為老弱建一個家系列1| 健康房產  百億潛能發芽

較近期的，是預計在2024年完工的Aurel Sanctuary，位於彭亨武吉丁宜，綠色森林景觀為有鑑賞力、追求健康的老年人而設。

“老年友好型”或“多代同堂住宅”的代表之一，是在2018年建竣、位於Eco Sanctuary的The Parque Residences，稱為本地首個有全天候護理服務的公寓。

至於主打“身心健康生活”兼多代適住的，有2015年竣工、位於雪蘭莪八打靈再也的AraGreens Residences，其範圍有63%是景觀休閒區，有居家醫療支援系統。據稱，同住的長輩可以獲得毗鄰醫院的護理服務，讓小輩安心去上班。

而預計2023年完工、位於布城的Gems Residences，強調隨傳隨到的健康禮賓服務，提供健康檢測、緊急援助、醫療護送、領取藥物和護理等，符合年長者日常所需或急況幫助。

長者可獨立按自己意願生活

由此可見，養老產業已非過去意義上的“老人院”，而是讓長者既可獨立按自己的意願生活，也能獲得保健服務和及時醫療輔助的住宅。

符志恒指出，養老村主要瞄準日常活動可以自理的老年人，提供輕度護理以及醫療協助，打造方便與安全的安享晚年空間。

健康產業不限樂齡群

當養老產業融入了醫護服務，就不限於樂齡群了，而是往多元醫療設施發展，成為“醫療健康房地產”。

這個行業並無官方定義，全球健康研究院（GWI）對整體健康產業的定義是——當一個住宅區或商業區特別建有醫療物業，或融入了有健康元素的構造，就可稱為健康產業（wellness real estate）。

醫療設施產業以及有保健元素的房產，兩者在專業上有區別，但密不可分，建在一處，功能上可相配合，形成一個完整的產業系列。

吉隆坡康健之城
東盟首個康健社區

環顧我國的發展項目，明確主打醫療健康房地產概念的，應該就是前年正式推介、位於武吉加里爾、佔地26.5英畝的吉隆坡康健之城（KL Wellness City）。

“這是東南亞首個以醫療和保健為核心的康健社區，總髮展價值大約110億令吉。”吉隆坡康健之城執行董事拿督斯里張孫通博士對本刊指出。

他解說，該項目將有一家國際三級甲等醫院為核心建築，預計在2026年下半年開張。圍繞著醫院，將建診所、實驗室、研發設施、醫療保健辦公樓、退休人士度假村中央公園等等。

客戶群包括醫學人員及投資者

此外還有康健套房公寓，為療養者和家屬而設。整個項目由同一發展商規劃、建設和管理，形成一個醫療保健綜合生態系統。

如此一來，目標的客戶群就不限於樂齡人和家屬，還包括希望持有長期資產的醫學人員，以及尋求新型資產的投資者。

3項目處建造及規劃期

至於其他發展商，今年5月，房地產開發公司勝利企業宣佈要進軍醫療保健行業，和大專藥劑公司（Alpro Pharmacy）簽署了諒解備忘錄，準備在芙蓉發展總面積約25.8英畝的健康養生公園，設施將包括門診護理、生育、月子中心、老年生活輔助和康復中心。

此外，今年7月，馬聯產業宣佈把其波德申Bandar Springhill的53英畝地皮予來自中國的安特醫療公司，打算把該地開發成為醫療中心。

上述3個項目，一個在建造中，兩個在規劃期。意即本地醫療健康項目還沒在正式運作。然而，這些龐大的計劃，顯示發展商有意開發這一塊。

雙威是本地醫療產業“鼻祖”

其實論起“醫療產業開發商”，雙威集團應該是本地“鼻祖”。雙威醫院1999年落成，但當時還沒有醫療房地產這個“名堂”。雙威是集合住宅、購物中心、學府和醫院的綜合城鎮。隨著該集團成長，其醫療中心已延申到蕉賴區。

