為老弱建一個家系列2 | 醫療健康房產 機會挑戰並存

他對本刊提到，很多中產和高淨值人士迫切要改善醫療服務，他們正是目標客戶群。除了舒適住宿，中產人士追求專業配備，希望住宅區集合醫院、診所和保健服務，形成一站式生活與保健之所。

大馬高淨值人士確實日益增多。房地產公司萊坊今年初發布的財富報告預計，從2023到2028年，大馬會增多34.6%有錢人，在亞洲僅次於中國和印度。

綜合所見，潘榮德認為，探索這類資產，對開發商是有利無弊的。尤其目前還沒有很多競爭對手，先起跑的發展商能拔得頭籌。

“醫療健康發展商得以建立自己的特色，與其他開發商鮮明地區分開來。”

成本收益難匹配

前景和現況畢竟有距離。觀察大馬房地產情況，潘榮德指出，目前整個房市仍在放緩狀態，不少發展商尋求轉型，以期多元化業務。但要成功逆流而上，必須有策略和其它考量。

國家房地產數據中心（NAPIC）報告，截至2024年首季，本地建竣但未出售，或俗稱“滯銷”的住宅，雖然比去年末季減少約6%，但仍高達2萬多間，或總值164億9000萬令吉未解鎖。

潘榮德指出，一些地區的房地產仍處於供多於求的情況。為了繼續營運和推進項目，發展商不得不積極找新出路。

醫療保健房地產無疑是出路之一，但他看到，真正投入這行的發展商並不多，主要還是考慮到成本、銷售和收益問題。

影響樓價的建築成本年年高企。大馬房地產發展商會（REHDA）展望2024年市場表現時預計，今年建築成本或再平均增加15%，意味著房價會更高。

房市放緩 難消化新房產類型

潘榮德指出，尤其是醫療和保健設施，其規格要求有別於普通住宅和商鋪，成本高，售價肯定較高。能負擔的客戶，唯有高淨值人群，而有錢人或會選擇其它房產。想到這樣的結果，發展商難免卻步。

他補充，開發商的主要工作還是“積極賣房”，可是醫療健康物業並非短期能建成。一旦投入，或許無法在一般週期內平衡成本和收益。

“加上之前建成的單位還未售罄，若轉型推出醫療保健房產，恐怕市場和發展商都難以消化。”

營運不易 須和醫療團體配合 

潘榮德認為，只擅長建築和銷售的發展商，如果要進軍醫療健康房地產，就必須和醫療團體一起配合，否則難以啟動。

他解釋，只召集診所入駐，或開設醫藥用品店，並不算是醫療房地產。完整的系統，應包括醫院、檢測和保健中心等等，並由同一營運商經營與管理，形成一個醫療保健生態平臺，這並非發展商一己之力能完成的事。

因此他認為醫療夥伴很關鍵。發展商需要對方的醫療常識，才能做好營銷工作。雙方要契合，避免兩個不同的行業有鴻溝。

尋求合適的醫療夥伴不易。分析產業多年的潘榮德發現，疫情時期曾出現不少健康房地產項目消息，但之後卻未見逐一落成，有點“雷聲大雨點小”。

須守房地部衛生部條例

除了上述各種原因，潘榮德認為，這類地產既要遵守房地部條例，也要遵守衛生部條例，程序與合規事務繁多是阻力之一。

“醫療設施必須獲取各種準證，從外到內的格局要符合條例，而保健主題公寓，其安全設施、特別通道、甚至天花板高度和廁所設計都有規定，讓病患、殘障人士和樂齡人適住。”

如上所述，成本和售價隨之走高，至於最後能負擔得起的買家，並不會是大眾群。

“那筆賬目一算，不少當初有志轉型的發展商，都打了‘退堂鼓’。”

他強調，建設醫療保健房產，要先找專業醫療團隊聯營、獲取專業建議、集合醫療營運人才，才能長期服務買家和設施用戶，無法像以往般只要求建築和銷售進度。

老年房產的設施通常需要安裝專業設備和系統，與醫院設施建設相似，總髮展商也必須聘用在這行有經驗的承包商才行。

新噱頭試水溫 回報期至少5年

“發展商的工作是持續推出項目。所以，每隔一段時間，市面上就會有新的發展概念。例如之前的綠色房屋、智能住宅、公交旁建屋、學生住宿，如今輪到醫療健康房地產。”

要把“故事”講好吸引買家

房地產研究與開發專家符志恆博士對本刊指出，要怎樣把一個“故事”講好以吸引買家，是發展商的任務之一。尤其如今房市不如10多年前般好景氣，營銷時更需要包裝和創意。

“發展商通常會事先發布消息，試水溫看反應，不會貿然去執行。”為此他指出，過去幾年市面上陸續推介的一些退休村和保健房屋，有的仍在規劃中，並沒有一一實現。

他還觀察到，有的退休村項目為了迎合更大的消費群，加快銷售進度，不得不更改主題為“多代同堂住宅”，或僅融入一些保健元素，不主打退休。因此本地以醫療健康為主題的產業並不多見。

他認為，發展商主要的考量仍是“回報”。醫療保健項目規模龐大，從確定地段、確認醫療夥伴，到建設和出售，回酬期至少5年，比一般房地產更久。

“這是我的看法。很多發展商確實躍躍一試這個新穎題材。但不是每家都有財務能力，去支撐較高的成本和較長的回報期。而且，目標客戶群也不足夠撐起這個市場。”

市場高端小眾 被視為風險投資

符志恆解釋，本地健康房地產完全是私營，建築成本和售價較高，瞄準高收入客戶群，不像澳洲的退休村，屬於政府補貼的可負擔房屋。本地這個領域因此屬於相當小眾的市場，甚至被視為風險投資。

