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财经

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投资周刊

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发布: 4:08pm 02/09/2024

大柔佛

柔新捷运

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柔新捷运

柔新捷运改变游戏规则 大柔佛产业圈崛起

文/郑碧娥
(档案图:星洲日报)

依斯干达产业市场已逐步走出供应过剩,继续向前迈进发展,在柔佛州,形势已经有所改变,特别是靠近武吉查卡地铁站周边地区,当然也有例外情况。严格来说,只有位于策略性地点的完工房产,管理完善的商业产业,将会是产业买家、投资者和游客属意的选择。

在狮城工作
在柔佛置产

无可否认的,(RTS)将是游戏规则改变者,依斯干达产业市场料将从国内外产业买家、投资者回归受惠,来自新加坡游客在柔佛增加开销,也将惠及柔佛的零售业和休闲产业。

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柔新捷运预期在2026年杪完工,届时不只是跨越边界人流量多且繁忙,也可能在未来,吸引大马其他州的子民,前往新加坡工作,然后在柔佛购置房产。

目前,在武吉查卡地铁站周边地区,共有11个房产计划,分别是:Sky Suites、V Summer、Sky Habitat, Meldrum Heights、 R & F Princess Cove第一期和第二期、Tri Tower、武吉查卡豪华公寓、SKS Pavilion,以及Paragon Suites。

这些公寓的平均售价每平方呎在1000至1300令吉之间,已经和吉隆坡城中城(KLCC)许多公寓的价格持平。其中一些是于2016至2018年推出,一些新的产业计划,取得强大的订购率,买家多数是柔佛州人。

最近,从市场资讯来源得知,在新加坡工作的一些马来西亚人,已在柔新捷运地铁站附近租屋,这里前往邻国单程时间,大约要2小时,但是,一旦柔新捷运地铁站完工,只需要5分钟就行。

新加坡陆路交通局不久前指出,两国的移民,关税及检疫大厦(CIQ),将联合安置在兀兰北和武吉查卡站,这意味搭客只需办理清关手续一次(在出境点)。

新加坡屋租屋价昂贵

除了柔佛产业市场正面讯息的流通,在新加坡昂贵的屋租和屋价,也是推动许多在新加坡工作的大马人,选择在柔佛购买房产的因素,原因是两地距离不远,但房产价格差别却相当大。

新加坡共管公寓的租金,在疫情后已大幅上涨,主因是疫情期间建筑工程缓慢,房产完工被推迟,加上延后需求,推动租金上涨。许多年轻人选择与父母分开居住,另外租屋,以便居家工作有个人的空间。

此外,新加坡政府在2023年4月尾开始,额外调高外国房产买家的印花税,从30%上调至60%,目标群是外国买家和当地投资者。

基于房产价格、租金和新加坡相距甚远,预计靠近新山市中心(长堤)或是第二通道附近的房屋,近期内将吸引租客的目光,一旦柔新捷运线完工,以及即将兴建的隆新高铁(HSR),放长远目标来说,将激励市场对产业的需求。

依斯干达产业存滞销隐忧?

尽管多数投资者对柔佛的主题概念发展计划感到乐观,但是,也有一些人对依斯干达走廊产业,可能潜在供应过剩有隐忧。此外,依斯干达大马地区在2012至2014年,经历超建期,在那之后造成滞销房产单位增加。

房产过剩问题渐缓和

不过,在2018至2021年,房产过剩的问题逐渐缓和,符合马来西亚的整体趋势。根据全国产业资讯中心的数据,柔佛的滞销房产单位在2020年第四季达到7030个单位,但是在2023年第四季减至4228个单位。

未来几年,预料滞销房产单位继续保持偏低水平。柔佛州政府已在2015年,冻结发出兴建服务公寓的申请,可能只施用一些地区。与此同时,大型上市发展商已从2017年开始,努力削减已完工的未出售存货。

此外,发展商已在2015至2020年,在产业市况放缓时,减少推出新的房产计划,因此,新的催化剂来自大型基本设施,例如柔新捷运的完工,不只是滞销房产单位进一步下跌,也会有新的需求,海外与国内直接投资的流入是主要扶持力。

大型发展商在柔佛房产销售增长,证实依斯干达大马产业市场,并不是一开始所认为的差,除了UEM阳光暂时淡出柔佛市场,集中巴生河流域的房产计划,许多一级发展商在过去3至4年,已从柔佛市场取得较多房产销售量。

数据反映,这些发展商的产业销售,多数来自有地房屋,以及兴建中城镇的商业单位,市场对工业产业的需求,已提升柔佛市场的整体销售。最近几年,新推出的高楼房产计划不多。

从发展趋势来看,市场对高楼房产的需求,主要集中在柔佛新山市中心,掌握未来房产租金上扬的优势。放长远来看,基于土地资源有限,预计发展将集中市中心,类似大吉隆坡的发展趋势。

