購物商場太多了嗎？(系列二) | 發展洪流+環境變遷  商場汰舊迎新

從2018至2019年數據來看，巴生河流域商場出租率為85％，即便細分吉隆坡和吉隆坡以外的購物商場來看，出租率都維持在84％以上。到了2020年大疫情時代，巴生河流域降至84％，不管是吉隆坡或以外的商場出租率都呈下跌，尤其吉隆坡以外的商場跌勢最重，下跌至83％左右水平。

2021至2023年，巴生河流域商場出租率連續3年走跌至80％左右，尤其是吉隆坡以外的商場出租率更跌至80％以下。

3大主要零售項目落成

該報告指出，隨著巴生河流域的3大主要零售項目——白沙羅高原柏威年廣場（Pavilion Damansara Heights Mall）、TRX商場和KSL Esplanade商場的落成，巴生河流域的總零售面積增至6490平方英呎。

即將在今年開幕的默迪卡118商場和白沙羅高原柏威年廣場（第二期），預計將供應160萬平方英呎的零售空間，新落成的零售商場的出租率介於30至70％之間。預期巴生河流域商場在吉隆坡商場出租率影響下走跌至78％以下水平，相反的，吉隆坡以外的商場出租率可能會回升至80％水平。

出租率下滑原因多

過去3年，巴生河流域共有高達13家新商場開幕，在一眾新競爭者風風火火湧現之際，商場倒閉，以及出租率卻頻頻下滑，是否進一步證實了巴生河流域購物商場確實存在供應過剩的情況呢？

CBRE／WTW集團董事經理譚家良在接受《投資致富》採訪時則指出，整體購物商場出租率下滑可歸因於很多因素，並不一定只是商場供應過剩所導致的。

首先，新商場的落成確實會加劇競爭，尤其在吸引租戶和消費者方面，這些新商場通常需要一些時間來吸引租戶，而招商租賃過程的延期可能會影響零售市場的整體表現，進而拉低整體商場的出租率。

雖然購物商場出租率下降可能表明著某些地區出現商場過剩的情況，但並非所有情況皆為如此。一些商場可能因地點問題，或商場建設速度太快，難以填補租戶空缺而陷入供應過剩的困境。此外，不得不承認的是，國內零售環境不斷的變化，也讓環境越來越複雜。

“實際上，我們已經看到一些較新的商場開始吸引租戶並提高其業績，這表明了巴生河流域對有精良設計、位置優越的零售空間有著很大的需求。”

主要商場出租率仍高

興業研究區域房產領域研究主管龍國雯認為，雖然新商場大量的湧現讓市場競爭更為激烈，但還不至於到開商場就“死定”，供應過剩的情況，其主要仍得視商場的設計、吸引客戶的策略，以及商場位置等。

“以我們的觀察，主要的購物商場，出租率其實還蠻高的，沒有什麼下滑的現象，像是柏威年商場、吉隆坡城中城陽光商場、谷中城商場等，出租率都是維持在90％以上，沒有什麼下滑。”

小型商場表現可圈可點

儘管一些小型購物商場的表現可能會有點遜色，但也有像星椋廣場（The Starling Mall），也是屬於小型商場，表現卻也相當不錯，這可能是因為該商場有些特別的品牌店，停車場等基礎設施也不錯，因此經營得相當成功。

她指出，一些商場可能會有一、兩個季度的出租率下滑，這可能是因為一些零售店鋪的調整，但這些出租率走跌都是短暫性的，之後很快就會恢復。

NAPIC報告：小面積商場減最多

過去數年，新商場湧現之際，難免會伴隨著一些舊商場落寞、結業，甚至面臨拆除的命運。儘管沒有確切針對倒閉商場的統計數據，但我們或許可以從國家房產信息中心（NAPIC）的報告中找到一些端倪。

購物商場分4大類別

國家房產信息中心對購物商場的定義為專門建造以零售為主導的場所，並在商場內計劃、開發和營運了多家門店；主導是指零售用途不低於淨可出租面積的75％。該中心將購物商場分為4大類別，分別為活動中心商場（Community Centre）、社區商場（Neighbourhood／ Plaza Centre）、區域商場（Regional Centre）和霸級區域商場（Super Regional／Hypermall）。

按商場面積分類的吉隆坡商場統計數據來看，1001至4000平方英呎的商場，在2021年和2022年連續兩年減少，從2020年的8家，2022年則減至了6家，去年則增至7家。4001至1萬平方英呎的商場也在2021年減少了1家，從30家降至29家，雖然隔年增加了2家，但去年又少了2家，打回原形至29家。