曾研究退休村產業的他認為，阻礙本地養老房屋的發展的因素，是前期成本和日後維護成本過高，開發商興趣缺缺，更何況公眾反應並不熱烈。

他指出，其實多年前老齡化社會趨勢就引起關注。市場人士起初都認為養老村是可行的，實際上卻進展緩慢。

“例如1990年中期推介的Mont Kiara Sophia，原本主打‘低密度樂齡人公寓’，但購興不高，後來被重新定位為一般高端公寓才得以前進。”

來到現在，他看到，市內有一處高端養老住宅，位於系列醫院隔壁，對象是可自理的老人，租金高達9000令吉。而其它一般養老服務公寓，每月租金也至少要3000至5000令吉。

“這個價格並非普通人能負擔得起。假使經濟寬裕，老人家寧願住在老家，請個傭人或看護，或與孩子同住。到了健康走弱，無法自理的時候，通常會直接住進老人院、醫院或療養院。”

至於投資者，符志恆認為，由於選擇眾多，他們或有興趣瞭解醫療健康房產，但是否對回報有信心並捨得投錢，又是另外一回事了。

產業評論員李義廉也認為，成本高且價格不可負擔，是醫療保健房地產的挑戰。

“發展商要進軍這個產業不容易，必須結合醫療設施、康健服務和良好建築結構，高成本推高售價。一旦投資者或用戶承擔不起，這個新概念就較難發展起來。”

樂齡人多不想住退休產業

再談到養老產業，符志恒指出，老弱者有各種健康狀況和要求，營運此類產業的方案比較複雜，並且有調查顯示，大部分樂齡人都不想搬到退休型房產。

“有研究調查居住在城市如吉隆坡以及非城市如吉蘭丹的50歲以上大馬人，結果無論是城市或鄉區的老人，都表示更喜歡在熟悉的環境中養老。”

他指出，瑪拉工藝大學調查也顯示，年長者大都不願意搬到樂齡住房，年輕人也表示日後不願住退休村。

“即便像澳洲，擁有成熟的退休產業市場、有政府支持、澳洲老年人普遍接受可負擔的樂齡住房，但是該國的退休村滲透率僅為6%左右。”

他認為，這就是很少本地發展商投入這行的原因。開發商情願專注老本行，發展熟悉的住宅或商業項目。

面對醫療人才技術挑戰

李義廉關注的另一個挑戰是醫療人才和技術水平，畢竟現代行業講究尖端科技和專才。

他認為，醫療健康房地產的核心必須是醫療設施。為了凝聚資源，發展商與合適的醫療團隊合作，才能增強投資者和用戶信心。

然而眾所周知，我國和世界各地一樣，缺乏醫生人才和護士。世衛組織估計，到2030年，全球醫護人員預計短缺約1000萬人。

至於老年人的醫療情況，衛生部副部長盧卡尼斯曼曾披露，大馬嚴重缺乏主治老年病的醫生。

衛生部指出，理想情況下，每1萬人應配有一名老年病醫生。可是，目前每1萬人中只配得0.18名專家。

整個醫療保健業的挑戰，也是醫療房地產的挑戰。如果發展商要在這個領域勝出，大馬是否有好的醫療定位？有些哪些科技和醫療強項？李義廉由此認為，這類房地產的發展，還有好一段路。

大馬健康產業待復甦

事實上，大馬的健康房地產曾有國際地位，在2017年擠入全球健康研究院（GWI）世界健康房地產市值榜，排名全球17位。但緊接著的幾年，就再無緣入榜。無論如何，潛能早已被印證。

GWI報告指出，疫情後期，大馬和一些國家都經歷了貨幣貶值和經濟走低情況。雖然目前已逐步反彈，但截至2022年，大馬等國的保健和旅遊業未完全恢復。曾經計劃的健康房地產也就未完全復甦。

儘管如此，醫療健康房地產的概念，已逐漸滲透本地。除了有保健元素的住宅和商業項目，一些商場經營者也關注這一塊，陸續引入診所、牙科和醫美到旗下商場。

醫療產託創長期收入

建房和賣房已經不是發展商唯一的出路。符志恒指出，有的發展商要求更多長期回酬，正打算進軍醫療保健房地產，最終目的是成立產託來集資。

他解釋，房地產仍供多於求，加上之前疫情打擊，一些以商鋪為主的產託收入不佳，發展商必須把業務多元化，分散風險，轉投醫療保健產業，既有售屋收入，也有醫療設施的租金回酬。

這是長期的穩定收入，發展商以此為新機，旨在設立房地產信託，吸引投資者並集資。

Savills在2019的報道已經提到，亞太區諸多房市的收益率，已處於下行週期甚至歷史低位，部分人們的消費管道從實體店轉到網購，店鋪使用率下降。

“投資者被迫尋找其它具有‘營運潛力’的資產來提升收益。於是，醫院和診所、養老設施成為開發商的新希望。”

新加坡聯合早報今年初也報道，人口老齡化、健康意識增強，推動當地醫療相關房地產，甚至供應吃緊，租金收益率可觀，為房地產企業帶來穩定收入，也吸引新業者進場分一杯羹。

朝陽行業 可成風口

總結所得，潘榮德認為，產業百花齊放，醫療保健房地產是有難題，但是機遇與挑戰是並存的。

“無論如何，這是朝陽行業，不論養老或醫療，都是有需求和潛能的產業。”

符志恆認同，儘管難題不少，但有探索新行業的心思始終是好事。

“若這行日漸成熟，就能滿足有關群體的需求，甚至能變成風口，吸引更多業者進軍。”

結語：

新產業的機會與挑戰總是同在，這仍是一個藍海市場，也是未知波瀾的汪洋，有待實力與戰力具備的發展商進軍。

下一期，看看本地的醫療健康房地產能如何做得更好。