柔新捷运改变游戏规则 大柔佛产业圈崛起

新加坡屋租屋价昂贵

除了柔佛产业市场正面讯息的流通，在新加坡昂贵的屋租和屋价，也是推动许多在新加坡工作的大马人，选择在柔佛购买房产的因素，原因是两地距离不远，但房产价格差别却相当大。

新加坡共管公寓的租金，在疫情后已大幅上涨，主因是疫情期间建筑工程缓慢，房产完工被推迟，加上延后需求，推动租金上涨。许多年轻人选择与父母分开居住，另外租屋，以便居家工作有个人的空间。

此外，新加坡政府在2023年4月尾开始，额外调高外国房产买家的印花税，从30%上调至60%，目标群是外国买家和当地投资者。

基于房产价格、租金和新加坡相距甚远，预计靠近新山市中心（长堤）或是第二通道附近的房屋，近期内将吸引租客的目光，一旦柔新捷运线完工，以及即将兴建的隆新高铁（HSR），放长远目标来说，将激励市场对产业的需求。

依斯干达产业存滞销隐忧？

尽管多数投资者对柔佛的主题概念发展计划感到乐观，但是，也有一些人对依斯干达走廊产业，可能潜在供应过剩有隐忧。此外，依斯干达大马地区在2012至2014年，经历超建期，在那之后造成滞销房产单位增加。

房产过剩问题渐缓和

不过，在2018至2021年，房产过剩的问题逐渐缓和，符合马来西亚的整体趋势。根据全国产业资讯中心的数据，柔佛的滞销房产单位在2020年第四季达到7030个单位，但是在2023年第四季减至4228个单位。

未来几年，预料滞销房产单位继续保持偏低水平。柔佛州政府已在2015年，冻结发出兴建服务公寓的申请，可能只施用一些地区。与此同时，大型上市发展商已从2017年开始，努力削减已完工的未出售存货。

此外，发展商已在2015至2020年，在产业市况放缓时，减少推出新的房产计划，因此，新的催化剂来自大型基本设施，例如柔新捷运的完工，不只是滞销房产单位进一步下跌，也会有新的需求，海外与国内直接投资的流入是主要扶持力。

大型发展商在柔佛房产销售增长，证实依斯干达大马产业市场，并不是一开始所认为的差，除了UEM阳光暂时淡出柔佛市场，集中巴生河流域的房产计划，许多一级发展商在过去3至4年，已从柔佛市场取得较多房产销售量。

数据反映，这些发展商的产业销售，多数来自有地房屋，以及兴建中城镇的商业单位，市场对工业产业的需求，已提升柔佛市场的整体销售。最近几年，新推出的高楼房产计划不多。

从发展趋势来看，市场对高楼房产的需求，主要集中在柔佛新山市中心，掌握未来房产租金上扬的优势。放长远来看，基于土地资源有限，预计发展将集中市中心，类似大吉隆坡的发展趋势。

■资料参考：兴业研究报告

去年首3季
有地住宅高楼房产增长

柔佛依斯干达住宅产业市场蓬勃，与前期比较，2023年首3季，有地住宅和高楼房产皆有成长。

其中有地房产成交量，按年比增加51%，共有1万4490个单位，比2022年首3季的9577个单位多。交易价值按年增长64%，达到77亿1800万令吉，2022年，前期为47亿1300万令吉。

与此同时，高楼住宅房产在2023年首3季的交易量和交易价值，按年比，分别比前期增加35%和140%，达到3733个单位，价值19亿7300万令吉，前期2022年首3季分别是2767个单位，价值8亿2200万令吉。

交易虽活跃
滞销仍是隐忧

虽然市场交易活跃，但是滞销仍是个隐忧，欣慰的是，有地房产和高楼房产的滞销情况有所改善，按季比，分别减少7%和5%。

数据表：依斯干达大马住宅产业交易量和交易值

按年比波幅 48% 75%
新房产提升市场供应

在柔佛，双层排屋继续主导有地房产领域，不过，发展商开始多元化业务，在一些比较不热门的地点，为首次购屋者和中等收入家庭，兴建比较多的可负担房屋，这些地点包括：巴西古当和蒲来。

