購物商場太多了嗎？（系列一）| 購物商場 既過剩也不足 全馬1074間 四分一在雪隆

然而，新商場湧現的勢頭依然未有停歇的跡象，雪隆即將在今年迎來兩家大型購物商場，分別是118商場（118 Mall）和白沙羅高原柏威年廣場第二期。

拉曼大學商業與金融學院教授黃錦榮博士接受《投資致富》時指出，雪隆購物商場供應過剩的議題早在2017年以前就曾多次被提及，但過去這麼多年新商場仍不斷增加，從經濟學角度來看，有需求才會有供應，這是一套永恆的市場定律，這顯現了大馬人對購物商場的依賴，整個市場有其需求所在。

每座城市的住宅區建立後，會形成自己的生活形態，並逐漸發展成能夠自我滿足的社區，學校、商店、娛樂休閒設施等將陸續出現，逐漸完善社區的基礎建設，居民在社區內便可滿足衣食住行玩樂等所有需求。

購物商場本身正是一個能夠滿足多元需求於一體的綜合體，很好的展現其多元性，從看電影買書報，到餐飲娛樂休閒購物，甚至與家人朋友喝茶聊天等，商場都具備非常多元的選擇。

此外，在經歷冠病疫情後，許多人的工作模式和生活形態發生顯著變化，居家辦公成為普遍現象。但長期在家工作帶來的單調，又或是家中嘈雜的環境，促使更多人找尋新的工作環境，而購物商場中的咖啡廳成了許多人居家辦公的第二個選擇，不僅可享受商場提供的便利設施和舒適環境，多樣化的餐飲選擇更能方便大家在工作之餘解決三餐問題。

VisCreative公司設計董事黃淑萍指出，由於大馬終年氣候炎熱，到寬闊的商場逛街購物及享受冷氣設備是大馬人最喜愛的事情之一，商場舒適的環境讓消費者更好的享受購物和娛樂體驗，加上充足的停車位，讓購物體驗更加便利，讓其成為許多大馬人購物逛街、休閒娛樂的首選。

尤其對許多家長來說，週末或節假日想帶孩子度過愉快的家庭日，購物商場無疑是一個非常好的選擇，這不僅是因為商場提供多元化的娛樂休閒項目，還因為它們的安全和便利也是家長們考慮的主要因素。

每逢佳節期間，各大購物商場都會精心佈置、策劃豐富的活動與多樣的促銷，滿滿的佳節慶典氛圍，吸引顧客拍照打卡、逛街購物，逛商場已然成為許多大馬人在佳節期間感受節慶氣氛的重要活動。

根據國家房產信息中心（NAPIC）的報告，截至2023年底，全國共有高達1074家購物商場，其中雪隆地區佔了超過四分之一，細分來說，吉隆坡有118家購物商場，而雪蘭莪則高達155家。

此外，除了在今年上半年開幕的Bloomsvale購物中心，以及下半年將面世的118商場（118 Mall）、白沙羅高原柏威年廣場第二期、Elmina湖畔商場以外，其他興建中的還包括吉隆坡8Conlay、豪利大樓（Oxley Tower）和Empire City商場等。

萬撓鵝嘜加影商場不足

雖說大馬人喜愛逛商場，對商場的依賴讓市場有著一定的需求，但近年來大量新商場的興起，尤其是巴生河流域在過去9年間便有超過30家新商場湧現，這無疑會影響市場的供需平衡，也讓購物商場供應過剩的問題再次掀起討論。

大馬購物中心協會（PPK）主席潘瑞蓮指出，根據該協會2022年調查報告顯示，涵蓋購物商場、零售店、街邊店屋的零售面積達5億4150萬平方呎，若僅計算購物商場，零售面積僅1億9160萬平方呎。

以人均購物中心面積來看，大馬為5.9平方呎（2022年數據），低於美國（2021年：23.1平方呎）、加拿大（2021年：16.8平方呎）和澳洲（2018年：11.4平方呎），與新加坡（2021年：5.8平方呎）相近。

若以分佈來看，大馬購物商場主要集中在雪隆地區，其次則是檳城和柔佛，其他州屬的商場則比較少，甚至還有一些州屬面臨購物商場不足。

黃淑萍認為，購物商場過剩可能是一種感覺，許多主要商場集中在吉隆坡地區，尤其是近年來新商場湧現讓吉隆坡市中心商場更為密集，但若縱觀整個巴生河流域，其實很多地區還未有大型購物商場。

