为老弱建一个家系列1| 健康房产  百亿潜能发芽

较近期的，是预计在2024年完工的Aurel Sanctuary，位于彭亨武吉丁宜，绿色森林景观为有鉴赏力、追求健康的老年人而设。

“老年友好型”或“多代同堂住宅”的代表之一，是在2018年建竣、位于Eco Sanctuary的The Parque Residences，称为本地首个有全天候护理服务的公寓。

至于主打“身心健康生活”兼多代适住的，有2015年竣工、位于雪兰莪八打灵再也的AraGreens Residences，其范围有63%是景观休闲区，有居家医疗支援系统。据称，同住的长辈可以获得毗邻医院的护理服务，让小辈安心去上班。

而预计2023年完工、位于布城的Gems Residences，强调随传随到的健康礼宾服务，提供健康检测、紧急援助、医疗护送、领取药物和护理等，符合年长者日常所需或急况帮助。

长者可独立按自己意愿生活

由此可见，养老产业已非过去意义上的“老人院”，而是让长者既可独立按自己的意愿生活，也能获得保健服务和及时医疗辅助的住宅。

符志恒指出，养老村主要瞄准日常活动可以自理的老年人，提供轻度护理以及医疗协助，打造方便与安全的安享晚年空间。

健康产业不限乐龄群

当养老产业融入了医护服务，就不限于乐龄群了，而是往多元医疗设施发展，成为“医疗健康房地产”。

这个行业并无官方定义，全球健康研究院（GWI）对整体健康产业的定义是——当一个住宅区或商业区特别建有医疗物业，或融入了有健康元素的构造，就可称为健康产业（wellness real estate）。

医疗设施产业以及有保健元素的房产，两者在专业上有区别，但密不可分，建在一处，功能上可相配合，形成一个完整的产业系列。

吉隆坡康健之城
东盟首个康健社区

环顾我国的发展项目，明确主打医疗健康房地产概念的，应该就是前年正式推介、位于武吉加里尔、占地26.5英亩的吉隆坡康健之城（KL Wellness City）。

“这是东南亚首个以医疗和保健为核心的康健社区，总发展价值大约110亿令吉。”吉隆坡康健之城执行董事拿督斯里张孙通博士对本刊指出。

他解说，该项目将有一家国际三级甲等医院为核心建筑，预计在2026年下半年开张。围绕着医院，将建诊所、实验室、研发设施、医疗保健办公楼、退休人士度假村中央公园等等。

客户群包括医学人员及投资者

此外还有康健套房公寓，为疗养者和家属而设。整个项目由同一发展商规划、建设和管理，形成一个医疗保健综合生态系统。

如此一来，目标的客户群就不限于乐龄人和家属，还包括希望持有长期资产的医学人员，以及寻求新型资产的投资者。

3项目处建造及规划期

至于其他发展商，今年5月，房地产开发公司胜利企业宣布要进军医疗保健行业，和大专药剂公司（Alpro Pharmacy）签署了谅解备忘录，准备在芙蓉发展总面积约25.8英亩的健康养生公园，设施将包括门诊护理、生育、月子中心、老年生活辅助和康复中心。

此外，今年7月，马联产业宣布把其波德申Bandar Springhill的53英亩地皮予来自中国的安特医疗公司，打算把该地开发成为医疗中心。

上述3个项目，一个在建造中，两个在规划期。意即本地医疗健康项目还没在正式运作。然而，这些庞大的计划，显示发展商有意开发这一块。

双威是本地医疗产业“鼻祖”

其实论起“医疗产业开发商”，双威集团应该是本地“鼻祖”。双威医院1999年落成，但当时还没有医疗房地产这个“名堂”。双威是集合住宅、购物中心、学府和医院的综合城镇。随着该集团成长，其医疗中心已延申到蕉赖区。

