发布: 10:03am 09/09/2024

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次季亞太辦公樓租金續跌空置率維持14.8%

文／郑碧娥

2024年第二季，亞太首要辦公樓租金繼續下跌，但有跡象顯示形勢穩定。區域市場租金按年比下跌3.1%，比首季的3.2%跌幅縮小，至於辦公樓空置率則穩在14.8%，空置率上揚趨勢稍停。吉隆坡是本區域市場辦公樓空置率最高的城市，介於28.7%，反映本地辦公樓市場仍面臨挑戰。

萊坊國際產業顧問公司最新報告指出，該公司跟進的23個亞太主要城市，其中15個城市披露，辦公樓租金按年比處於穩健和上升格局，與第一季的情況大致一樣。

其中澳洲布里斯本辦公樓的租金，按年比取得8.1%成長率，走在成長軌道的前端。亞太區域辦公樓的空置率介於14.8%，從2022年第三季至今沒有繼續上升。2024年，亞太辦公樓市場繼續有利於租戶，空置率有可能走高。

報告指出，中國主要城市辦公樓租金下跌，按年比跌10.8%，比2024年首季的10%跌幅稍高，較大跌幅意味這些地區的形勢走下坡，主要是辦公樓供應過剩，而且經濟形勢不大穩定。

本區域市場一些地區有效克服挑戰，區域辦公樓空置率在14.8%，意味市場形勢趨於平緩。

萊坊亞洲太平洋2024年第二季首要辦公樓租金指數，預示吉隆坡首要辦公樓租金，接下來12個月走勢向上。數據顯示，按年比租金上揚2.6%，按季比微升0.2%，意味本地市場形勢穩定，展望明朗。

該預測數據反映，吉隆坡辦公樓租金市場料保持穩定，反映市場均衡發展，這穩定的形勢為投資者和企業界，提供正面訊息指引。

萊坊馬來西亞辦公樓策略與方案執行董事鄭揚健說：“我們繼續看到來自科技、專業服務、保險、全球企業服務、油氣業、銀行與金融領域，對租賃辦公樓的詢問。在吉隆坡周邊地區轉手市場，租金和出租率料將改善，反映市場展望樂觀。”

萊坊全球租戶策略與方案組主管汀阿姆斯特朗說：“目前趨勢反映企業進入下跌週期，在企業形勢不穩定期間，金融與科技業租戶，繼續縮小員工規模，減少對辦公空間的需求。這樣的選擇性措施，料將造成業界對辦公空間的需求傾向緊縮情況。”

“此外，一些企業將更新租約，也有一些進行辦公空間整合，轉向租金較少的，或者是尋求較優質的辦公樓。租戶無疑面對競爭因素，在新辦公樓文化，環境社會治理（簡稱ESG）目標之間尋求平衡。”

“在削減資本開銷方面，租戶對區域充裕的辦公空間供應保持謹慎，以探討優質選擇和善用現有的市況，爭取較優惠的租金，不過，偏高利率將影響接下來辦公樓的興建，新增供應將保持緊縮。”

中國方面，辦公樓的吸納有改善，業主看重出租率，然後才是租金。北京崛起為這一策略的受惠城，當局為科技領域推出支撐措施，國營企業的租賃活動，推動市場需求增加。一些公司如ByteDance和華為，掌握這些有利形勢，租下較大面積辦公空間。

萊坊亞太研究經理李敏雯說：“中國辦公樓業主優先看待出租水平，繼續對本區域的租金造成下跌壓力，儘管下跌步伐加速，但距離這些市場的底線仍有一段時間。雖然情況對租戶有利，但本區域市場的租金成長軌道出現分歧，資產和地點元素影響區域的走勢。

“其中澳洲市場和越南胡志明市租金上揚，租戶傾向擁有ESG評分的辦公空間，經濟力量與租戶意願之間的相互影響，意味形勢存在細微差別。租戶需要有不同的組合投資管理策略，以擴大區域市場的足跡。”

在面對區域市場挑戰，印度市場脫穎而出，擁有強大的租賃基本面，岸外企業和當地業界對辦公空間的需求是主要因素。2024年首季，孟買辦公樓的出租數量繼續上升，租出辦公空間大約是28萬平方公尺（300萬平方呎），孟買和邦加羅爾已崛起為焦點城市，從2023年尾開始，辦公樓租金持續處於上揚走勢。

總的來說，亞洲太平洋首要辦公樓在2024年，繼續是租戶的市場，有超過1100萬平方公尺的辦公空間待加入供應市場，其中60%分佈在中國，業主料將維持寬鬆的租賃策略，以保持出租率。

與此同時，租戶焦點落在更新租約，當需求持續落後，區域市場辦公樓的空置料保持偏高，2024年接下來日子，估計租金的成長空間將面對限制。

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