■资料参考:兴业研究报告

去年首3季
有地住宅高楼房产增长

柔佛依斯干达住宅产业市场蓬勃,与前期比较,2023年首3季,有地住宅和高楼房产皆有成长。

其中有地房产成交量,按年比增加51%,共有1万4490个单位,比2022年首3季的9577个单位多。交易价值按年增长64%,达到77亿1800万令吉,2022年,前期为47亿1300万令吉。

与此同时,高楼住宅房产在2023年首3季的交易量和交易价值,按年比,分别比前期增加35%和140%,达到3733个单位,价值19亿7300万令吉,前期2022年首3季分别是2767个单位,价值8亿2200万令吉。

交易虽活跃
滞销仍是隐忧

虽然市场交易活跃,但是滞销仍是个隐忧,欣慰的是,有地房产和高楼房产的滞销情况有所改善,按季比,分别减少7%和5%。

数据表:依斯干达大马住宅产业交易量和交易值
  总交易量  总交易值
2022年首9个月  12,344宗  55亿3500万令吉
2023年首9个月 18,233宗  96亿9100万令吉
按年比波幅 48% 75%
新房产提升市场供应

在柔佛,双层排屋继续主导有地房产领域,不过,发展商开始多元化业务,在一些比较不热门的地点,为首次购屋者和中等收入家庭,兴建比较多的可负担房屋,这些地点包括:巴西古当和蒲来。

不过,在一些热地点,例如依斯干达公主城和地不佬,建有比较大面积的单位,价格也比较高,放眼高收入的买家。反之,高楼房产领域比较活跃,共推出20个新的房产计划,这些计划将建有1万5807个单位,预期在接下来3至4年加入市场。

地不佬成热门地点

如今,地不佬已崛起成为热门地点,在新推出的房产计划,大约四分之一是在地不佬。在新山市中心和周边地区,新推出的高楼房产计划,料将吸引在新加坡工作大马人的兴趣。

大型发展商在依斯干达增购地

不管怎样,有能力负担仍是柔佛依斯干达产业买家的首要考量,为顺应市场趋势,发展商已经缩小新推出的高楼房产单位,以便售价可以比较容易负担,不过仔细研究数据,可以看出每平方呎售价,与几年前比较,反而升至比较高水平。

市场主要发展商包括:森德公司(SCIENTX,4731,主板工业产品与服务组)以及传奇产业(LAGENDA,7179,主板产业组),他们在地不佬和古来购买发展地段,以扩大依斯干达可负担房产城镇的发展。

值得一提的是,业者扩充土地收购反映市况乐观。大型发展商正在依斯干达增购土地,准备推行产业发展计划,主要的交易包括:

◆2023年2月: 顺利实业(KSL,5038,主板产业组)以2127万令吉,向丽阳机构(TROP,5401,主板产业组)收购振林山10.85英亩的永久地契土地。

◆2023年2月:吉星机构(CRESNDO,6718,主板产业组)以6755万令吉,向柔佛置地收购地南市109.48英亩的永久地契地段。

◆2023年2月:传奇产业以3亿9820万令吉,向国民投资有限公司收购古来1075.48英亩的永久地契土地。

◆2023年6月:马星集团(MAHSING,8583,主板产业组)以7609万令吉,向Amanah Raya有限公司和Mutiara Kiara私人有限公司收购75.75英亩的永久地契土地。

◆2023年6月:PW Root公司(PWROOT,7237,主板消费产品与服务组)向GreatEarth发展私人有限公司,在避兰东收购116块,总共17.72英亩的永久地契土地,价值2500万令吉。

◆2023年7月:森德公司建议,向柏兰宜私人有限公司收购960英亩的永久地契土地,位于地不佬,收购代价5亿4770万令吉。

◆2023年7月:森德公司建议,向Seriemas发展私人有限公司收购位于士乃总共550.67英亩的土地,价值2亿9984万令吉。

◆2023年9月:吉星机构(CRESNDO,6718,主板产业组)以7200万令吉,向Bewell Realty私人有限公司,靠近新柔武吉查卡捷运站,收购两块总共3.27英亩的永久地契土地。

