產業問診 | 什麼是公寓單位份額？

由於單位份額是根據單位的範圍、用途、大小和位置，並根據每個州屬的分層地契條例規劃的方程式，因此，單位份額必須在銷售前就已確定，購屋者從一開始就知道他們需付的款項，以及發展商為未出售單位所付的價格。

單位份額影響年終大會投票權

此外，單位份額對投票者在年終大會時的投票權至關重要，因為根據分層產業管理法令，每個單位份額代表一票。這意味著比起一般單位的屋主，頂樓（Penthouse）的屋主將擁有較大的單位份額，擁有較大單位份額的屋主，也必須支付較高的管理費。

此外，一個公寓單位如果擁有多個停車位，業主需要支付的管理與服務費、維修儲備金，會比只有一個停車位的業主多。

單位計算表為房屋面積“平面圖”

關於什麼是單位計算表的問題，陳鍾靈說，單位計算表（Schedule of Parcel）基本上就是顯示單位在發展項目中的全面概述，以及房屋面積的“平面圖”。

假如是分階段進行的發展項目，單位計算表會顯示所擬議的每個暫時樓層的暫時單位份額，所有單位的單位份額總和。

根據分層產業管理法令第6（1）條，除非已向建築署長（Commissioner of Buildings）呈交單位計算表，否則發展商不得出售發展範圍內的任何單位。

此外，分層產業管理法令第6（3）條文規定，需要發展商的持照土地測量師和持照建築師，才能證實建築／土地可以被劃分。與此同時，發展商必須在銷售辦事處／展示處的顯眼位置，展示他們的單位計算表（Schedule of Parcel），以便買家清楚看見他們買的是什麼樣的房產單位。

陳鍾靈補充，分層產業管理法令也要求發展商在進行任何單位銷售前，必須達到一部分的主要先決條件，例如：

a） 確保向有關當局和機構支付所有費用；

b） 進行土地和分層地契調查；

c） 建築計劃和單位份額的分配獲得批准。

一般上，單位計算表是由發展商的持照土地測量師準備，並且根據已獲批准的建築圖繪製，包括位置圖、樓層圖和定界圖（delineation plan）。單位計算表應使用已獲批准的分層所有權圖表的相同格式，顯示所有單位的尺寸、面積、單位份額、所有附件單位和公共設施。

因此，發展商不能像以往般按照自己的意願，分割公共財產，例如將剩餘未出售的住宅停車位，分配給發展商單位。