“像是萬撓、鵝嘜、加影，這些地區仍然需要商場，因為他們駕車去城市蠻遠，而且還會塞車。”

極具特色 達國際水平

新商場一座座的冒起，無疑加劇本就激烈的市場競爭，但若從全馬購物商場數量、人均購物商場空間等方面來看，大馬商場是否供應過剩似乎仍存有爭議。然而，不可否認的是，吉隆坡市中心商場確實相當密集，這其中緣由與大馬“購物天堂”地位有密切關係。

黃淑萍指出，對本地人而言，吉隆坡市中心購物商場可能太過密集，甚至供應過剩，但對遊客卻是個賣點，許多商場的主要目標客戶群是遊客，大馬作為購物天堂，需要給予遊客更多不同的選擇。

“他（遊客）以前想要到馬來西亞玩三天兩夜，現在可能可以留四天三夜，多留一天的話，多一點購物逛街，對我們的經濟也好，旅遊可以帶動國家外匯收入。”

她認為，國內商場需要不斷改變，才會讓人覺得有發展和進步，若沒有新商場開幕，十年前與十年後都是一個樣，這會讓人缺乏新鮮感，很難再吸引國際遊客重遊。

談及大馬購物天堂地位與隆市購物商場趨向密集發展的關係時，潘瑞蓮認為，這確實有可能，以武吉免登商業區為例，時代廣場、金河廣場、Lot10商場等數家商場非常接近，每家商場有各自的特色，這對遊客是個吸引點。

許多世界知名的購物商區，如東京銀座、倫敦攝政街（Regent Street）、上海南京路、曼谷素坤逸（Sukhumvit）街區，都是商場彙集的中心，是許多國際遊客的購物天堂。

此外，大馬許多購物商場都達到國際水平，非常具有特色，甚至不少還榮獲國際級別的獎項，像是武吉加里爾柏威年，就榮獲2024年FIABCI世界卓越大獎零售類世界金獎，這些榮譽充分表明，大馬的購物商場具備與國際知名商場媲美的實力。

雪隆人口密集 商場林立

過去20多年來，我國政府都致力於將大馬打造成世界級購物景點，除了經常舉辦購物嘉年華吸引遊客，也積極推動許多高級購物商場的落成，從1990年代的雙峰塔購物中心陽光廣場（Suria KLCC），到2007年的柏威年廣場，再到去年開幕的TRX商場。

黃錦榮指出，密集的購物商場無疑會成為遊客喜愛的去處，隆市密集的商場區，除了是政府積極打造購物天堂地位推動的政策外，雪隆本身也存有一些先決條件。

政府有意打造密集式的商場區時，必然會選擇人口密集、商業活動密集的地區，雪隆區本來就很密集，一開始便有了這一先決條件。當政府積極打造“購物天堂”計劃時，這個地區就會更為密集，併成為一個景點開始引流，讓其計劃成功，成為一個內生的循環。

“這個事情如果你要複製在其他州屬其實很困難，比如說複製在馬六甲，馬六甲遊客多嗎？很多遊客，但過去幾十年來，購物商場還是那兩三家，因為本身的內生條件就不足，商業活動不密集，人口不密集，本來條件就不足，所以硬生生要套入下去，是沒辦法支撐的。”

其次，大家對各個地方的特徵開始會有區別化，如到雪隆區旅遊，一般都不太會選擇戶外活動，戶外活動多會選擇去東馬或是東海岸，雪隆區則是城市生活，強調的就是密集、多元、豐富，在雪隆建商場也合情合理。

“你到外頭去玩的時候，會希望整條都是商場街，會花最起碼一兩天，或兩三天都在這個地方遊逛，你在這個地方基本上就會住、吃、買。如果從旅遊的角度來講，密集的商場就是一個賣點。若商場距離太遠，這也不符合遊客旅遊的角度。”

