柔新捷運改變遊戲規則 大柔佛產業圈崛起

新加坡屋租屋價昂貴

除了柔佛產業市場正面訊息的流通，在新加坡昂貴的屋租和屋價，也是推動許多在新加坡工作的大馬人，選擇在柔佛購買房產的因素，原因是兩地距離不遠，但房產價格差別卻相當大。

新加坡共管公寓的租金，在疫情後已大幅上漲，主因是疫情期間建築工程緩慢，房產完工被推遲，加上延後需求，推動租金上漲。許多年輕人選擇與父母分開居住，另外租屋，以便居家工作有個人的空間。

此外，新加坡政府在2023年4月尾開始，額外調高外國房產買家的印花稅，從30%上調至60%，目標群是外國買家和當地投資者。

基於房產價格、租金和新加坡相距甚遠，預計靠近新山市中心（長堤）或是第二通道附近的房屋，近期內將吸引租客的目光，一旦柔新捷運線完工，以及即將興建的隆新高鐵（HSR），放長遠目標來說，將激勵市場對產業的需求。

依斯干達產業存滯銷隱憂？

儘管多數投資者對柔佛的主題概念發展計劃感到樂觀，但是，也有一些人對依斯干達走廊產業，可能潛在供應過剩有隱憂。此外，依斯干達大馬地區在2012至2014年，經歷超建期，在那之後造成滯銷房產單位增加。

房產過剩問題漸緩和

不過，在2018至2021年，房產過剩的問題逐漸緩和，符合馬來西亞的整體趨勢。根據全國產業資訊中心的數據，柔佛的滯銷房產單位在2020年第四季達到7030個單位，但是在2023年第四季減至4228個單位。

未來幾年，預料滯銷房產單位繼續保持偏低水平。柔佛州政府已在2015年，凍結髮出興建服務公寓的申請，可能只施用一些地區。與此同時，大型上市發展商已從2017年開始，努力削減已完工的未出售存貨。

此外，發展商已在2015至2020年，在產業市況放緩時，減少推出新的房產計劃，因此，新的催化劑來自大型基本設施，例如柔新捷運的完工，不只是滯銷房產單位進一步下跌，也會有新的需求，海外與國內直接投資的流入是主要扶持力。

大型發展商在柔佛房產銷售增長，證實依斯干達大馬產業市場，並不是一開始所認為的差，除了UEM陽光暫時淡出柔佛市場，集中巴生河流域的房產計劃，許多一級發展商在過去3至4年，已從柔佛市場取得較多房產銷售量。

數據反映，這些發展商的產業銷售，多數來自有地房屋，以及興建中城鎮的商業單位，市場對工業產業的需求，已提升柔佛市場的整體銷售。最近幾年，新推出的高樓房產計劃不多。

從發展趨勢來看，市場對高樓房產的需求，主要集中在柔佛新山市中心，掌握未來房產租金上揚的優勢。放長遠來看，基於土地資源有限，預計發展將集中市中心，類似大吉隆坡的發展趨勢。

■資料參考：興業研究報告

去年首3季
有地住宅高樓房產增長

柔佛依斯干達住宅產業市場蓬勃，與前期比較，2023年首3季，有地住宅和高樓房產皆有成長。

其中有地房產成交量，按年比增加51%，共有1萬4490個單位，比2022年首3季的9577個單位多。交易價值按年增長64%，達到77億1800萬令吉，2022年，前期為47億1300萬令吉。

與此同時，高樓住宅房產在2023年首3季的交易量和交易價值，按年比，分別比前期增加35%和140%，達到3733個單位，價值19億7300萬令吉，前期2022年首3季分別是2767個單位，價值8億2200萬令吉。

交易雖活躍
滯銷仍是隱憂

雖然市場交易活躍，但是滯銷仍是個隱憂，欣慰的是，有地房產和高樓房產的滯銷情況有所改善，按季比，分別減少7%和5%。

數據表：依斯干達大馬住宅產業交易量和交易值

按年比波幅 48% 75%
新房產提升市場供應

在柔佛，雙層排屋繼續主導有地房產領域，不過，發展商開始多元化業務，在一些比較不熱門的地點，為首次購屋者和中等收入家庭，興建比較多的可負擔房屋，這些地點包括：巴西古當和蒲來。

