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发布: 9:09am 09/09/2024

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为老弱建一个家系列2 | 医疗健康房产 机会挑战并存

文/许晓菁

上一期提到,房地产有潜能成为产业新机。然而,纵观本地市场,尽管此行业崭露曙光,以医疗健康为核心的项目寥寥可数,发展商是否踌躇不前?契机和挑战哪一个更大?

概念新颖 先跑者赢

“保健医疗房地产,在大马仍是非常新颖的概念,目前这类主题的发展项目很少。但从新机会来看,这个领域肯定是未来趋势。”

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大马产业评论员潘荣德博士认为,医疗保健产业对于发展商、投资者和用户来说都是有利的。

“我国医疗水准有口皆碑,发展商若能和医疗营运商配合发展,前景会较好,日后是很大的产业板块。”

中产高净值人士是目标客户群

从发展商的收入角度,潘荣德指出,当房屋和医疗服务“捆绑”一起,既有销售物业的营收,也有经营医疗产业的收获,得以增加收入管道。

“至于投资者,能购置来出租或日后转卖。发展商也可能会提出先租后买方式,以此吸引投资者。”

从用户群角度分析,他认为,疫情促使人们健康意识提高,而乐龄人比例越大,对医疗保健有很大的需求。

他对本刊提到,很多中产和高净值人士迫切要改善医疗服务,他们正是目标客户群。除了舒适住宿,中产人士追求专业配备,希望住宅区集合医院、诊所和保健服务,形成一站式生活与保健之所。

大马高净值人士确实日益增多。房地产公司莱坊今年初发布的财富报告预计,从2023到2028年,大马会增多34.6%有钱人,在亚洲仅次于中国和印度。

综合所见,潘荣德认为,探索这类资产,对开发商是有利无弊的。尤其目前还没有很多竞争对手,先起跑的发展商能拔得头筹。

“医疗健康发展商得以建立自己的特色,与其他开发商鲜明地区分开来。”

成本收益难匹配

前景和现况毕竟有距离。观察大马房地产情况,潘荣德指出,目前整个房市仍在放缓状态,不少发展商寻求转型,以期多元化业务。但要成功逆流而上,必须有策略和其它考量。

国家房地产数据中心(NAPIC)报告,截至2024年首季,本地建竣但未出售,或俗称“滞销”的住宅,虽然比去年末季减少约6%,但仍高达2万多间,或总值164亿9000万令吉未解锁。

潘荣德指出,一些地区的房地产仍处于供多于求的情况。为了继续营运和推进项目,发展商不得不积极找新出路。

医疗保健房地产无疑是出路之一,但他看到,真正投入这行的发展商并不多,主要还是考虑到成本、销售和收益问题。

影响楼价的建筑成本年年高企。大马房地产发展商会(REHDA)展望2024年市场表现时预计,今年建筑成本或再平均增加15%,意味着房价会更高。

房市放缓 难消化新类型

潘荣德指出,尤其是医疗和保健设施,其规格要求有别于普通住宅和商铺,成本高,售价肯定较高。能负担的客户,唯有高净值人群,而有钱人或会选择其它房产。想到这样的结果,发展商难免却步。

他补充,开发商的主要工作还是“积极卖房”,可是医疗健康物业并非短期能建成。一旦投入,或许无法在一般周期内平衡成本和收益。

“加上之前建成的单位还未售罄,若转型推出医疗保健房产,恐怕市场和发展商都难以消化。”

9-9见报 投资广场  为老弱建一个家(系列2)
潘荣德:医疗保健产业对于发展商、投资者和用户来说皆有利。(受访者提供)
营运不易 须和医疗团体配合 

潘荣德认为,只擅长建筑和销售的发展商,如果要进军医疗健康房地产,就必须和医疗团体一起配合,否则难以启动。

他解释,只召集诊所入驻,或开设医药用品店,并不算是医疗房地产。完整的系统,应包括医院、检测和保健中心等等,并由同一营运商经营与管理,形成一个医疗保健生态平台,这并非发展商一己之力能完成的事。

