房贷未清 未有地契 律师费如何算？
曾先生说，最近我正在进行脱售一个房产单位，已有房产买家想要购买，我联系了律师表明我的计划，并请求律师楼的职员协助，以便计算代表卖方需要支付给律师的收费。
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在得出有关数据后，我发现需要支付的数目多了一些，大约6年前，我卖了一间房屋，价格与现在这间的交易价，差不多一样，可是，律师费用却比现在的少。
之前那间房屋，我从购买到售卖，大约间隔15年，已经还清房屋贷款，并且已经通过律师将地契赎回来。
现在要卖的这间，从购买到现在大约5年，还未供完房屋贷款，而且还未有地契。这些情况与律师的收费有关联吗？
假设产业交易价是60万令吉，一个已经还清贷款，地契已赎出来的房产，与另一个贷款尚未还清，同时，还未有地契的房产比较，差别大吗？
* * *
答： 林若辉律师说，不论产业是否仍有贷款未还清，或者是已经还清贷款，在买卖双方签署买卖合约（SPA）时，需要支付的律师费，收费架构是一样的，只是律师费这一项的消售与服务税（SST），已经在2024年3月1日起，从之前的6%调高至8%。
我们就以RM600,000交易价，来计算律师的收费，其计算架构是这样的：首RM500,000征收1.25% 就是RM6250。接下来RM100,000征收1%，需要支付RM1000，加起来是RM7250。这还不包括8%的销售与服务税。
假如房产单位的房屋贷款仍未还清，律师将协助处理解押程序，收取400令吉的费用。此外，律师将代表卖方提呈CKHT 1A费用500令吉，以及CKHT 3费用200令吉。针对这一项，买方也需要付费，提呈的是CKHT 2A费用400令吉。
除此之外，假如房产交易需要寻求有关州政府当局的批准，卖方需要付费，其收费架构如下：
●交易价低于RM100,000，费用是200令吉。
●交易价在RM101,000至RM1,000,000，费用是500令吉。
●假如交易价超过RM1,000,000，费用是3000令吉。
已有地契及还清房贷
可省费用
对卖方来说，假如房屋已经有地契，而且已经还完房屋贷款，在交易的过程中比较节省时间，不需要处理解押手续，可以节省一些费用。
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真正的财务自由，是懂得管理债务、投资与现金流，让钱为自己“打工”，而不是把所有的钱锁死在一栋房子里。
“退休前一定要还清房贷吗？”
这是许多马来西亚人踏入50岁大关后，最常思考的问题。毕竟，没人希望退休后，每个月还要继续“供屋”，拖着一条房贷的尾巴过日子。
但如果你问我，我的答案永远是——不用急着还清！
为什么？因为聪明人懂得让房贷为自己“打工”，而不是自己一味“打工还贷”。
1. 房贷利率 VS 投资回报率
马来西亚的房贷利率目前大多徘徊在4%左右（视乎你签的浮动或固定利率合约）。但如果你懂得投资，比如买进一些高股息股票、REITs（房地产信托基金），甚至是EPF（公积金），年回酬基本都能达到5%-7%。
也就是说，把所有储蓄用来还清房贷，未必是最划算的选择。你失去了可以创造更多回报的现金流，反而可能错失累积更多财富的机会。
举个例子：
假设你手上有10万令吉，用来一次性还清房贷，当然每个月就少了贷款压力。
但如果你把这10万令吉投资到一个每年有5%回酬的工具上，10年后，你就赚了超过RM60,000的回报，远远超越单纯提早还贷所带来的“心理安慰”。
聪明人会思考：“我的钱，放在哪里增长更快？”
2. 保留流动性，更重要
退休生活除了日常开销，还常常会遇到突如其来的“惊喜”：
- 突发的医疗费用
- 子女婚嫁或创业需要资助（如果你不是“富得流油”，其实不建议继续无条件支持成年的孩子，除非他们真的需要帮扶）
- 旅游、兴趣爱好、修身养性的支出
如果你一股脑把退休金、EPF或储蓄全部用来还房贷，遇到紧急情况时，现金流紧张，反而更焦虑。
所以我的建议是：留有充足的流动资金，保持投资与还贷的平衡，这样才能在退休后更从容应对生活变数。
3. 房贷其实是“好债”
在我的书《理你财怪》里，我提到“好债”和“坏债”的区别。大多数人都搞混了！
很多人以为：“拿贷款买iPhone是坏债，拿贷款买房子就是好债。”其实，这只是表面。
真相是：
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- 用24个月免息分期买iPhone，难道一定是“坏债”？
- 用10%高利率的个人贷款去买房子，难道就一定是“好债”？
好债或坏债的核心，取决于“利率”，不是“用途”！
0利率贷款肯定比10%高利率房贷好得多！
而贷款买的物品才决定它是“好资产”还是“坏资产”：
- 跑车是贬值资产，属于“坏资产”；
- Ferrari股票是升值资产，属于“好资产”。
所以，房贷属于“好债”，尤其是在利率低、房产有升值潜力的情况下。
为什么房贷是“好债”？
- 利率低，通货膨胀还能帮你“稀释”贷款价值。
- 房产本身有升值潜力。
- 投资房产还能享有利息抵税。
聪明的理财人，懂得“善用”房贷，而不是急着还清它。
4. 债务结构可以灵活重组
当然，如果你发现退休前房贷余额依然不小，或者月供压力越来越大，也不是没有解决方案。
你可以这样做：
- 延长贷款年限，减轻每月供款负担；
- 和银行协商降低利率；
- 甚至再融资，把房子的部分净值（equity）套现出来，转化为退休期间的备用金。
说白了，与其急着还清房贷，不如聪明点，让房产帮你“提款”，过得更安心自在。
总结：理智看待“无债一身轻”
退休，追求的从来不是“零债务”，而是“自由”。
真正的财务自由，是懂得管理债务、投资与现金流，让钱为自己“打工”，而不是把所有的钱锁死在一栋房子里。
我自己从不急着还清房贷，因为我深知——钱在手里，才是最灵活的资本。
当然，每个人的财务状况不同，你可以根据自己的风险承受能力、房贷余额和投资水平，做出最适合自己的决定。
最后送上我一贯的忠告： “聪明的不是急着还债的人，而是懂得让钱为自己工作的理财人。”
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