不過，在一些熱地點，例如依斯干達公主城和地不佬，建有比較大面積的單位，價格也比較高，放眼高收入的買家。反之，高樓房產領域比較活躍，共推出20個新的房產計劃，這些計劃將建有1萬5807個單位，預期在接下來3至4年加入市場。

地不佬成熱門地點

如今，地不佬已崛起成為熱門地點，在新推出的房產計劃，大約四分之一是在地不佬。在新山市中心和周邊地區，新推出的高樓房產計劃，料將吸引在新加坡工作大馬人的興趣。

大型發展商在依斯干達增購地

不管怎樣，有能力負擔仍是柔佛依斯干達產業買家的首要考量，為順應市場趨勢，發展商已經縮小新推出的高樓房產單位，以便售價可以比較容易負擔，不過仔細研究數據，可以看出每平方呎售價，與幾年前比較，反而升至比較高水平。

市場主要發展商包括：森德公司（SCIENTX,4731，主板工業產品與服務組）以及傳奇產業（LAGENDA,7179,主板產業組），他們在地不佬和古來購買發展地段，以擴大依斯干達可負擔房產城鎮的發展。

值得一提的是，業者擴充土地收購反映市況樂觀。大型發展商正在依斯干達增購土地，準備推行產業發展計劃，主要的交易包括：

◆2023年2月： 順利實業（KSL,5038,主板產業組）以2127萬令吉，向麗陽機構（TROP,5401,主板產業組）收購振林山10.85英畝的永久地契土地。

◆2023年2月：吉星機構（CRESNDO,6718,主板產業組）以6755萬令吉，向柔佛置地收購地南市109.48英畝的永久地契地段。

◆2023年2月：傳奇產業以3億9820萬令吉，向國民投資有限公司收購古來1075.48英畝的永久地契土地。

◆2023年6月：馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）以7609萬令吉，向Amanah Raya有限公司和Mutiara Kiara私人有限公司收購75.75英畝的永久地契土地。

◆2023年6月：PW Root公司（PWROOT,7237,主板消費產品與服務組）向GreatEarth發展私人有限公司，在避蘭東收購116塊，總共17.72英畝的永久地契土地，價值2500萬令吉。

◆2023年7月：森德公司建議，向柏蘭宜私人有限公司收購960英畝的永久地契土地，位於地不佬，收購代價5億4770萬令吉。

◆2023年7月：森德公司建議，向Seriemas發展私人有限公司收購位於士乃總共550.67英畝的土地，價值2億9984萬令吉。

◆2023年9月：吉星機構（CRESNDO,6718,主板產業組）以7200萬令吉，向Bewell Realty私人有限公司，靠近新柔武吉查卡捷運站，收購兩塊總共3.27英畝的永久地契土地。

柔佛依斯干達住宅領域，如今已迅速回升至疫情前的水平，發展商和買家對市場恢復信心，新柔捷運計劃進展順利，加上宣佈設立特別經濟區，提升對市場前進的有利因素。

新加坡實施買家需要支付額外印花稅，可能轉移新國產業買家的購興，就是從新加坡轉來依斯干達經濟走廊。

無論如何，滯銷情況仍是隱憂，特別是在依斯干達，產業價格上漲，利率醞釀走高，預計也將對本地買家構成挑戰。

發展商調整獻售配套

另一方面，發展商也調整獻售配套，以迎合市場需求，柔佛置地集團已崛起，成為智能房屋、具備生態友善元素房屋的先鋒，位於拿督翁城鎮的Sanubari，主要特點包括： 擁有電子車充電站、房屋安裝太陽能板，以及儲存雨水設備，目標買家是高收入的專業人士。

