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(吉隆坡26日讯)过去8个月积极收购酒店与商场资产的IOI置业(IOIPG,5249,主板产业组)再添两项新收购,2024财政年第三季净负债或达92.2%,但分析员认为,该公司正要释放新加坡两项珍贵资产的巨大价值,考量投资的产业及酒店资产已超过市值的两倍,股价严重遭低估,建议可趁势吸纳。
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乐观看待2新收购
该公司周二(23日)宣布,以6亿8000万令吉向丽阳机构(TROP,5401,主板产业组)买下丽阳名捷城(Tropican Gardens Mall),以及用9010万令吉收购未来欲发展成浮罗交怡5星级海滩度假村的两片土地。
丰隆研究分析员在报告指出,乐观看待上述新收购,尤其丽阳名捷城坐落在策略地点,除了衔接苏丽安捷运站(MRT Surian)及几条大道,也临近几个城镇如哥打白沙罗(Kota Damansara)、双威白沙罗(Sunway Damansara)、珍珠白沙罗(Mutiara Damansara)和即将发展的桂沙白沙罗(Kwasa Damansara)。
“丽阳名捷城收购价为6亿8000万令吉,明显低于9亿4400万令吉的账面价值,等同折价28%,而IOI置业能以这般优惠的价格买下这个购物商场,主要是整批(en-bloc)向丽阳机构购买几项资产。”
该公司分别在今年2月8日及7月22日,以2亿7000万令吉和1亿6500万令吉,向丽阳机构旗下公司买下吉隆坡W酒店与槟城万怡酒店(Courtyard by Marriott Penang)。至于浮罗交怡班台谷(Pantai Kok)9.86英亩的土地,则是向丽阳机构关联方购得,预计可在2025财政年第二季完成收购。
分析员披露,丽阳名捷城净出租面积(NLA)有105万平方呎,目前出租率77%,每平方呎租金为5令吉,以此计算一年的租金总收入约4850万令吉,以收购价为基础,等同整体回酬7.1%。
“我们知晓,丽阳名捷城目前还在亏损,但IOI置地将其纳入资产组合确能带来价值,我们有信心该公司可借力强劲品牌及管理商场的丰富经验,提高出租率及多元化租客组合。”
丰隆研究以布城IOI City商场为例,IOI置地是在10年前在布城一片绿地构建,人口密度不足,道路基建也还未良好发展,但这些年过去已是我国最大商场,且拥有庞大人流量。
“布城IOI City商场目前出租率高达99%,整体租金约每平方呎10令吉80仙,而丽阳名捷城更具有优势,因此我们相信,IOI置地可在5、6年的时间,实现租金收入双倍增长。”
谈及班台谷两片地,分析员探析,这里将发展成有200个房间的5星级度假村,目前IOI置地旗下所有酒店资产都是以Marriott品牌营运,相信这个未来的度假村也会延续这个品牌。
“根据我们的管道查询,临近的成功浮罗交怡度假村(Berjaya Langkawi Resort)目前的房价约介于594至2277令吉。假设IOI置地这个新的度假村平均房价在1000令吉、出租率70%,以及净利赚幅25%,我们预测这个度假村年度净利会有1280万令吉,比起整体发展成本2亿4010万令吉,约需18.8年才能有回报。”
第三季净负债或站上92.2%
另外,在计入先前完成的新加坡珊顿大厦(Shenton House)收购,分析员点出,该公司2024财政年第三季净负债或从73.3%站上92.2%。
“净负债看起来很高,但值得一提是,IOI置地位于新加坡的IOI Central Boulevard大厦(IOICB)即将在末季带来巨大重估获利,或可降低净负债,随着IOICB即将投运、数个新酒店贡献,以及本地强劲产业销售,现金流有望录得改善,考量这些因素,我们预期,该公司2025财政年净负债率或介于70至80%。”
维持“买入”评级
丰隆研究维持IOI置地“买入”投资评级,目标价3令吉30仙,比预期重估净资产值(RNAV)的每股6令吉,折价45%。
“该公司目前正处于释放新加坡两大资产,即IOICB和Marina View Residences巨大价值的时刻,当考虑到目前的产业投资和酒店资产(还未计入地库价值),都已超过市值的两倍,股价明显严重遭低估。”
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