KRI: 誘發虛假需求 融資太易反推高房價

促當局不再延長房貸期限

另外，蘇拉雅也提出另一迷思，即融資是否真的讓“貴屋”變得更可“負擔”，而KRI的研究發現，貸款期限的延長與房價上漲之間確存在相關性。

“所以，我們希望有關當局不再延長房貸期限，比如不超過35年或兩代人貸款。貸款期限越長，則房價會因為融資而增長，而縮短房貸期限則能讓房價更可負擔，同時也能為市場帶來永續性的價格（穩定）增長。”

陳丹尼爾指出，國行早在10年前就將房貸期限設在最長35年，同時也在負責任放貸指南下制止了兩代人貸款。

“我們的看法是，人們要求更長房貸期限以降低每月分期，但延長期限卻會增加整體融資成本，這對借貸者而言弊大於利。那麼為何限制最長35年？根據我們的觀察，25至35年是一個最佳範圍，因以工作年齡估算，一般也是工作30至35年，這也符合借貸人的收入生命週期。”

資料顯示，80年代至2010年期間，我國房貸償還期限介於10至15年，他以當時的經濟架構及社會體系為例，點出超過10年的房貸供期，無益購屋者。

“撇開房貸期限，金融教育其實相當重要，因為只有在對於擁有貸款有一定的意識與醒覺，才能知曉什麼是最適合借貸人自己的貸款配套，另外也可從高度聚焦擁屋這件事上轉移，若無必要無需揹負龐大債務。”

家債佔GDP 84.2%
房貸最多

KRI點出，由於人們越來越容易獲取貸款，導致債務增加，家債佔國內生產總值（GDP）更是從2002年的67.2%，去年站上84.2%，當中以住宅產業貸款佔比最大。

蘇拉雅披露，整體家庭的債務多年來一直持續增長，從2006年的3320億令吉，增至去年的1兆2653億令吉，而家債佔整體債務的比重，這些年來都在54至59%的比率。

“住宅產業更是主導整個銀行體系及家庭的債務，房屋貸款是家庭債務中最大比率的貸款，從1997年的36%增至2023年的60.5%，接下來才是汽車及個人貸款。”

促轉向“先建後售”概念

另一方面，為能更好保護購屋者，KRT也促請政府能轉向“先建後售”（BTS）概念，即發展商在賣屋前需完成整個項目建設。

蘇拉雅解釋，在這樣的機制下，購屋者無需承擔與房屋發展相關的商業及建築風險。

“其他東南亞國家已落實保障購屋者機制，以免與因發展商疏忽面臨風險，反觀我國卻缺乏這般的購屋者保障法令。”

目前，我國發展商都套用“先售後建”（STB）機制，即先賣屋，在建設期間按進度收款。

嘉耶瑟蘭披露，我國發展商還是實行先付房價10%，建設過程按進度攤還餘下的90%。

“為何我們不走向‘先建後售’，那是因為發展商現在不再如從前般只是專注袖珍發展，更多已聚焦大規模的城鎮發展，需要在資金與效率間取得平衡，否則誰又該為這龐大的發展付費？”

問及若真的轉向“先建後售”，本地房市又會有怎樣的改變時，何漢生坦言，這並非新課題，而根據國家產業資訊中心的資料，我國去年整體產業交易中，高達69%是來自二手房屋市場，若想要尋找已建竣的房屋，二手市場一直都是最佳選擇。

“為鼓勵發展商轉向‘先建後售’，首先要能妥善保障發展商，比如該如何應對違約付款，另外可考慮為轉向‘先建後售’機制的發展商降低公司稅、更快審批有關項目等。”