柔佛依斯干达住宅领域,如今已迅速回升至疫情前的水平,发展商和买家对市场恢复信心,新柔捷运计划进展顺利,加上宣布设立特别经济区,提升对市场前进的有利因素。

新加坡实施买家需要支付额外印花税,可能转移新国产业买家的购兴,就是从新加坡转来依斯干达经济走廊。

无论如何,滞销情况仍是隐忧,特别是在依斯干达,产业价格上涨,利率酝酿走高,预计也将对本地买家构成挑战。

发展商调整献售配套

另一方面,发展商也调整献售配套,以迎合市场需求,柔佛置地集团已崛起,成为智能房屋、具备生态友善元素房屋的先锋,位于拿督翁城镇的Sanubari,主要特点包括: 拥有电子车充电站、房屋安装太阳能板,以及储存雨水设备,目标买家是高收入的专业人士。

峇株巴辖住宅产业保持乐观

峇株巴辖住宅产业市场保持乐观,这期间推出几个新的有地房产计划,市场对围篱房产需求偏高,吸引了在新加坡工作的年轻买家。

由于市场需求和订购率偏低,削弱发展商推出高楼房产的信心,2023年并没有推出新的高楼房产计划,当地人还是倾向有地房产单位。

■资料参考:CBRE/WTW产业顾问公司报告

带动马新发展
依斯干达特区享竞争优势

对于考虑在大马投资的人而言,今年最受瞩目的消息之一就是:年初签定的“柔新经济特区谅解备忘录”,此举将会带动马新两地的发展。

根据两国发表的联合声明,除经济特区协定的条文外,也将推出一些措施,以便两国在经济特区内的贸易往来更方便。

马来亚银行投资银行分析指出,经济特区的具体位置,将会落在柔佛州依斯干达特区内的依斯干达公主城,或士年纳地区(Sedenak)。依斯干达公主城的土地由国库控股,以及旗下UEM阳光(UEMS,5148,主板产业组)所拥有,发展日趋成熟,比士年纳更靠近新加坡,地理位置深具竞争力。

分析指出,即使柔新经济特区不坐落在公主城,区域的房地产依然被看好,其中一项因素在于隆新高铁,可能会在依斯干达公主城设立停歇站,对于在新加坡工作的马来西亚人,以及外来投资者都极具吸引力。

吸引海内外企业投资

马来西亚是东盟成员国之一,柔佛作为大马发展迅速的其中一个经济体,早在2017年的时候,就已吸引各大国内外企业前来投资。例如腾飞科技园、日本三井科技园、华为技术有限公司(马来西亚)、必奥康制药、法国Metabolic Explorer,还有其他来自不同领域的大型企业,不约而同锁定柔佛。

产业顾问指出,截至2018年3月,本地投资加上境外投资,就已来到2620亿令吉,换算成美元近560亿元,本地投资占比约近60%,外资占比近40%。

根据马来西亚投资发展局(MIDA)的报告显示,2023年总投资额已达到3295亿令吉(约704亿美元),相较于2018年,本地投资与境外投资占比皆出现反转。

其中本地投资金额为1411亿令吉(约301亿美元),外资则来到1884亿令吉(约403亿美元)。本地投资占比降至42%,外商投资占比升至57%,并塑造了大约13万个工作机会。

在马来西亚,主要投资国有新加坡、美国和中国。在产业类别方面,以服务性质的相关产业为最大比率,占总投资额50%以上。第一是通讯传播业,其次为房地产业,第三为公用事业、第四则是分销贸易(批发和零售贸易、大卖场和超市、百货商店和直销等),第五是支援服务业。

房地产投资总额610亿

从以上讯息可以看出,房地产业是发展非常火热的行业,投资总额高达610亿令吉(约130亿美元),相较于排第一通讯传播业的637亿令吉(约136亿美元),同样属于超高含金量的产业类别。

在这段期间,政府推出扶持房地产政策,带动相关领域的成长,地方经济的成长也不例外 ,一直以来与政府的政策脱不了关系。依斯干达公主城基于拥有政府的支持,预测该区域在2025年的各项指标,将比2015年有实质的飞跃。

根据马来西亚投资发展局预估,2025年的人均收入将达到6750令吉,有利因素包含:一系列特殊优惠政策,可以推动经济成长,例如外资持有权提高、企业10年免税优惠、个人所得税减免,以及进口车零关税等友善政策。

结论

对柔佛产业市场而言,2024年的催化剂包括:森林城被指定为柔佛─新加坡特别经济区之下的特别金融区,可能重新启动吉隆坡─新加坡高铁计划,同时,柔新捷运系统工程进展顺利。

产业顾问的报告预计,在新加坡工作的马来西亚人,将是柔佛产业的主要买家。潜在的新加坡产业买家,除了对柔佛的房产有购买兴趣,也放眼吉隆坡的房产单位。

与此同时,一些屋龄不到10年的转手房产,也吸引房产投资者的目光,这些房产并不老旧,而周边基本设施已完善发展起来,并未介于饱和状态,仍有资本增值的成长空间,可以说是投资房产的选项。

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