双威集团也看重养老产业，2023年推出的Sunway Sanctuary服务公寓，属于较高端的年长者住宅社区，据知提供多项养老服务，包括接送住户往来其医院。

去年全球健康房地产市值2兆

在国际上，健康产业并非新鲜事。发达国家的这个领域发展成熟，且是主要经济贡献之一。

北美占全球44%份额

当中的健康房地产，是整个健康经济中增长最快的。GWI报告显示，2023年全球健康房地产市值达到4382亿美元（约2兆令吉），2020至2023年的年复合增长率高达18.1%。

北美市场最大，占全球44%份额。亚太区的潜能也不容小觑，2023年规模达1453亿美元（约7000亿令吉），仅次于北美洲，年增长率17%。

大马健康房地产2017年排全球17位

值得一提，大马的健康房地产规模并不小，在国际上曾有一席之位，2017年挤入GWI世界健康房地产市值榜，排名全球17位，价值达9亿1700万美元（约43亿令吉）。

假设以每年17%的稳定增长率来计算，大马的健康房地产规模至今已超过100亿令吉。

疫期逆向增长21.6%

2019年底爆发的冠病疫情，茁壮了医疗健康产业。GWI数据显示，2019至2020年，在各行业萎缩时，健康房地产逆向增长21.6%。

毫无疑问，消费者和建筑行业都从疫情意识到，身心健康和生活设施有关键作用。卫生需求，迫使人们考虑新物业的配备——住家有免费载送到医院那多方便、社区有护理服务能随时咨询、医院旁边有疗养套房，无需来回奔波……

敏锐的发展商明白到，许多防疫习惯必须融入居住环境，随即抓住这个环球趋势，推出医疗保健房产。

有需求则有供应。国际房地产咨询公司仲量联行（JLL）大马研究主管兼顾问余莉亚认为，健康房地产的增长，与医疗领域需求密不可分。

“我们观察到，许多规划中的综合项目，正考虑纳入医疗或保健产业。因为开发商意识到，若住宅有医院等设施，可能会提高销售成功率。健康，是很多人现在的考量。”

她指出，从数据可以看到这一点，2012年以来，大马医疗市场年增长率超过4%，得益于政府和私营医疗设施皆快速增多。

根据卫生部数据（图表1），2022年政府医疗设施数量按年增多4.8%，而私人医疗设施更是双位数增15.7%！

政府医院的床位年年有增无减，2022年比2021年增多1%，而入院人数和看病人数增速更快，分别按年增多6.8%。可见医疗设施有增多的必要。

私人医疗设施增长率是政府的3倍

余莉亚对本刊指出，值得注意的是，私人医疗设施的增长率是政府的3倍！这表明私人投资在决策方面有更大的灵活度，更快地响应不断加速的需求以满足新市场。

“我们观察到，虽然政府提供了重要的医疗援助，但私人设施却能带来更多种类的服务，应付各种人群的要求，例如血液透析中心、临终关怀医院、门诊护理中心等。”

一个很明显的例子是药剂店，如雨后春笋般林立。综合数据资料库Statista预计，2024年起，大马药剂店4年的年复合增长率将达5.87%，显示需求激增，商业物业投资者也能从中获益。

医疗资产并购活跃

“这个市场在增长，引起国外营运商的兴趣。过去5年，此类房产的投资活动有所增多。我们分析购买者概况后得知，专注于医疗保健领域的营运商或投资者不少。”

余莉亚举例，这几年本地持续有医院集团并购活动出现，就如IHH医保，自2018年以来进行了3项并购。

“此外，Columbia Asia医院集团在2023年底以57亿令吉收购森那美集团旗下的医疗保健业务以壮大品牌，交易额为57亿令吉，是这个领域迄今最大宗的交易。”

发展商与医疗集团联手

“我们观察到，有兴趣于大马医疗保健领域的海外业者，正在探索的机会有两种，一是投入现有的私人项目，二是寻找规划中的项目并与本地开发商合作。”

余莉亚指出，这5年所见，这个领域的大部分投资者都是专业投资人，有多元化的组合，一直涉及保险和金融等，如今看中了医疗保健业。

“同时还有大型机构入场，如政府关联公司（GLC）和金融集团，它们都拥有由本地和国际业者经营的地产。”

