌现的势头依然未有停歇的迹象,雪隆即将在今年迎来两家大型购物商场,分别是118商场(118 Mall)和白沙罗高原柏威年广场第二期。
拉曼大学商业与金融学院教授黄锦荣博士接受《投资致富》时指出,雪隆购物商场供应过剩的议题早在2017年以前就曾多次被提及,但过去这么多年新商场仍不断增加,从经济学角度来看,有需求才会有供应,这是一套永恒的市场定律,这显现了大马人对购物商场的依赖,整个市场有其需求所在。
每座城市的住宅区建立后,会形成自己的生活形态,并逐渐发展成能够自我满足的社区,学校、商店、娱乐休闲设施等将陆续出现,逐渐完善社区的基础建设,居民在社区内便可满足衣食住行玩乐等所有需求。
购物商场本身正是一个能够满足多元需求于一体的综合体,很好的展现其多元性,从看电影买书报,到餐饮娱乐休闲购物,甚至与家人朋友喝茶聊天等,商场都具备非常多元的选择。
此外,在经历冠病疫情后,许多人的工作模式和生活形态发生显著变化,居家办公成为普遍现象。但长期在家工作带来的单调,又或是家中嘈杂的环境,促使更多人找寻新的工作环境,而购物商场中的咖啡厅成了许多人居家办公的第二个选择,不仅可享受商场提供的便利设施和舒适环境,多样化的餐饮选择更能方便大家在工作之余解决三餐问题。
VisCreative公司设计董事黄淑萍指出,由于大马终年气候炎热,到宽阔的商场逛街购物及享受冷气设备是大马人最喜爱的事情之一,商场舒适的环境让消费者更好的享受购物和娱乐体验,加上充足的停车位,让购物体验更加便利,让其成为许多大马人购物逛街、休闲娱乐的首选。
尤其对许多家长来说,周末或节假日想带孩子度过愉快的家庭日,购物商场无疑是一个非常好的选择,这不仅是因为商场提供多元化的娱乐休闲项目,还因为它们的安全和便利也是家长们考虑的主要因素。
每逢佳节期间,各大购物商场都会精心布置、策划丰富的活动与多样的促销,满满的佳节庆典氛围,吸引顾客拍照打卡、逛街购物,逛商场已然成为许多大马人在佳节期间感受节庆气氛的重要活动。
根据国家房产信息中心(NAPIC)的报告,截至2023年底,全国共有高达1074家购物商场,其中雪隆地区占了超过四分之一,细分来说,吉隆坡有118家购物商场,而雪兰莪则高达155家。
此外,除了在今年上半年开幕的Bloomsvale购物中心,以及下半年将面世的118商场(118 Mall)、白沙罗高原柏威年广场第二期、Elmina湖畔商场以外,其他兴建中的还包括吉隆坡8Conlay、豪利大楼(Oxley Tower)和Empire City商场等。
万挠鹅唛加影商场不足
虽说大马人喜爱逛商场,对商场的依赖让市场有着一定的需求,但近年来大量新商场的兴起,尤其是巴生河流域在过去9年间便有超过30家新商场涌现,这无疑会影响市场的供需平衡,也让购物商场供应过剩的问题再次掀起讨论。
大马购物中心协会(PPK)主席潘瑞莲指出,根据该协会2022年调查报告显示,涵盖购物商场、零售店、街边店屋的零售面积达5亿4150万平方呎,若仅计算购物商场,零售面积仅1亿9160万平方呎。
以人均购物中心面积来看,大马为5.9平方呎(2022年数据),低于美国(2021年:23.1平方呎)、加拿大(2021年:16.8平方呎)和澳洲(2018年:11.4平方呎),与新加坡(2021年:5.8平方呎)相近。
若以分布来看,大马购物商场主要集中在雪隆地区,其次则是槟城和柔佛,其他州属的商场则比较少,甚至还有一些州属面临购物商场不足。
黄淑萍认为,购物商场过剩可能是一种感觉,许多主要商场集中在吉隆坡地区,尤其是近年来新商场涌现让吉隆坡市中心商场更为密集,但若纵观整个巴生河流域,其实很多地区还未有大型购物商场。
