中環中心當初要價241億 現在淪為泡沫破滅象徵
（香港23日彭博電）香港的中環中心摩天大樓在2017年出售時創下了402億港元（約52億美元或241億令吉）的價格紀錄，以至於投資者不得不組成財團才能拿下多數權益並分享樓層。然而這項收購交易正在迅速變成一個包袱。
這棟大樓的業主許多是中國發展商，隨著大陸房地產銷售大幅下滑，它們資金緊張，現在爭相從這棟73層大樓的租客或買家那裡取得收入。價格則隨之下滑，部分樓面空間的要價已經比當初的購買價格低出近50%。相比之下，據房地產經紀公司萊坊的數據，中環地區辦公樓宇總體而言從2018年6月以來下降約30%。
ADVERTISEMENT
《彭博社》記者4月探訪時發現，天花板有些地方缺失，長長的電線從一些地板的縫隙中露出來。當時在一間空置辦公室的入口處貼有通知，顯示前租戶沒有支付租金。在同一層樓上，一棵象徵著好運和發達的中國搖錢樹下散落著枯萎的葉子。
在中國政府打擊過度槓桿導致房地產市場狂熱終結後，這座大樓的困境是更廣泛信貸泡沫破裂的一個象徵。隨著違約增加，國際投資者對發展商債務失去興趣，導致許多在繁榮時期曾經忙於債券路演的發展商，不得不走進法庭聽證會以避免被清盤的命運。
鍾港資本執行長、前投資銀行家劉北表示，在某種程度上說，資本市場助長了中國的房地產泡沫；當時發展商急於借錢，也有財力雄厚的投資者準備投入資金；大家都在繼續加槓桿，並押注房地產是中國經濟的支柱產業，絕不會崩潰。
已違約發展商禹洲集團控股董事長郭英蘭的關聯方，最近將大樓21層的要價下調至4億3000萬港元。瞭解該樓盤的經紀人稱，這比去年11月首次掛牌時下降了約14%，比這棟大樓上次出售時下降了約46%。
自2021年信貸緊縮開始以來，有眾多中國公司未能按時兌付1274億美元債券，這些公司大多是發展商，禹洲集團只是其中之一。投資該大廈的其他違約者還包括世茂集團控股的億萬富豪創始人許榮茂，他和家人買下了這棟大樓的9個樓層。
土地記錄顯示，許榮茂用其中6層樓來支持星展銀行2024年1月提供的27億8000萬港元（約3億5600萬美元）貸款。隨著辦公樓市場惡化，他已將中環中心兩層樓掛牌出售，要價比高峰時低了逾40%。
即使有如此大的折扣，找到買家也並非易事。在6個月時間裡Midland Commercial的經紀人James Mak帶來大約30位潛在買家參觀了這座摩天大樓的某一層。他說只有少數幾家公司願意提出報價，而且每家公司的報價都遠低於預期。
高力國際高級執行董事Thomas Chak表示，辦公樓買家看到了大幅折扣的困境。高力國際的數據顯示，今年截至6月中旬香港有11宗不良商業地產交易，去年為18宗。
新鴻基的業務發展、房地產和私募信貸負責人Gigi Wong表示，中環中心的一些大陸業主試圖從直接借款人那裡獲得再融資。
她說，新鴻基並未推進任何有關詢問，因為鑑於當前的利率環境，注意到的機會其槓桿率超越了可持續的利息覆蓋率水平。
一位投資者已經賣出。據一位瞭解交易的知情人士和交易所公告，發展商佳兆業集團控股在2019年向山高控股借入1億2500萬美元貸款，計劃在大陸收購更多地皮。
因事項未公開而不願透露姓名的這位知情人士說，佳兆業以大樓38層樓作為抵押，以示誠意。但他們從沒想過有朝一日不得不出售這宗物業，知情人士說現在已歸於貸款人所有。
世茂代表不予評論。禹洲集團表示，由於該上市公司並非中環中心21層的業主，不便就此事置評。該公司沒有回應向董事長尋求評論的請求。佳兆業的代表未回覆尋求評論的微信消息。
對於房東來說尋找租戶也是一個挑戰。高力國際的數據顯示，該大樓超過四分之一的辦公空間處於空置狀態，是中環地區閒置率的兩倍。
落成的新辦公樓將加劇競爭，萊坊稱租戶目前更關注那些擁有更好便利設施的新大樓。MIdland的James Mak稱，目前中環中心的租賃和銷售情況“出奇地安靜”。
牛津大學中國中心研究員馬格努斯（George Magnus）表示，“中國大陸給香港金融實體和從業人員帶來的房地產熱潮現在顯然已經結束”，中國房地產泡沫破滅“將給香港這個金融中心帶來持久的不良後果”。
ADVERTISEMENT
热门新闻
百格视频
ADVERTISEMENT