资本交易收益大增38% 
投资料增

房地产顾问莱坊发布的“2024年大马商业房地产投资信心”调查报告显示，今年最有资本价值和租金潜力的房地产类型是工业或物流、零售、医疗保健和教育业。

从各行业的资本交易收益增长率来看，该报告指出，医疗保健业大增38%，仅次于工业或物流业。受访者都表示有兴趣探索另类投资。为此预计，今年这类房产投资将会激增。

该报告也认为，医疗保健行业受到高度关注，源于疫情严重时期引发的挑战，例如医院床位短缺。此外，大马医疗旅游业起步、人口老龄化等都是驱动趋势。

“开发商、产托基金经理、贷方等各方纷纷考虑将重点转向医疗保健行业，以抓住新市场机会。几乎所有受访者都对医疗、保健和零售中心、老年住宅或退休之家的买卖与投资感兴趣，而巴生河流域、柔佛和槟城是他们看中的地点。”

医疗旅游商机扩大

从外围因素来看，余莉亚认为，私人医疗资产快速增多，部分归功于医疗旅游趋势日益壮大。

2022年大马医疗旅游业增116.7%

大马医疗保健旅游理事会（MHTC）数据显示，2022年大马医疗旅游业强增116.7%，价值高达13亿令吉。

余莉亚赞叹，大马其实闻名于高质量的医疗设施以及熟练医疗人员，本地有多家私人医院，医生大都有国际资格，成为邻国人民求医热门地。

“约70至80%的医疗游客来自印尼，也吸引了澳洲、孟加拉国、英国、新加坡、韩国等地人民。”

张孙通也坦言，吉隆坡康健之城建好后，放眼有50%的医疗客户将来自国外。

“大马医疗旅游规模愈大。我们相信，旗下医院营运到第三年时，能接纳超过10万名外籍客户。要不然吉隆坡康健之城不会有如此大的规划，能容纳约1000个床位。”

他还透露，基本上专业的私立医院集团可以在两年内达到收支平衡。所以，这个领域的投资和盈利是蛮可观的。

人口老龄化推动健康房产

疫情之前的健康类房产，大都倾向于服务退休人士。如上所述，人口老龄化，是促使此产业发芽的一大因素。

世界卫生组织指出，各国老年人占比呈上升趋势。到2030年，全球六分之一的人将达60岁以上。到2050年，60岁以上人口将翻一番，增至21亿人。2020至2050年期间，预计80岁以上人数将增加两倍。

大马2043年料变超级老龄国

大马也一样，首相拿督斯里安华在今年6月提到，我国的人口老龄化速度将超越发达经济体，预计在2043年就会变成超级老龄国（aged nation），其中14%大马人的年龄在65岁以上！

人口结构革变，意味着大众生活模式和需求随之改变，这也是工商界要着手应付的大板块。

IHH医保首席执行员普雷姆医生曾提到，人一生中花费在医疗最多的时候，就是年老时。老龄化社会，将是促使医疗健康业发生重大变化的主因。

GWI在报告里写道，发展商意识到银发族将未来是主要客户群之一，市面上新建的房产因此陆续融合迎合乐龄人的功能。

如本章前部所述，有保健医疗服务的住宅区、多代同堂的设计、迎合老年生活模式的设施，已成为重要的房产类型之一。

少子化社会造成人口变迁

“除了老龄化，少子化也是人口变迁的情况。”产业评论员李义廉指出。

“以大马华人为例，生育率逐年降低。日后一名青年要负担的长辈人数‘比例’很高。所以，长辈居所考量很重要。”

他指出，买这类房产的人，除了是投资者和年长者本身，还包括买房给父母的孩子，作为日后两代的保障。

“这样看来，未来的受众范围应该很大，毕竟人一生中总需要医疗服务。”

医疗需求和人口变革，催生了健康医疗产业。近年面对房市放缓的发展商，能不能从中找到新机会？下一期探讨。