KRI: 诱发虚假需求 融资太易反推高房价

促当局不再延长房贷期限

另外，苏拉雅也提出另一迷思，即融资是否真的让“贵屋”变得更可“负担”，而KRI的研究发现，贷款期限的延长与房价上涨之间确存在相关性。

“所以，我们希望有关当局不再延长房贷期限，比如不超过35年或两代人贷款。贷款期限越长，则房价会因为融资而增长，而缩短房贷期限则能让房价更可负担，同时也能为市场带来永续性的价格（稳定）增长。”

陈丹尼尔指出，国行早在10年前就将房贷期限设在最长35年，同时也在负责任放贷指南下制止了两代人贷款。

“我们的看法是，人们要求更长房贷期限以降低每月分期，但延长期限却会增加整体融资成本，这对借贷者而言弊大于利。那么为何限制最长35年？根据我们的观察，25至35年是一个最佳范围，因以工作年龄估算，一般也是工作30至35年，这也符合借贷人的收入生命周期。”

资料显示，80年代至2010年期间，我国房贷偿还期限介于10至15年，他以当时的经济架构及社会体系为例，点出超过10年的房贷供期，无益购屋者。

“撇开房贷期限，金融教育其实相当重要，因为只有在对于拥有贷款有一定的意识与醒觉，才能知晓什么是最适合借贷人自己的贷款配套，另外也可从高度聚焦拥屋这件事上转移，若无必要无需背负庞大债务。”

家债占GDP 84.2%
房贷最多

KRI点出，由于人们越来越容易获取贷款，导致债务增加，家债占国内生产总值（GDP）更是从2002年的67.2%，去年站上84.2%，当中以住宅产业贷款占比最大。

苏拉雅披露，整体家庭的债务多年来一直持续增长，从2006年的3320亿令吉，增至去年的1兆2653亿令吉，而家债占整体债务的比重，这些年来都在54至59%的比率。

“住宅产业更是主导整个银行体系及家庭的债务，房屋贷款是家庭债务中最大比率的贷款，从1997年的36%增至2023年的60.5%，接下来才是汽车及个人贷款。”

促转向“先建后售”概念

另一方面，为能更好保护购屋者，KRT也促请政府能转向“先建后售”（BTS）概念，即发展商在卖屋前需完成整个项目建设。

苏拉雅解释，在这样的机制下，购屋者无需承担与房屋发展相关的商业及建筑风险。

“其他东南亚国家已落实保障购屋者机制，以免与因发展商疏忽面临风险，反观我国却缺乏这般的购屋者保障法令。”

目前，我国发展商都套用“先售后建”（STB）机制，即先卖屋，在建设期间按进度收款。

嘉耶瑟兰披露，我国发展商还是实行先付房价10%，建设过程按进度摊还余下的90%。

“为何我们不走向‘先建后售’，那是因为发展商现在不再如从前般只是专注袖珍发展，更多已聚焦大规模的城镇发展，需要在资金与效率间取得平衡，否则谁又该为这庞大的发展付费？”

问及若真的转向“先建后售”，本地房市又会有怎样的改变时，何汉生坦言，这并非新课题，而根据国家产业资讯中心的资料，我国去年整体产业交易中，高达69%是来自二手房屋市场，若想要寻找已建竣的房屋，二手市场一直都是最佳选择。

“为鼓励发展商转向‘先建后售’，首先要能妥善保障发展商，比如该如何应对违约付款，另外可考虑为转向‘先建后售’机制的发展商降低公司税、更快审批有关项目等。”