中环中心当初要价241亿 现在沦为泡沫破灭象征
（香港23日彭博电）香港的中环中心摩天大楼在2017年出售时创下了402亿港元（约52亿美元或241亿令吉）的价格纪录，以至于投资者不得不组成财团才能拿下多数权益并分享楼层。然而这项收购交易正在迅速变成一个包袱。
这栋大楼的业主许多是中国发展商，随著大陆房地产销售大幅下滑，它们资金紧张，现在争相从这栋73层大楼的租客或买家那里取得收入。价格则随之下滑，部分楼面空间的要价已经比当初的购买价格低出近50%。相比之下，据房地产经纪公司莱坊的数据，中环地区办公楼宇总体而言从2018年6月以来下降约30%。
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《彭博社》记者4月探访时发现，天花板有些地方缺失，长长的电线从一些地板的缝隙中露出来。当时在一间空置办公室的入口处贴有通知，显示前租户没有支付租金。在同一层楼上，一棵象征著好运和发达的中国摇钱树下散落著枯萎的叶子。
在中国政府打击过度杠杆导致房地产市场狂热终结后，这座大楼的困境是更广泛信贷泡沫破裂的一个象征。随著违约增加，国际投资者对发展商债务失去兴趣，导致许多在繁荣时期曾经忙于债券路演的发展商，不得不走进法庭听证会以避免被清盘的命运。
锺港资本执行长、前投资银行家刘北表示，在某种程度上说，资本市场助长了中国的房地产泡沫；当时发展商急于借钱，也有财力雄厚的投资者准备投入资金；大家都在继续加杠杆，并押注房地产是中国经济的支柱产业，绝不会崩溃。
已违约发展商禹洲集团控股董事长郭英兰的关联方，最近将大楼21层的要价下调至4亿3000万港元。了解该楼盘的经纪人称，这比去年11月首次挂牌时下降了约14%，比这栋大楼上次出售时下降了约46%。
自2021年信贷紧缩开始以来，有众多中国公司未能按时兑付1274亿美元债券，这些公司大多是发展商，禹洲集团只是其中之一。投资该大厦的其他违约者还包括世茂集团控股的亿万富豪创始人许荣茂，他和家人买下了这栋大楼的9个楼层。
土地记录显示，许荣茂用其中6层楼来支持星展银行2024年1月提供的27亿8000万港元（约3亿5600万美元）贷款。随著办公楼市场恶化，他已将中环中心两层楼挂牌出售，要价比高峰时低了逾40%。
即使有如此大的折扣，找到买家也并非易事。在6个月时间里Midland Commercial的经纪人James Mak带来大约30位潜在买家参观了这座摩天大楼的某一层。他说只有少数几家公司愿意提出报价，而且每家公司的报价都远低于预期。
高力国际高级执行董事Thomas Chak表示，办公楼买家看到了大幅折扣的困境。高力国际的数据显示，今年截至6月中旬香港有11宗不良商业地产交易，去年为18宗。
新鸿基的业务发展、房地产和私募信贷负责人Gigi Wong表示，中环中心的一些大陆业主试图从直接借款人那里获得再融资。
她说，新鸿基并未推进任何有关询问，因为鉴于当前的利率环境，注意到的机会其杠杆率超越了可持续的利息覆盖率水平。
一位投资者已经卖出。据一位了解交易的知情人士和交易所公告，发展商佳兆业集团控股在2019年向山高控股借入1亿2500万美元贷款，计划在大陆收购更多地皮。
因事项未公开而不愿透露姓名的这位知情人士说，佳兆业以大楼38层楼作为抵押，以示诚意。但他们从没想过有朝一日不得不出售这宗物业，知情人士说现在已归于贷款人所有。
世茂代表不予评论。禹洲集团表示，由于该上市公司并非中环中心21层的业主，不便就此事置评。该公司没有回应向董事长寻求评论的请求。佳兆业的代表未回复寻求评论的微信消息。
对于房东来说寻找租户也是一个挑战。高力国际的数据显示，该大楼超过四分之一的办公空间处于空置状态，是中环地区闲置率的两倍。
落成的新办公楼将加剧竞争，莱坊称租户目前更关注那些拥有更好便利设施的新大楼。MIdland的James Mak称，目前中环中心的租赁和销售情况“出奇地安静”。
牛津大学中国中心研究员马格努斯（George Magnus）表示，“中国大陆给香港金融实体和从业人员带来的房地产热潮现在显然已经结束”，中国房地产泡沫破灭“将给香港这个金融中心带来持久的不良后果”。
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