因此他认为医疗伙伴很关键。发展商需要对方的医疗常识,才能做好营销工作。双方要契合,避免两个不同的行业有鸿沟。

寻求合适的医疗伙伴不易。分析产业多年的潘荣德发现,疫情时期曾出现不少健康房地产项目消息,但之后却未见逐一落成,有点“雷声大雨点小”。

须守房地部卫生部条例

除了上述各种原因,潘荣德认为,这类地产既要遵守房地部条例,也要遵守卫生部条例,程序与合规事务繁多是阻力之一。

“医疗设施必须获取各种准证,从外到内的格局要符合条例,而保健主题公寓,其安全设施、特别通道、甚至天花板高度和厕所设计都有规定,让病患、残障人士和乐龄人适住。”

如上所述,成本和售价随之走高,至于最后能负担得起的买家,并不会是大众群。

“那笔账目一算,不少当初有志转型的发展商,都打了‘退堂鼓’。”

他强调,建设医疗保健房产,要先找专业医疗团队联营、获取专业建议、集合医疗营运人才,才能长期服务买家和设施用户,无法像以往般只要求建筑和销售进度。

老年房产的设施通常需要安装专业设备和系统,与医院设施建设相似,总发展商也必须聘用在这行有经验的承包商才行。

9-9见报 投资广场  为老弱建一个家(系列2)
符志恒:发展商主要的考量仍是“回报”。(受访者提供)
新噱头试水温 回报期至少5年

“发展商的工作是持续推出项目。所以,每隔一段时间,市面上就会有新的发展概念。例如之前的绿色房屋、智能住宅、公交旁建屋、学生住宿,如今轮到医疗健康房地产。”

要把“故事”讲好吸引买家

房地产研究与开发专家符志恒博士对本刊指出,要怎样把一个“故事”讲好以吸引买家,是发展商的任务之一。尤其如今房市不如10多年前般好景气,营销时更需要包装和创意。

“发展商通常会事先发布消息,试水温看反应,不会贸然去执行。”为此他指出,过去几年市面上陆续推介的一些退休村和保健房屋,有的仍在规划中,并没有一一实现。

他还观察到,有的退休村项目为了迎合更大的消费群,加快销售进度,不得不更改主题为“多代同堂住宅”,或仅融入一些保健元素,不主打退休。因此本地以医疗健康为主题的产业并不多见。

他认为,发展商主要的考量仍是“回报”。医疗保健项目规模庞大,从确定地段、确认医疗伙伴,到建设和出售,回酬期至少5年,比一般房地产更久。

“这是我的看法。很多发展商确实跃跃一试这个新颖题材。但不是每家都有财务能力,去支撑较高的成本和较长的回报期。而且,目标客户群也不足够撑起这个市场。”

市场高端小众 被视为风险投资

符志恒解释,本地健康房地产完全是私营,建筑成本和售价较高,瞄准高收入客户群,不像澳洲的退休村,属于政府补贴的可负担房屋。本地这个领域因此属于相当小众的市场,甚至被视为风险投资。

曾研究退休村产业的他认为,阻碍本地养老房屋的发展的因素,是前期成本和日后维护成本过高,开发商兴趣缺缺,更何况公众反应并不热烈。

他指出,其实多年前老龄化社会趋势就引起关注。市场人士起初都认为养老村是可行的,实际上却进展缓慢。

“例如1990年中期推介的Mont Kiara Sophia,原本主打‘低密度乐龄人公寓’,但购兴不高,后来被重新定位为一般高端公寓才得以前进。”

来到现在,他看到,市内有一处高端养老住宅,位于系列医院隔壁,对象是可自理的老人,租金高达9000令吉。而其它一般养老服务公寓,每月租金也至少要3000至5000令吉。

“这个价格并非普通人能负担得起。假使经济宽裕,老人家宁愿住在老家,请个佣人或看护,或与孩子同住。到了健康走弱,无法自理的时候,通常会直接住进老人院、医院或疗养院。”

至于投资者,符志恒认为,由于选择众多,他们或有兴趣了解医疗健康房产,但是否对回报有信心并舍得投钱,又是另外一回事了。

产业评论员李义廉也认为,成本高且价格不可负担,是医疗保健房地产的挑战。

“发展商要进军这个产业不容易,必须结合医疗设施、康健服务和良好建筑结构,高成本推高售价。一旦投资者或用户承担不起,这个新概念就较难发展起来。”