在2022年，10001至5萬平方英呎，以及5萬平方英呎以上的商場，分別減少了2家和1家，雪蘭莪商場總數更從112家減至110家。

雪蘭莪商場方面，1001至4000平方英呎的商場從2020年有著明顯減少的趨勢，從14家降至10家，減少了4家。在2021年減少至9家後，隔年更降至5家。反觀其他3類面積的商場雖偶爾有所減少，但整體商場數量都呈上升趨勢。

大馬未現商場倒閉潮

近年來，安邦購物中心和SS2廣場等購物商場的關閉反映了巴生河流域零售環境的不斷變化，前者主要是受城市發展計劃推動的影響，需要重新開發該地區；後者改建為醫療保健商城，則反映了其周邊地區不斷變化與人口變化。

社區人口與商場位置成關鍵

譚家良指出，其實過去二、三十年以來，購物商場關閉並非新鮮事，這在雪隆區尤為常見，如班登的Safari Lagoon購物商場、SS2廣場等，但主要還是以社區商場為主，社區人口與商場位置對商場的生存發揮著關鍵作用。

當然，經營得不錯的社區商場其實也不少，社區商場的成功，除了當地人口眾多、交通便利，購物商場的地理位置也是相當重要的因素之一。

他以某家購物商場為例，雖然商場位於人口密集的蕉賴，雖然坐落主要道路旁，地點位置看似不錯，但交通和客流動線不通順，經常出現交通阻塞、進出商場都需要排隊等問題，體驗感很差，消費者來了一、兩次就不再來了，人潮越來越稀少，經過多年的沉淪，最終轉讓給了其他業主經營。

社區商場難吸引人流走向落寞

另外，一些社區商場因為居民生活模式的改變，或是其他更具競爭力的商業中心興起，讓一些社區商場難吸引人流而陷入逐漸走向落寞的困境。

拉曼大學商業與金融學院教授的黃錦榮博士指出，當人口遷移到一個地區時，當地的消費需求亦會增加，並且會帶動新商場的興起。相反的，若某地區因人口外移、城市衰落導致地方消費能力不足，購物商場也會隨之倒閉，出現新舊商場交替的情況。

一些地區的商場倒閉，常常是當地商業與經濟活動出現變化、人口遷移等導致的結果，並不一定都是商場供應過剩所引起的。

雖然國內不時有個別商場關閉的案例，但從來未發生過商場倒閉潮，不管是面臨97亞洲金融風暴，又或是疫情大流行期間，這突顯了國人對商場的依賴，在市場需求的支撐下，一家商場並不會突然陷入倒閉。

商場不會突然倒閉

他指出，開商場需要很大的投入，因此不會出現突然倒閉的情況，業者不會因為一時半刻客流量減少，就立刻將商場關閉結業，商場仍然會維持經營一段時間，管理層會在這段期間做出改革，嘗試吸引客戶迴流，直到人潮越來越少，店鋪關得越來越多，在無可奈何之下才選擇關閉商場。

管理層應與時並進

社區人口的遷移、商業與經濟活動的變遷、新競爭業者的湧現等因素，都深刻地影響著一家購物商場的興衰命運。在這瞬息萬變的市場環境中，強大的管理層將會是引領商場在日益激烈的競爭中脫穎而出，穩步前行的關鍵。

譚家良指出，強大管理層對商場是相當重要的，一個優秀的管理團隊需要時刻了解市場的變化，及時調整策略，並積極尋找合適的租戶入駐，讓商場擁有充足的資金進行設施與服務的維護與升級，投資於商場的特色和可逛性，通過創新的設計和活動來提升顧客體驗，形成一個良性生態系統。

一家“健康”的購物商場出租率至少要50至60％，如果商場租戶出走，管理層未能及時找到新租戶填補時，商場出租率就會開始降低。當出租率降低，以致管理費資金不足時，管理層就會開始削減開銷，如減少保安、清潔、維修服務，又或是冷氣設施等。

隨著購物商場設施與服務水準降低，商場人潮也會逐漸減少，進而影響商家租戶的生意。當再有租戶出走時，管理層所收到的管理資金又更少了，於是只能再度減少服務與管理開銷，這就陷入了一個“惡性循環”。

營運成本一漲再漲

他指出，1990年代，每平方英呎購物商場營運成本（OPEX）大約為1至2令吉，到了2000年則增至2令吉以上。受通貨膨脹、競爭激烈等影響，商場營運成本目前已增至在3至4令吉之間，較辦公室營運成本2令吉以下來得高。

總結：

在探討大馬購物商場是否過剩的問題時，商場倒閉與出租率下滑是最常拿出來被討論的現象。雖然這些確實可能反映供應過剩的問題，但這只是表象之一。實際上，社區人口遷移、商業與經濟活動的變化、新競爭業者的出現等多種因素，才是導致商場落寞、結業的主要原因。

這些綜合因素共同作用，促使一些商場無法適應市場變化，逐漸失去吸引力和競爭力，最終走向關閉或轉型的命運。