狮城2资产将释放价值 IOI置业估值诱人
（吉隆坡26日讯）过去8个月积极收购酒店与商场资产的IOI置业（IOIPG,5249,主板产业组）再添两项新收购，2024财政年第三季净负债或达92.2％，但分析员认为，该公司正要释放新加坡两项珍贵资产的巨大价值，考量投资的产业及酒店资产已超过市值的两倍，股价严重遭低估，建议可趁势吸纳。
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乐观看待2新收购
该公司周二（23日）宣布，以6亿8000万令吉向丽阳机构（TROP,5401,主板产业组）买下丽阳名捷城（Tropican Gardens Mall），以及用9010万令吉收购未来欲发展成浮罗交怡5星级海滩度假村的两片土地。
丰隆研究分析员在报告指出，乐观看待上述新收购，尤其丽阳名捷城坐落在策略地点，除了衔接苏丽安捷运站（MRT Surian）及几条大道，也临近几个城镇如哥打白沙罗（Kota Damansara）、双威白沙罗（Sunway Damansara）、珍珠白沙罗（Mutiara Damansara）和即将发展的桂沙白沙罗（Kwasa Damansara）。
“丽阳名捷城收购价为6亿8000万令吉，明显低于9亿4400万令吉的账面价值，等同折价28％，而IOI置业能以这般优惠的价格买下这个购物商场，主要是整批（en-bloc）向丽阳机构购买几项资产。”
该公司分别在今年2月8日及7月22日，以2亿7000万令吉和1亿6500万令吉，向丽阳机构旗下公司买下吉隆坡W酒店与槟城万怡酒店（Courtyard by Marriott Penang）。至于浮罗交怡班台谷（Pantai Kok）9.86英亩的土地，则是向丽阳机构关联方购得，预计可在2025财政年第二季完成收购。
分析员披露，丽阳名捷城净出租面积（NLA）有105万平方呎，目前出租率77％，每平方呎租金为5令吉，以此计算一年的租金总收入约4850万令吉，以收购价为基础，等同整体回酬7.1％。
“我们知晓，丽阳名捷城目前还在亏损，但IOI置地将其纳入资产组合确能带来价值，我们有信心该公司可借力强劲品牌及管理商场的丰富经验，提高出租率及多元化租客组合。”
丰隆研究以布城IOI City商场为例，IOI置地是在10年前在布城一片绿地构建，人口密度不足，道路基建也还未良好发展，但这些年过去已是我国最大商场，且拥有庞大人流量。
“布城IOI City商场目前出租率高达99％，整体租金约每平方呎10令吉80仙，而丽阳名捷城更具有优势，因此我们相信，IOI置地可在5、6年的时间，实现租金收入双倍增长。”
谈及班台谷两片地，分析员探析，这里将发展成有200个房间的5星级度假村，目前IOI置地旗下所有酒店资产都是以Marriott品牌营运，相信这个未来的度假村也会延续这个品牌。
“根据我们的管道查询，临近的成功浮罗交怡度假村（Berjaya Langkawi Resort）目前的房价约介于594至2277令吉。假设IOI置地这个新的度假村平均房价在1000令吉、出租率70％，以及净利赚幅25％，我们预测这个度假村年度净利会有1280万令吉，比起整体发展成本2亿4010万令吉，约需18.8年才能有回报。”
第三季净负债或站上92.2％
另外，在计入先前完成的新加坡珊顿大厦（Shenton House）收购，分析员点出，该公司2024财政年第三季净负债或从73.3％站上92.2％。
“净负债看起来很高，但值得一提是，IOI置地位于新加坡的IOI Central Boulevard大厦（IOICB）即将在末季带来巨大重估获利，或可降低净负债，随着IOICB即将投运、数个新酒店贡献，以及本地强劲产业销售，现金流有望录得改善，考量这些因素，我们预期，该公司2025财政年净负债率或介于70至80％。”
维持“买入”评级
丰隆研究维持IOI置地“买入”投资评级，目标价3令吉30仙，比预期重估净资产值（RNAV）的每股6令吉，折价45％。
“该公司目前正处于释放新加坡两大资产，即IOICB和Marina View Residences巨大价值的时刻，当考虑到目前的产业投资和酒店资产（还未计入地库价值），都已超过市值的两倍，股价明显严重遭低估。”
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