雙威集團也看重養老產業，2023年推出的Sunway Sanctuary服務公寓，屬於較高端的年長者住宅社區，據知提供多項養老服務，包括接送住戶往來其醫院。

去年全球健康房地產市值2兆

在國際上，健康產業並非新鮮事。發達國家的這個領域發展成熟，且是主要經濟貢獻之一。

北美佔全球44%份額

當中的健康房地產，是整個健康經濟中增長最快的。GWI報告顯示，2023年全球健康房地產市值達到4382億美元（約2兆令吉），2020至2023年的年複合增長率高達18.1%。

北美市場最大，佔全球44%份額。亞太區的潛能也不容小覷，2023年規模達1453億美元（約7000億令吉），僅次於北美洲，年增長率17%。

大馬健康房地產2017年排全球17位

值得一提，大馬的健康房地產規模並不小，在國際上曾有一席之位，2017年擠入GWI世界健康房地產市值榜，排名全球17位，價值達9億1700萬美元（約43億令吉）。

假設以每年17%的穩定增長率來計算，大馬的健康房地產規模至今已超過100億令吉。

疫期逆向增長21.6%

2019年底爆發的冠病疫情，茁壯了醫療健康產業。GWI數據顯示，2019至2020年，在各行業萎縮時，健康房地產逆向增長21.6%。

毫無疑問，消費者和建築行業都從疫情意識到，身心健康和生活設施有關鍵作用。衛生需求，迫使人們考慮新物業的配備——住家有免費載送到醫院那多方便、社區有護理服務能隨時諮詢、醫院旁邊有療養套房，無需來回奔波……

敏銳的發展商明白到，許多防疫習慣必須融入居住環境，隨即抓住這個環球趨勢，推出醫療保健房產。

有需求則有供應。國際房地產諮詢公司仲量聯行（JLL）大馬研究主管兼顧問餘莉亞認為，健康房地產的增長，與醫療領域需求密不可分。

“我們觀察到，許多規劃中的綜合項目，正考慮納入醫療或保健產業。因為開發商意識到，若住宅有醫院等設施，可能會提高銷售成功率。健康，是很多人現在的考量。”

她指出，從數據可以看到這一點，2012年以來，大馬醫療市場年增長率超過4%，得益於政府和私營醫療設施皆快速增多。

根據衛生部數據（圖表1），2022年政府醫療設施數量按年增多4.8%，而私人醫療設施更是雙位數增15.7%！

政府醫院的床位年年有增無減，2022年比2021年增多1%，而入院人數和看病人數增速更快，分別按年增多6.8%。可見醫療設施有增多的必要。

私人醫療設施增長率是政府的3倍

餘莉亞對本刊指出，值得注意的是，私人醫療設施的增長率是政府的3倍！這表明私人投資在決策方面有更大的靈活度，更快地響應不斷加速的需求以滿足新市場。

“我們觀察到，雖然政府提供了重要的醫療援助，但私人設施卻能帶來更多種類的服務，應付各種人群的要求，例如血液透析中心、臨終關懷醫院、門診護理中心等。”

一個很明顯的例子是藥劑店，如雨後春筍般林立。綜合數據資料庫Statista預計，2024年起，大馬藥劑店4年的年複合增長率將達5.87%，顯示需求激增，商業物業投資者也能從中獲益。

醫療資產併購活躍

“這個市場在增長，引起國外營運商的興趣。過去5年，此類房產的投資活動有所增多。我們分析購買者概況後得知，專注於醫療保健領域的營運商或投資者不少。”

餘莉亞舉例，這幾年本地持續有醫院集團併購活動出現，就如IHH醫保，自2018年以來進行了3項併購。

“此外，Columbia Asia醫院集團在2023年底以57億令吉收購森那美集團旗下的醫療保健業務以壯大品牌，交易額為57億令吉，是這個領域迄今最大宗的交易。”

發展商與醫療集團聯手

“我們觀察到，有興趣於大馬醫療保健領域的海外業者，正在探索的機會有兩種，一是投入現有的私人項目，二是尋找規劃中的項目並與本地開發商合作。”

餘莉亞指出，這5年所見，這個領域的大部分投資者都是專業投資人，有多元化的組合，一直涉及保險和金融等，如今看中了醫療保健業。

“同時還有大型機構入場，如政府關聯公司（GLC）和金融集團，它們都擁有由本地和國際業者經營的地產。”