不过，在一些热地点，例如依斯干达公主城和地不佬，建有比较大面积的单位，价格也比较高，放眼高收入的买家。反之，高楼房产领域比较活跃，共推出20个新的房产计划，这些计划将建有1万5807个单位，预期在接下来3至4年加入市场。

地不佬成热门地点

如今，地不佬已崛起成为热门地点，在新推出的房产计划，大约四分之一是在地不佬。在新山市中心和周边地区，新推出的高楼房产计划，料将吸引在新加坡工作大马人的兴趣。

大型发展商在依斯干达增购地

不管怎样，有能力负担仍是柔佛依斯干达产业买家的首要考量，为顺应市场趋势，发展商已经缩小新推出的高楼房产单位，以便售价可以比较容易负担，不过仔细研究数据，可以看出每平方呎售价，与几年前比较，反而升至比较高水平。

市场主要发展商包括：森德公司（SCIENTX,4731，主板工业产品与服务组）以及传奇产业（LAGENDA,7179,主板产业组），他们在地不佬和古来购买发展地段，以扩大依斯干达可负担房产城镇的发展。

值得一提的是，业者扩充土地收购反映市况乐观。大型发展商正在依斯干达增购土地，准备推行产业发展计划，主要的交易包括：

◆2023年2月： 顺利实业（KSL,5038,主板产业组）以2127万令吉，向丽阳机构（TROP,5401,主板产业组）收购振林山10.85英亩的永久地契土地。

◆2023年2月：吉星机构（CRESNDO,6718,主板产业组）以6755万令吉，向柔佛置地收购地南市109.48英亩的永久地契地段。

◆2023年2月：传奇产业以3亿9820万令吉，向国民投资有限公司收购古来1075.48英亩的永久地契土地。

◆2023年6月：马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）以7609万令吉，向Amanah Raya有限公司和Mutiara Kiara私人有限公司收购75.75英亩的永久地契土地。

◆2023年6月：PW Root公司（PWROOT,7237,主板消费产品与服务组）向GreatEarth发展私人有限公司，在避兰东收购116块，总共17.72英亩的永久地契土地，价值2500万令吉。

◆2023年7月：森德公司建议，向柏兰宜私人有限公司收购960英亩的永久地契土地，位于地不佬，收购代价5亿4770万令吉。

◆2023年7月：森德公司建议，向Seriemas发展私人有限公司收购位于士乃总共550.67英亩的土地，价值2亿9984万令吉。

◆2023年9月：吉星机构（CRESNDO,6718,主板产业组）以7200万令吉，向Bewell Realty私人有限公司，靠近新柔武吉查卡捷运站，收购两块总共3.27英亩的永久地契土地。

柔佛依斯干达住宅领域，如今已迅速回升至疫情前的水平，发展商和买家对市场恢复信心，新柔捷运计划进展顺利，加上宣布设立特别经济区，提升对市场前进的有利因素。

新加坡实施买家需要支付额外印花税，可能转移新国产业买家的购兴，就是从新加坡转来依斯干达经济走廊。

无论如何，滞销情况仍是隐忧，特别是在依斯干达，产业价格上涨，利率酝酿走高，预计也将对本地买家构成挑战。

发展商调整献售配套

另一方面，发展商也调整献售配套，以迎合市场需求，柔佛置地集团已崛起，成为智能房屋、具备生态友善元素房屋的先锋，位于拿督翁城镇的Sanubari，主要特点包括： 拥有电子车充电站、房屋安装太阳能板，以及储存雨水设备，目标买家是高收入的专业人士。

