为老弱建一个家系列2 | 医疗健康房产 机会挑战并存

他对本刊提到，很多中产和高净值人士迫切要改善医疗服务，他们正是目标客户群。除了舒适住宿，中产人士追求专业配备，希望住宅区集合医院、诊所和保健服务，形成一站式生活与保健之所。

大马高净值人士确实日益增多。房地产公司莱坊今年初发布的财富报告预计，从2023到2028年，大马会增多34.6%有钱人，在亚洲仅次于中国和印度。

综合所见，潘荣德认为，探索这类资产，对开发商是有利无弊的。尤其目前还没有很多竞争对手，先起跑的发展商能拔得头筹。

“医疗健康发展商得以建立自己的特色，与其他开发商鲜明地区分开来。”

成本收益难匹配

前景和现况毕竟有距离。观察大马房地产情况，潘荣德指出，目前整个房市仍在放缓状态，不少发展商寻求转型，以期多元化业务。但要成功逆流而上，必须有策略和其它考量。

国家房地产数据中心（NAPIC）报告，截至2024年首季，本地建竣但未出售，或俗称“滞销”的住宅，虽然比去年末季减少约6%，但仍高达2万多间，或总值164亿9000万令吉未解锁。

潘荣德指出，一些地区的房地产仍处于供多于求的情况。为了继续营运和推进项目，发展商不得不积极找新出路。

医疗保健房地产无疑是出路之一，但他看到，真正投入这行的发展商并不多，主要还是考虑到成本、销售和收益问题。

影响楼价的建筑成本年年高企。大马房地产发展商会（REHDA）展望2024年市场表现时预计，今年建筑成本或再平均增加15%，意味着房价会更高。

房市放缓 难消化新房产类型

潘荣德指出，尤其是医疗和保健设施，其规格要求有别于普通住宅和商铺，成本高，售价肯定较高。能负担的客户，唯有高净值人群，而有钱人或会选择其它房产。想到这样的结果，发展商难免却步。

他补充，开发商的主要工作还是“积极卖房”，可是医疗健康物业并非短期能建成。一旦投入，或许无法在一般周期内平衡成本和收益。

“加上之前建成的单位还未售罄，若转型推出医疗保健房产，恐怕市场和发展商都难以消化。”

营运不易 须和医疗团体配合 

潘荣德认为，只擅长建筑和销售的发展商，如果要进军医疗健康房地产，就必须和医疗团体一起配合，否则难以启动。

他解释，只召集诊所入驻，或开设医药用品店，并不算是医疗房地产。完整的系统，应包括医院、检测和保健中心等等，并由同一营运商经营与管理，形成一个医疗保健生态平台，这并非发展商一己之力能完成的事。

因此他认为医疗伙伴很关键。发展商需要对方的医疗常识，才能做好营销工作。双方要契合，避免两个不同的行业有鸿沟。

寻求合适的医疗伙伴不易。分析产业多年的潘荣德发现，疫情时期曾出现不少健康房地产项目消息，但之后却未见逐一落成，有点“雷声大雨点小”。

须守房地部卫生部条例

除了上述各种原因，潘荣德认为，这类地产既要遵守房地部条例，也要遵守卫生部条例，程序与合规事务繁多是阻力之一。

“医疗设施必须获取各种准证，从外到内的格局要符合条例，而保健主题公寓，其安全设施、特别通道、甚至天花板高度和厕所设计都有规定，让病患、残障人士和乐龄人适住。”

如上所述，成本和售价随之走高，至于最后能负担得起的买家，并不会是大众群。

“那笔账目一算，不少当初有志转型的发展商，都打了‘退堂鼓’。”

他强调，建设医疗保健房产，要先找专业医疗团队联营、获取专业建议、集合医疗营运人才，才能长期服务买家和设施用户，无法像以往般只要求建筑和销售进度。

老年房产的设施通常需要安装专业设备和系统，与医院设施建设相似，总发展商也必须聘用在这行有经验的承包商才行。

新噱头试水温 回报期至少5年

“发展商的工作是持续推出项目。所以，每隔一段时间，市面上就会有新的发展概念。例如之前的绿色房屋、智能住宅、公交旁建屋、学生住宿，如今轮到医疗健康房地产。”

要把“故事”讲好吸引买家

房地产研究与开发专家符志恒博士对本刊指出，要怎样把一个“故事”讲好以吸引买家，是发展商的任务之一。尤其如今房市不如10多年前般好景气，营销时更需要包装和创意。

“发展商通常会事先发布消息，试水温看反应，不会贸然去执行。”为此他指出，过去几年市面上陆续推介的一些退休村和保健房屋，有的仍在规划中，并没有一一实现。

他还观察到，有的退休村项目为了迎合更大的消费群，加快销售进度，不得不更改主题为“多代同堂住宅”，或仅融入一些保健元素，不主打退休。因此本地以医疗健康为主题的产业并不多见。

他认为，发展商主要的考量仍是“回报”。医疗保健项目规模庞大，从确定地段、确认医疗伙伴，到建设和出售，回酬期至少5年，比一般房地产更久。

“这是我的看法。很多发展商确实跃跃一试这个新颖题材。但不是每家都有财务能力，去支撑较高的成本和较长的回报期。而且，目标客户群也不足够撑起这个市场。”

市场高端小众 被视为风险投资

符志恒解释，本地健康房地产完全是私营，建筑成本和售价较高，瞄准高收入客户群，不像澳洲的退休村，属于政府补贴的可负担房屋。本地这个领域因此属于相当小众的市场，甚至被视为风险投资。