“像是万挠、鹅唛、加影,这些地区仍然需要商场,因为他们驾车去城市蛮远,而且还会塞车。”
极具特色 达国际水平
新商场一座座的冒起,无疑加剧本就激烈的市场竞争,但若从全马购物商场数量、人均购物商场空间等方面来看,大马商场是否供应过剩似乎仍存有争议。然而,不可否认的是,吉隆坡市中心商场确实相当密集,这其中缘由与大马“购物天堂”地位有密切关系。
黄淑萍指出,对本地人而言,吉隆坡市中心购物商场可能太过密集,甚至供应过剩,但对游客却是个卖点,许多商场的主要目标客户群是游客,大马作为购物天堂,需要给予游客更多不同的选择。
“他(游客)以前想要到马来西亚玩三天两夜,现在可能可以留四天三夜,多留一天的话,多一点购物逛街,对我们的经济也好,旅游可以带动国家外汇收入。”
她认为,国内商场需要不断改变,才会让人觉得有发展和进步,若没有新商场开幕,十年前与十年后都是一个样,这会让人缺乏新鲜感,很难再吸引国际游客重游。
谈及大马购物天堂地位与隆市购物商场趋向密集发展的关系时,潘瑞莲认为,这确实有可能,以武吉免登商业区为例,时代广场、金河广场、Lot10商场等数家商场非常接近,每家商场有各自的特色,这对游客是个吸引点。
许多世界知名的购物商区,如东京银座、伦敦摄政街(Regent Street)、上海南京路、曼谷素坤逸(Sukhumvit)街区,都是商场汇集的中心,是许多国际游客的购物天堂。
此外,大马许多购物商场都达到国际水平,非常具有特色,甚至不少还荣获国际级别的奖项,像是武吉加里尔柏威年,就荣获2024年FIABCI世界卓越大奖零售类世界金奖,这些荣誉充分表明,大马的购物商场具备与国际知名商场媲美的实力。
雪隆人口密集 商场林立
过去20多年来,我国政府都致力于将大马打造成世界级购物景点,除了经常举办购物嘉年华吸引游客,也积极推动许多高级购物商场的落成,从1990年代的双峰塔购物中心阳光广场(Suria KLCC),到2007年的柏威年广场,再到去年开幕的TRX商场。
黄锦荣指出,密集的购物商场无疑会成为游客喜爱的去处,隆市密集的商场区,除了是政府积极打造购物天堂地位推动的政策外,雪隆本身也存有一些先决条件。
政府有意打造密集式的商场区时,必然会选择人口密集、商业活动密集的地区,雪隆区本来就很密集,一开始便有了这一先决条件。当政府积极打造“购物天堂”计划时,这个地区就会更为密集,并成为一个景点开始引流,让其计划成功,成为一个内生的循环。
“这个事情如果你要复制在其他州属其实很困难,比如说复制在马六甲,马六甲游客多吗?很多游客,但过去几十年来,购物商场还是那两三家,因为本身的内生条件就不足,商业活动不密集,人口不密集,本来条件就不足,所以硬生生要套入下去,是没办法支撑的。”
其次,大家对各个地方的特征开始会有区别化,如到雪隆区旅游,一般都不太会选择户外活动,户外活动多会选择去东马或是东海岸,雪隆区则是城市生活,强调的就是密集、多元、丰富,在雪隆建商场也合情合理。
“你到外头去玩的时候,会希望整条都是商场街,会花最起码一两天,或两三天都在这个地方游逛,你在这个地方基本上就会住、吃、买。如果从旅游的角度来讲,密集的商场就是一个卖点。若商场距离太远,这也不符合游客旅游的角度。”
他指出,促成吉隆坡成为购物景点,除了政府政策,还必须与当地的地理环境结合,才能产生可持续性的发展,若单靠政策就可以推动的话,大马到处都可以是“购物天堂”。
KLCC奠定大马“购物天堂”地位
