为老弱建一个家（完结篇）| 房产+医疗+养老 跨界合作打造银发安乐窝

涉医疗专业
开发成本高

“开发商从设想概念、建设到营销全程负责。这个产业涉及的不止是建筑，还有医疗专业事项，成本不菲，必须以中高端价格出售。”

他指出，如果政府介入，无论是税务、补助、奖励、技术支持、资讯或系统支援，都很有帮助。

“政府或许可以推出一些举措，辅助开发这类产业的发展商，以此鼓励更多业者进军和进步，以便长远发展。”

否则，如上一期所述，单靠发展商的意愿和力量，在权衡资本和收获后，终究没能行动。

提供奖掖吸引医疗人才外资

产业评论员李义廉也认为，这个行业需要政府推行政策，包括基础设施供应，才能有好的起跑点。

除了上一期提到的医疗定位和人才资源，他指出，医疗和许多行业一样，需要迈向高端技术发展。首先大马必须要具备这些硬软件，例如5G网络、电讯技术、建筑物配备，以提供合适的营运环境。

“而且，政府的政策、奖掖和发展策略，有助吸引顶尖医疗人员和外资到这个领域。”

可借鉴狮城诺维娜健康城

他以新加坡的诺维娜健康城（Health City Novena）为例，指出那是一个规划非常完整，并由当地政府主导规划的医疗健康中心，很值得参考。

根据资料，该医疗综合体以陈笃生医院为中心，有护理中心、医院和临终关怀等护理设施，国家传染病中心、神经科学研究所以及国家皮肤中心在内的专科中心也在该区。此外，还有学术机构如临床科学大楼、医疗创新中心以及休闲和公共空间。该项目于2013年推出，预计在2030年完成。

新兴领域考验永续经营能力

上述建设规模庞大，需要投入巨资和耗时多年。有研究者指出，医疗是高专业门槛行业，所以，唯有医疗当局如卫生部加上资本方的主导，才能更好的做整体规划和调配资源。

因此，李义廉认为，发展一个新兴领域需要全面顾及。设想出新概念并行动，起初也许不难，但日后是否可以延续下去，做到如新加坡诺维娜健康城般成功，则要具备永续经营的能力。

他表示，大马虽然还没有十分先进，但这方面还是有潜能的。前提是要有适当的政策，加上越来越好的整体经济，让一些买家负担得起较高端的设施，而发展商得以完成承诺。

无政府补贴
养老村或亏损

“如果没有获得政府补贴，建设和经营养老村，很大可能会招致亏损。”

房地产研究与开发专家符志恒博士对本刊解释，目前本地大部分保健类房地产，都由私人发展商在商用土地上建设，属于综合型商业地产。这意味着水电等费率都是商用类别，费用高于民宅。

售价销量难平衡

最终要承担成本转嫁的是住户和买家。就如之前他提及，这类产业唯有小众人士能负担得起，售价和销量难以平衡。

“大马的健康房地产属于新颖产业，走高端路线，售价较高，这与澳洲养老村属于政府补贴型的概念相反。没有政府政策支持，健康房地产实在难以普及化。”

澳退休村征延期管理费

以澳洲退休村为例，符志恒指出，该国现有的退休生活住宅支付模式，主要是延期管理费（DMF）方式。

简而言之，选择进退休村的澳洲居民，要付出递延费用，也称递延管理费，这是居民在离开或出售养老社区的单位时要付清的金额。详细费用结构按照合约而定，有的居民还可以在离开时获得资本收益的一部分，抵消已付的部分费用。

“退休村的居民获得的是居住权，也可以在离开时转售居住权给其他退休居民。如果房价上涨了，退休村营运商有机会以更高价格出售居住权协议，从中获得收益。”

他补充，退休村营运商的利润，包括开发和出售居住权的赚幅，还有居民按时支付的费用。营运成本包括退休村的维护费，有的提供护理设施，但要按政府规定的费率收取护理费。

从退休人士角度来看，他们可以市价出售以往自置的一般房屋，然后把部分资金投入有政府补贴的退休住宅。这对缺乏固定收入的乐龄人来说是种财务保障，也避免老弱后无法打理房屋的困境。