乐龄人多不想住退休产业

再谈到养老产业,符志恒指出,者有各种健康状况和要求,营运此类产业的方案比较复杂,并且有调查显示,大部分乐龄人都不想搬到退休型房产。

“有研究调查居住在城市如吉隆坡以及非城市如吉兰丹的50岁以上大马人,结果无论是城市或乡区的老人,都表示更喜欢在熟悉的环境中养老。”

他指出,玛拉工艺大学调查也显示,年长者大都不愿意搬到乐龄住房,年轻人也表示日后不愿住退休村。

“即便像澳洲,拥有成熟的退休产业市场、有政府支持、澳洲老年人普遍接受可负担的乐龄住房,但是该国的退休村渗透率仅为6%左右。”

他认为,这就是很少本地发展商投入这行的原因。开发商情愿专注老本行,发展熟悉的住宅或商业项目。

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李义廉:成本高且价格不可负担,是医疗保健房地产的挑战。(受访者提供)
面对医疗人才技术挑战

李义廉关注的另一个挑战是医疗人才和技术水平,毕竟现代行业讲究尖端科技和专才。

他认为,医疗健康房地产的核心必须是医疗设施。为了凝聚资源,发展商与合适的医疗团队合作,才能增强投资者和用户信心。

然而众所周知,我国和世界各地一样,缺乏医生人才和护士。世卫组织估计,到2030年,全球医护人员预计短缺约1000万人。

至于老年人的医疗情况,卫生部副部长卢卡尼斯曼曾披露,大马严重缺乏主治老年病的医生。

卫生部指出,理想情况下,每1万人应配有一名老年病医生。可是,目前每1万人中只配得0.18名专家。

整个医疗保健业的挑战,也是医疗房地产的挑战。如果发展商要在这个领域胜出,大马是否有好的医疗定位?有些哪些科技和医疗强项?李义廉由此认为,这类房地产的发展,还有好一段路。

大马健康产业待复苏

事实上,大马的健康房地产曾有国际地位,在2017年挤入全球健康研究院(GWI)世界健康房地产市值榜,排名全球17位。但紧接着的几年,就再无缘入榜。无论如何,潜能早已被印证。

GWI报告指出,疫情后期,大马和一些国家都经历了货币贬值和经济走低情况。虽然目前已逐步反弹,但截至2022年,大马等国的保健和旅游业未完全恢复。曾经计划的健康房地产也就未完全复苏。

尽管如此,医疗健康房地产的概念,已逐渐渗透本地。除了有保健元素的住宅和商业项目,一些商场经营者也关注这一块,陆续引入诊所、牙科和医美到旗下商场。

医疗产托创长期收入

建房和卖房已经不是发展商唯一的出路。符志恒指出,有的发展商要求更多长期回酬,正打算进军医疗保健房地产,最终目的是成立产托来集资。

他解释,房地产仍供多于求,加上之前疫情打击,一些以商铺为主的产托收入不佳,发展商必须把业务多元化,分散风险,转投医疗保健产业,既有售屋收入,也有医疗设施的租金回酬。

这是长期的稳定收入,发展商以此为新机,旨在设立房地产信托,吸引投资者并集资。

Savills在2019的报道已经提到,亚太区诸多房市的收益率,已处于下行周期甚至历史低位,部分人们的消费管道从实体店转到网购,店铺使用率下降。

“投资者被迫寻找其它具有‘营运潜力’的资产来提升收益。于是,医院和诊所、养老设施成为开发商的新希望。”

新加坡联合早报今年初也报道,人口老龄化、健康意识增强,推动当地医疗相关房地产,甚至供应吃紧,租金收益率可观,为房地产企业带来稳定收入,也吸引新业者进场分一杯羹。

朝阳行业 可成风口

总结所得,潘荣德认为,产业百花齐放,医疗保健房地产是有难题,但是机遇与挑战是并存的。

“无论如何,这是朝阳行业,不论养老或医疗,都是有需求和潜能的产业。”

符志恒认同,尽管难题不少,但有探索新行业的心思始终是好事。

“若这行日渐成熟,就能满足有关群体的需求,甚至能变成风口,吸引更多业者进军。”

结语:

新产业的机会与挑战总是同在,这仍是一个蓝海市场,也是未知波澜的汪洋,有待实力与战力具备的发展商进军。

下一期,看看本地的医疗健康房地产能如何做得更好。

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