曾研究退休村产业的他认为，阻碍本地养老房屋的发展的因素，是前期成本和日后维护成本过高，开发商兴趣缺缺，更何况公众反应并不热烈。

他指出，其实多年前老龄化社会趋势就引起关注。市场人士起初都认为养老村是可行的，实际上却进展缓慢。

“例如1990年中期推介的Mont Kiara Sophia，原本主打‘低密度乐龄人公寓’，但购兴不高，后来被重新定位为一般高端公寓才得以前进。”

来到现在，他看到，市内有一处高端养老住宅，位于系列医院隔壁，对象是可自理的老人，租金高达9000令吉。而其它一般养老服务公寓，每月租金也至少要3000至5000令吉。

“这个价格并非普通人能负担得起。假使经济宽裕，老人家宁愿住在老家，请个佣人或看护，或与孩子同住。到了健康走弱，无法自理的时候，通常会直接住进老人院、医院或疗养院。”

至于投资者，符志恒认为，由于选择众多，他们或有兴趣了解医疗健康房产，但是否对回报有信心并舍得投钱，又是另外一回事了。

产业评论员李义廉也认为，成本高且价格不可负担，是医疗保健房地产的挑战。

“发展商要进军这个产业不容易，必须结合医疗设施、康健服务和良好建筑结构，高成本推高售价。一旦投资者或用户承担不起，这个新概念就较难发展起来。”

乐龄人多不想住退休产业

再谈到养老产业，符志恒指出，老弱者有各种健康状况和要求，营运此类产业的方案比较复杂，并且有调查显示，大部分乐龄人都不想搬到退休型房产。

“有研究调查居住在城市如吉隆坡以及非城市如吉兰丹的50岁以上大马人，结果无论是城市或乡区的老人，都表示更喜欢在熟悉的环境中养老。”

他指出，玛拉工艺大学调查也显示，年长者大都不愿意搬到乐龄住房，年轻人也表示日后不愿住退休村。

“即便像澳洲，拥有成熟的退休产业市场、有政府支持、澳洲老年人普遍接受可负担的乐龄住房，但是该国的退休村渗透率仅为6%左右。”

他认为，这就是很少本地发展商投入这行的原因。开发商情愿专注老本行，发展熟悉的住宅或商业项目。

面对医疗人才技术挑战

李义廉关注的另一个挑战是医疗人才和技术水平，毕竟现代行业讲究尖端科技和专才。

他认为，医疗健康房地产的核心必须是医疗设施。为了凝聚资源，发展商与合适的医疗团队合作，才能增强投资者和用户信心。

然而众所周知，我国和世界各地一样，缺乏医生人才和护士。世卫组织估计，到2030年，全球医护人员预计短缺约1000万人。

至于老年人的医疗情况，卫生部副部长卢卡尼斯曼曾披露，大马严重缺乏主治老年病的医生。

卫生部指出，理想情况下，每1万人应配有一名老年病医生。可是，目前每1万人中只配得0.18名专家。

整个医疗保健业的挑战，也是医疗房地产的挑战。如果发展商要在这个领域胜出，大马是否有好的医疗定位？有些哪些科技和医疗强项？李义廉由此认为，这类房地产的发展，还有好一段路。

大马健康产业待复苏

事实上，大马的健康房地产曾有国际地位，在2017年挤入全球健康研究院（GWI）世界健康房地产市值榜，排名全球17位。但紧接着的几年，就再无缘入榜。无论如何，潜能早已被印证。

GWI报告指出，疫情后期，大马和一些国家都经历了货币贬值和经济走低情况。虽然目前已逐步反弹，但截至2022年，大马等国的保健和旅游业未完全恢复。曾经计划的健康房地产也就未完全复苏。

尽管如此，医疗健康房地产的概念，已逐渐渗透本地。除了有保健元素的住宅和商业项目，一些商场经营者也关注这一块，陆续引入诊所、牙科和医美到旗下商场。

医疗产托创长期收入

建房和卖房已经不是发展商唯一的出路。符志恒指出，有的发展商要求更多长期回酬，正打算进军医疗保健房地产，最终目的是成立产托来集资。

他解释，房地产仍供多于求，加上之前疫情打击，一些以商铺为主的产托收入不佳，发展商必须把业务多元化，分散风险，转投医疗保健产业，既有售屋收入，也有医疗设施的租金回酬。

这是长期的稳定收入，发展商以此为新机，旨在设立房地产信托，吸引投资者并集资。

Savills在2019的报道已经提到，亚太区诸多房市的收益率，已处于下行周期甚至历史低位，部分人们的消费管道从实体店转到网购，店铺使用率下降。

“投资者被迫寻找其它具有‘营运潜力’的资产来提升收益。于是，医院和诊所、养老设施成为开发商的新希望。”

新加坡联合早报今年初也报道，人口老龄化、健康意识增强，推动当地医疗相关房地产，甚至供应吃紧，租金收益率可观，为房地产企业带来稳定收入，也吸引新业者进场分一杯羹。

朝阳行业 可成风口

总结所得，潘荣德认为，产业百花齐放，医疗保健房地产是有难题，但是机遇与挑战是并存的。

“无论如何，这是朝阳行业，不论养老或医疗，都是有需求和潜能的产业。”

符志恒认同，尽管难题不少，但有探索新行业的心思始终是好事。

“若这行日渐成熟，就能满足有关群体的需求，甚至能变成风口，吸引更多业者进军。”

结语：

新产业的机会与挑战总是同在，这仍是一个蓝海市场，也是未知波澜的汪洋，有待实力与战力具备的发展商进军。

下一期，看看本地的医疗健康房地产能如何做得更好。