在政府辅助下，这个行业有望达到供需平衡，经营者也就能避免亏损。

应出台居家养老政策

“可是至今我国没有针对退休村或保健村设下法律定义，更不用说还没有形成有支持度的环境，来帮助培育这个行业。”

符志恒指出，这导致退休村的概念在大马还未成气候。发展商开发和管理养老院不但有挑战，所冒的风险也更高。”

他解释，养老和保健产业并非建筑房地产这么简单，而是直接涉及健康服务和住宿管理业务。况且，老弱者离开后，还涉及财务后续和死亡手续等问题。

“还有要考虑的是，一旦遇到全球经济打击，退出职场的老弱人士都要冒着风险，从逐渐枯竭的养老金中提取生活住宿费。”

如果缺乏政策支持，老弱者入住健康房产是一种负担且无适当保障；开发商也缺乏可利用的资源如现成设施和人才支持，这类项目的成功案例也就较少。

因此，他建议政府出台一项促进居家养老的政策，考虑大马老弱人士的偏好、行为和意见。同时，政策要涉及各种问题和风险，让这个产业各方面都被顾及。

老年医疗法可支持发展

另一方面，有房地产业者建议，当局可以通过执行2018年私人老年医疗设施和服务法律来支持这个领域。

该法令包括了住宅和日托设施的条例、提供私人老年医疗设施和服务的批准申请、私人老年医疗设施的营运许可，以及持牌营运的职责等。

以租代买
日本附服务高龄宅保权益

以日本为例，作家厐惠洁去年曾在天下杂志发表文章，指出日本有以租代买的“附服务型高龄宅”。当地政府提供业者优惠和鼓励响应，也明确规范高龄者的居住权益、避免遭歧视，让老居民能安居，既有照护服务，也有政府立法保障。

根据该报道，截至2023年1月为止，日本已有超过8千栋、总计28万户的附服务高龄宅完成登记，专供单身高龄者或高龄夫妇居住的租赁型住宅。他们在健康时入住，若发生紧急状态可随时接受照护。住宅包括餐饮供应，并提供家访照护，居民也可以自行前往照护中心。所需费用，包括签约时缴付数十万至数百万日圆不等的保证金（约几万至几十万令吉），关键是其条例明确规定高龄者的居住权益。

此外，为了减轻高龄者的居住负担，日本政府也对经营和建设这类产业的机构，提供多项补助优惠，包括直接补助、减税或抵税、融资服务、专用网站协助募集住民等等。

开发商角色
洞悉市场 瞄准客群

假设没有政府辅助，符志恒在他的研究报告里指出，选择进军这个行业的开发商，首先要彻底了解本地市场，对准目标市场或收入群体的规模及偏好，才能开发适合不同市场特征、习俗和文化的模式，而不仅是复制和采用海外同业的模式。

“例如，如果退休村的目标是富裕的乐龄人，开发商要知道该群体如何看待老年社区概念以及居住意愿。”

此外，他认为，研究退休村与家庭护理商之间的竞争力，也至关重要。因为人们普遍认为，富裕群体可能会选择聘请居家护理人员，而不是入住养老村。

养老设施应分养老或保健

他指出，养老设施应分为养老或保健生活两种，尤其是豪华退休村，更要根据不同的需求来量身定制服务，包括要考虑到各类老弱人士的健康状况和护理需求。

此外，不同地区的老弱者对房屋类型要求不一。他举例，在乡镇的人更喜欢住有地房屋，而习惯住在城市的人却可以接受高楼住宅。

如果目标客户是本地人，他认为还是要考究大马的基本人口结构、家庭规模和住房类型，并与其他国家做个比较，仔细研究后才定位。（参考图表）

假使目标客户是外国人，他认为开发商要了解清楚，大马对外国人的独特吸引力在哪，以及如何把本地优势“包装”到旗下项目。

灵活打造退休村降风险

符志恒在研究养老村模式时指出，开发商在确定商业模式方面要更加灵活。可以选择自己建筑、营运和提供服务，也可以交由第三方提供商来营运。

“目前很多发展商担心健康产业的财务风险和不确定性，都不愿意直接经营养老村或护理设施。在这种情况下，不妨选择开发一般住宅，但可以嵌入老年护理或医疗保健设施元素。”