峇株巴轄住宅產業保持樂觀

峇株巴轄住宅產業市場保持樂觀，這期間推出幾個新的有地房產計劃，市場對圍籬房產需求偏高，吸引了在新加坡工作的年輕買家。

由於市場需求和訂購率偏低，削弱發展商推出高樓房產的信心，2023年並沒有推出新的高樓房產計劃，當地人還是傾向有地房產單位。

■資料參考：CBRE／WTW產業顧問公司報告

帶動馬新發展
依斯干達特區享競爭優勢

對於考慮在大馬投資的人而言，今年最受矚目的消息之一就是：年初簽定的“柔新經濟特區諒解備忘錄”，此舉將會帶動馬新兩地的發展。

根據兩國發表的聯合聲明，除經濟特區協定的條文外，也將推出一些措施，以便兩國在經濟特區內的貿易往來更方便。

馬來亞銀行投資銀行分析指出，經濟特區的具體位置，將會落在柔佛州依斯干達特區內的依斯干達公主城，或士年納地區（Sedenak）。依斯干達公主城的土地由國庫控股，以及旗下UEM陽光（UEMS,5148,主板產業組）所擁有，發展日趨成熟，比士年納更靠近新加坡，地理位置深具競爭力。

分析指出，即使柔新經濟特區不坐落在公主城，區域的房地產依然被看好，其中一項因素在於隆新高鐵，可能會在依斯干達公主城設立停歇站，對於在新加坡工作的馬來西亞人，以及外來投資者都極具吸引力。

吸引海內外企業投資

馬來西亞是東盟成員國之一，柔佛作為大馬發展迅速的其中一個經濟體，早在2017年的時候，就已吸引各大國內外企業前來投資。例如騰飛科技園、日本三井科技園、華為技術有限公司（馬來西亞）、必奧康製藥、法國Metabolic Explorer，還有其他來自不同領域的大型企業，不約而同鎖定柔佛。

產業顧問指出，截至2018年3月，本地投資加上境外投資，就已來到2620億令吉，換算成美元近560億元，本地投資佔比約近60%，外資佔比近40%。

根據馬來西亞投資發展局（MIDA）的報告顯示，2023年總投資額已達到3295億令吉（約704億美元），相較於2018年，本地投資與境外投資佔比皆出現反轉。

其中本地投資金額為1411億令吉（約301億美元），外資則來到1884億令吉（約403億美元）。本地投資佔比降至42%，外商投資佔比升至57%，並塑造了大約13萬個工作機會。

在馬來西亞，主要投資國有新加坡、美國和中國。在產業類別方面，以服務性質的相關產業為最大比率，佔總投資額50％以上。第一是通訊傳播業，其次為房地產業，第三為公用事業、第四則是分銷貿易（批發和零售貿易、大賣場和超市、百貨商店和直銷等），第五是支援服務業。

房地產投資總額610億

從以上訊息可以看出，房地產業是發展非常火熱的行業，投資總額高達610億令吉（約130億美元），相較於排第一通訊傳播業的637億令吉（約136億美元），同樣屬於超高含金量的產業類別。

在這段期間，政府推出扶持房地產政策，帶動相關領域的成長，地方經濟的成長也不例外 ，一直以來與政府的政策脫不了關係。依斯干達公主城基於擁有政府的支持，預測該區域在2025年的各項指標，將比2015年有實質的飛躍。

根據馬來西亞投資發展局預估，2025年的人均收入將達到6750令吉，有利因素包含：一系列特殊優惠政策，可以推動經濟成長，例如外資持有權提高、企業10年免稅優惠、個人所得稅減免，以及進口車零關稅等友善政策。

結論

對柔佛產業市場而言，2024年的催化劑包括：森林城被指定為柔佛─新加坡特別經濟區之下的特別金融區，可能重新啟動吉隆坡─新加坡高鐵計劃，同時，柔新捷運系統工程進展順利。

產業顧問的報告預計，在新加坡工作的馬來西亞人，將是柔佛產業的主要買家。潛在的新加坡產業買家，除了對柔佛的房產有購買興趣，也放眼吉隆坡的房產單位。

與此同時，一些屋齡不到10年的轉手房產，也吸引房產投資者的目光，這些房產並不老舊，而周邊基本設施已完善發展起來，並未介於飽和狀態，仍有資本增值的成長空間，可以說是投資房產的選項。