資本交易收益大增38% 
投資料增

房地產顧問萊坊發佈的“2024年大馬商業房地產投資信心”調查報告顯示，今年最有資本價值和租金潛力的房地產類型是工業或物流、零售、醫療保健和教育業。

從各行業的資本交易收益增長率來看，該報告指出，醫療保健業大增38%，僅次於工業或物流業。受訪者都表示有興趣探索另類投資。為此預計，今年這類房產投資將會激增。

該報告也認為，醫療保健行業受到高度關注，源於疫情嚴重時期引發的挑戰，例如醫院床位短缺。此外，大馬醫療旅遊業起步、人口老齡化等都是驅動趨勢。

“開發商、產託基金經理、貸方等各方紛紛考慮將重點轉向醫療保健行業，以抓住新市場機會。幾乎所有受訪者都對醫療、保健和零售中心、老年住宅或退休之家的買賣與投資感興趣，而巴生河流域、柔佛和檳城是他們看中的地點。”

醫療旅遊商機擴大

從外圍因素來看，餘莉亞認為，私人醫療資產快速增多，部分歸功於醫療旅遊趨勢日益壯大。

2022年大馬醫療旅遊業增116.7%

大馬醫療保健旅遊理事會（MHTC）數據顯示，2022年大馬醫療旅遊業強增116.7%，價值高達13億令吉。

餘莉亞讚歎，大馬其實聞名於高質量的醫療設施以及熟練醫療人員，本地有多傢俬人醫院，醫生大都有國際資格，成為鄰國人民求醫熱門地。

“約70至80%的醫療遊客來自印尼，也吸引了澳洲、孟加拉國、英國、新加坡、韓國等地人民。”

張孫通也坦言，吉隆坡康健之城建好後，放眼有50%的醫療客戶將來自國外。

“大馬醫療旅遊規模愈大。我們相信，旗下醫院營運到第三年時，能接納超過10萬名外籍客戶。要不然吉隆坡康健之城不會有如此大的規劃，能容納約1000個床位。”

他還透露，基本上專業的私立醫院集團可以在兩年內達到收支平衡。所以，這個領域的投資和盈利是蠻可觀的。

人口老齡化推動健康房產

疫情之前的健康類房產，大都傾向於服務退休人士。如上所述，人口老齡化，是促使此產業發芽的一大因素。

世界衛生組織指出，各國老年人佔比呈上升趨勢。到2030年，全球六分之一的人將達60歲以上。到2050年，60歲以上人口將翻一番，增至21億人。2020至2050年期間，預計80歲以上人數將增加兩倍。

大馬2043年料變超級老齡國

大馬也一樣，首相拿督斯里安華在今年6月提到，我國的人口老齡化速度將超越發達經濟體，預計在2043年就會變成超級老齡國（aged nation），其中14%大馬人的年齡在65歲以上！

人口結構革變，意味著大眾生活模式和需求隨之改變，這也是工商界要著手應付的大板塊。

IHH醫保首席執行員普雷姆醫生曾提到，人一生中花費在醫療最多的時候，就是年老時。老齡化社會，將是促使醫療健康業發生重大變化的主因。

GWI在報告裡寫道，發展商意識到銀髮族將未來是主要客戶群之一，市面上新建的房產因此陸續融合迎合樂齡人的功能。

如本章前部所述，有保健醫療服務的住宅區、多代同堂的設計、迎合老年生活模式的設施，已成為重要的房產類型之一。

少子化社會造成人口變遷

“除了老齡化，少子化也是人口變遷的情況。”產業評論員李義廉指出。

“以大馬華人為例，生育率逐年降低。日後一名青年要負擔的長輩人數‘比例’很高。所以，長輩居所考量很重要。”

他指出，買這類房產的人，除了是投資者和年長者本身，還包括買房給父母的孩子，作為日後兩代的保障。

“這樣看來，未來的受眾範圍應該很大，畢竟人一生中總需要醫療服務。”

醫療需求和人口變革，催生了健康醫療產業。近年面對房市放緩的發展商，能不能從中找到新機會？下一期探討。