他举例，开发商可以开发老年人友好型住房产品，并与其它护理设施放在一块，以减轻自己经营的风险。两者共置或许可以帮助提升产业价值。

乐龄住宅设施分4形式

若要规划乐龄住宅，他认为，其设施模式，应兼具为老年人提供住宿和护理服务，并根据所提供的护理水平以及生活方式来分类。

他指出，养老住宅设施可以提供4种形式，即多代同堂、能自理生活的、需辅助过活的，以及有专业护理的住宅。

“显然，目前开发商偏向多代同堂和能自理的模式。而专业护理和辅助类型，则交由服务营运商来做。”

保险起见，目前的发展商经营养老村，仍倾向为有行动能力的长者提供舒适退休生活，并提供便利医疗服务。

与医疗业者合作创双赢

中国曾有房地产研究者指出，房地产商进军医疗健康领域的方式有几种，包括并购、合作、投资及自建，而合作是发展商与医疗集团的主要切入方式。

合作的方式，能让发展商避开不熟悉医疗领域的难题。为此，找到合适的合作伙伴相辅助很重要。另一方面，医疗保健业者可以借助发展商的土地库获得合适的地点，以及建筑专业。

对于医疗或保健营运商来说，与开发商合作能带来新机会。房地产服务商Savills曾指出，亚太区两家最成熟的医疗保健资产基金，分别是新加坡的百汇生命产业信托以及先锋医疗产业信托，两家的共同优势是由医院和开发商发起。

“为了保持竞争力，医院营运商需要重建医疗设施等，这些资本支出非常昂贵。为此，营运商可选择将资产出售给稳定的大型房地产投资信托，市场就可能会涌现出一批新机遇。”

展望这行的潜力，Savills曾指出，这类房地产投资迫切需要寻找实力型营运伙伴。如果匹配成功，医疗保健地产将成为类似酒店的长期投资产品。

大马健康房产具潜力

站在国际市场角度，符志恒认为，结合退休健康生活理念以及医疗保健设施，不仅对本地富裕退休人士有吸引力，在国际上也较有竞争力。

他指出，毕竟我国拥有相当好的环境和基础设施，生活费较低且质量不错，医疗保健费实惠。此外，人民教育水平高，语言沟通方面没有问题。总而言之，有很大的潜力成为外国人的退休目的地。

他认为，当外国人在大马感到舒适自在，就有可能购买本地的健康房产。如果本地此类房产能满足外国人的期望，前景是好的。

“将退休、医疗保健和旅游相结合的模式，目前肯定是一个仍被忽视的市场，应该进一步探索，这个行业前途有望更好、更可持续地增长。”

结语：

展望未来，医疗健康房地产商机其实一直存在。全球健康研究院（GWI）在今年发布的报告里预计，到2028年，全球健康房地产的市场规模将达到9126亿美元（约4兆令吉）。从2023至2028年，5年复合年均增长率（CAGR）高达18.1%。

全球趋势已成型，但大马的医疗健康房地产仍在雏形。对发展商而言，这是个跃跃欲试的风险项目；对用户来说，是未知能不能负担的亮丽新产品，而投资者则饶有兴趣地观望着。

正因为如此，这个领域充满挖掘的潜能，就看哪个单位先脱颖而出，取得市场所求，在趋势中占得先机。其中的关键是，有关当局能意识到医疗健康房地产对未来人口结构变化的重要性，继而推动有利于老弱者的房产政策。

打造出完整的产业系统，才能为老弱者人生重要阶段建设避风港。