他指出，促成吉隆坡成為購物景點，除了政府政策，還必須與當地的地理環境結合，才能產生可持續性的發展，若單靠政策就可以推動的話，大馬到處都可以是“購物天堂”。

KLCC奠定大馬“購物天堂”地位

大馬“購物天堂”地位的發展，這可追溯到1990年代，時任首相敦馬哈迪推出一系列現代化與國家經濟轉型，並在1990年代末推動雙峰塔項目，其中也包括雙峰塔購物中心陽光廣場，我國首家高級大型購物商場，為大馬邁向“購物天堂”地位奠定基礎。

步入21世紀，前首相拿督斯里納吉任內更持續加強大馬“購物天堂”的地位，除了宣佈廢除300項進口名牌日用品稅務，也大力推廣全國購物促銷活動，以吸引大量國際購物者來馬旅遊購物。

吉隆坡許多新高級購物商場如柏威年廣場、武吉免登啦啦寶都、吉隆坡TRX商場等大型購物商場項目，都是在這一期間動工並逐漸完工。

黃錦榮指出，雙峰塔與陽光商場這一地標建築物的落成，讓大家開始對大馬高端商業區和購物商場有認可和印象，因此接下來才會有其他的商場，這確實是為大馬成為購物天堂奠定了基礎。

“以前本來就有商場，就像在金河廣場那一帶，但它作為吸引外國遊客的購物天堂來說，它的檔次不同，效應也不太一樣。”

他指出，當年敦馬哈迪在計劃推出吉隆坡雙峰塔計劃時，遭到很多反對聲浪，不少人質疑為什麼要耗錢為外國人打造購物天堂，不僅會造成四周擁擠，亦不符合當時大馬人的經濟水平。

甚至在納吉推動TRX的時候，反對聲音也很多，除了這與一馬案件有關而引來非議外，也有認為這些都是好大喜功的項目。

但今天回看，吉隆坡雙峰塔已成為我國的重要地標，這確實是一個非常正面的形象代表，其商場也是維持最好的商場之一，從1990年代開幕至今，依然是許多人會去的商場之一；包括TRX商場，也是許多人會去拍照打卡、購物逛街的商場。

“我們可能可以剔除一個刻板印象──建商場就是耗錢、好大喜功。”

疫後加速吸引遊客迴流

冠病疫情衝擊大馬旅遊業，國內購物商場也不可避免地受到嚴重影響。然而，隨著疫情退散和旅遊業復甦，大馬憑藉多元文化、語言優勢、多樣化的美食選擇以及實惠的商品價格等獨特優勢，有望再度吸引國際遊客到來，持續鞏固其作為“購物天堂”的地位。

黃淑萍認為，雖然大馬穆斯林佔大多數，但文化、美食卻非常多樣化，購物與飲食都非常受歡迎，除了中國等國家或地區遊客喜歡到大馬旅遊，中東國家遊客也非常喜歡來馬旅遊。

“因為吃很方便，大馬很多清真食品，（中東遊客）很容易找到吃的，購物也很方便，東西也不會很貴。”

除了多元文化和美食選擇，語言也是大馬在發展旅遊服務方面的一大優勢。大馬的多語言環境使其能夠與來自不同國家的遊客進行有效溝通。例如，與印尼遊客可以用馬來語交流，與歐美遊客可以說英語，而與中國、香港和臺灣的遊客則可以講華語，這大大擴大其遊客受眾群體。

黃錦榮指出，我國在商品種類與價格方面，都是能夠媲美許多發達國家，包括新加坡、歐洲等，當然要與韓國、日本相比，日韓的選擇性可能會要更多一點，但對大馬這一發展中國家來說，性價比是相當高的。

“在國外能夠買到的，在國內也能夠買到，甚至更便宜一些，不管是國內消費者，或是國外來到大馬的遊客，應該都可以感受得到。”

他指出，大馬在十幾年前都常會舉辦購物嘉年華吸引遊客，但在疫情後，購物嘉年華則略顯褪色。

潘瑞蓮指出，受疫情影響，大馬購物零售業的發展在過去幾年慢了下來，今年該協會將與旅遊局合作，積極推廣大馬旅遊業，大馬購物天堂的地位亦是吸引外國遊客來馬旅遊的重要宣傳點。

【總結】

在看待“大馬購物商場是否供過於求”、“雪隆商場會否過於擁擠”等問題時，不同人眼中都有不同的看法，這些商場集中的商區，對本地人而言，或許有著過於密集，甚至有供應過剩的印象，但若站在旅遊業的角度來看，這正是吸引外國遊客的一大賣點。