大马“购物天堂”地位的发展,这可追溯到1990年代,时任首相敦马哈迪推出一系列现代化与国家经济转型,并在1990年代末推动双峰塔项目,其中也包括双峰塔购物中心阳光广场,我国首家高级大型购物商场,为大马迈向“购物天堂”地位奠定基础。
步入21世纪,前首相拿督斯里纳吉任内更持续加强大马“购物天堂”的地位,除了宣布废除300项进口名牌日用品税务,也大力推广全国购物促销活动,以吸引大量国际购物者来马旅游购物。
吉隆坡许多新高级购物商场如柏威年广场、武吉免登啦啦宝都、吉隆坡TRX商场等大型购物商场项目,都是在这一期间动工并逐渐完工。
黄锦荣指出,双峰塔与阳光商场这一地标建筑物的落成,让大家开始对大马高端商业区和购物商场有认可和印象,因此接下来才会有其他的商场,这确实是为大马成为购物天堂奠定了基础。
“以前本来就有商场,就像在金河广场那一带,但它作为吸引外国游客的购物天堂来说,它的档次不同,效应也不太一样。”
他指出,当年敦马哈迪在计划推出吉隆坡双峰塔计划时,遭到很多反对声浪,不少人质疑为什么要耗钱为外国人打造购物天堂,不仅会造成四周拥挤,亦不符合当时大马人的经济水平。
甚至在纳吉推动TRX的时候,反对声音也很多,除了这与一马案件有关而引来非议外,也有认为这些都是好大喜功的项目。
但今天回看,吉隆坡双峰塔已成为我国的重要地标,这确实是一个非常正面的形象代表,其商场也是维持最好的商场之一,从1990年代开幕至今,依然是许多人会去的商场之一;包括TRX商场,也是许多人会去拍照打卡、购物逛街的商场。
“我们可能可以剔除一个刻板印象──建商场就是耗钱、好大喜功。”
疫后加速吸引游客回流
冠病疫情冲击大马旅游业,国内购物商场也不可避免地受到严重影响。然而,随着疫情退散和旅游业复苏,大马凭借多元文化、语言优势、多样化的美食选择以及实惠的商品价格等独特优势,有望再度吸引国际游客到来,持续巩固其作为“购物天堂”的地位。
黄淑萍认为,虽然大马穆斯林占大多数,但文化、美食却非常多样化,购物与饮食都非常受欢迎,除了中国等国家或地区游客喜欢到大马旅游,中东国家游客也非常喜欢来马旅游。
“因为吃很方便,大马很多清真食品,(中东游客)很容易找到吃的,购物也很方便,东西也不会很贵。”
除了多元文化和美食选择,语言也是大马在发展旅游服务方面的一大优势。大马的多语言环境使其能够与来自不同国家的游客进行有效沟通。例如,与印尼游客可以用马来语交流,与欧美游客可以说英语,而与中国、香港和台湾的游客则可以讲华语,这大大扩大其游客受众群体。
黄锦荣指出,我国在商品种类与价格方面,都是能够媲美许多发达国家,包括新加坡、欧洲等,当然要与韩国、日本相比,日韩的选择性可能会要更多一点,但对大马这一发展中国家来说,性价比是相当高的。
“在国外能够买到的,在国内也能够买到,甚至更便宜一些,不管是国内消费者,或是国外来到大马的游客,应该都可以感受得到。”
他指出,大马在十几年前都常会举办购物嘉年华吸引游客,但在疫情后,购物嘉年华则略显褪色。
潘瑞莲指出,受疫情影响,大马购物零售业的发展在过去几年慢了下来,今年该协会将与旅游局合作,积极推广大马旅游业,大马购物天堂的地位亦是吸引外国游客来马旅游的重要宣传点。
【总结】
在看待“大马购物商场是否供过于求”、“雪隆商场会否过于拥挤”等问题时,不同人眼中都有不同的看法,这些商场集中的商区,对本地人而言,或许有着过于密集,甚至有供应过剩的印象,但若站在旅游业的角度来看,这正是吸引外国游客的一大卖点。
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