峇株巴辖住宅产业保持乐观

峇株巴辖住宅产业市场保持乐观，这期间推出几个新的有地房产计划，市场对围篱房产需求偏高，吸引了在新加坡工作的年轻买家。

由于市场需求和订购率偏低，削弱发展商推出高楼房产的信心，2023年并没有推出新的高楼房产计划，当地人还是倾向有地房产单位。

■资料参考：CBRE／WTW产业顾问公司报告

带动马新发展
依斯干达特区享竞争优势

对于考虑在大马投资的人而言，今年最受瞩目的消息之一就是：年初签定的“柔新经济特区谅解备忘录”，此举将会带动马新两地的发展。

根据两国发表的联合声明，除经济特区协定的条文外，也将推出一些措施，以便两国在经济特区内的贸易往来更方便。

马来亚银行投资银行分析指出，经济特区的具体位置，将会落在柔佛州依斯干达特区内的依斯干达公主城，或士年纳地区（Sedenak）。依斯干达公主城的土地由国库控股，以及旗下UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）所拥有，发展日趋成熟，比士年纳更靠近新加坡，地理位置深具竞争力。

分析指出，即使柔新经济特区不坐落在公主城，区域的房地产依然被看好，其中一项因素在于隆新高铁，可能会在依斯干达公主城设立停歇站，对于在新加坡工作的马来西亚人，以及外来投资者都极具吸引力。

吸引海内外企业投资

马来西亚是东盟成员国之一，柔佛作为大马发展迅速的其中一个经济体，早在2017年的时候，就已吸引各大国内外企业前来投资。例如腾飞科技园、日本三井科技园、华为技术有限公司（马来西亚）、必奥康制药、法国Metabolic Explorer，还有其他来自不同领域的大型企业，不约而同锁定柔佛。

产业顾问指出，截至2018年3月，本地投资加上境外投资，就已来到2620亿令吉，换算成美元近560亿元，本地投资占比约近60%，外资占比近40%。

根据马来西亚投资发展局（MIDA）的报告显示，2023年总投资额已达到3295亿令吉（约704亿美元），相较于2018年，本地投资与境外投资占比皆出现反转。

其中本地投资金额为1411亿令吉（约301亿美元），外资则来到1884亿令吉（约403亿美元）。本地投资占比降至42%，外商投资占比升至57%，并塑造了大约13万个工作机会。

在马来西亚，主要投资国有新加坡、美国和中国。在产业类别方面，以服务性质的相关产业为最大比率，占总投资额50％以上。第一是通讯传播业，其次为房地产业，第三为公用事业、第四则是分销贸易（批发和零售贸易、大卖场和超市、百货商店和直销等），第五是支援服务业。

房地产投资总额610亿

从以上讯息可以看出，房地产业是发展非常火热的行业，投资总额高达610亿令吉（约130亿美元），相较于排第一通讯传播业的637亿令吉（约136亿美元），同样属于超高含金量的产业类别。

在这段期间，政府推出扶持房地产政策，带动相关领域的成长，地方经济的成长也不例外 ，一直以来与政府的政策脱不了关系。依斯干达公主城基于拥有政府的支持，预测该区域在2025年的各项指标，将比2015年有实质的飞跃。

根据马来西亚投资发展局预估，2025年的人均收入将达到6750令吉，有利因素包含：一系列特殊优惠政策，可以推动经济成长，例如外资持有权提高、企业10年免税优惠、个人所得税减免，以及进口车零关税等友善政策。

结论

对柔佛产业市场而言，2024年的催化剂包括：森林城被指定为柔佛─新加坡特别经济区之下的特别金融区，可能重新启动吉隆坡─新加坡高铁计划，同时，柔新捷运系统工程进展顺利。

产业顾问的报告预计，在新加坡工作的马来西亚人，将是柔佛产业的主要买家。潜在的新加坡产业买家，除了对柔佛的房产有购买兴趣，也放眼吉隆坡的房产单位。

与此同时，一些屋龄不到10年的转手房产，也吸引房产投资者的目光，这些房产并不老旧，而周边基本设施已完善发展起来，并未介于饱和状态，仍有资本增值的成长空间，可以说是投资房产的选项。