為老弱建一個家（完結篇）| 房產+醫療+養老 跨界合作打造銀髮安樂窩

涉醫療專業
開發成本高

“開發商從設想概念、建設到營銷全程負責。這個產業涉及的不止是建築，還有醫療專業事項，成本不菲，必須以中高端價格出售。”

他指出，如果政府介入，無論是稅務、補助、獎勵、技術支持、資訊或系統支援，都很有幫助。

“政府或許可以推出一些舉措，輔助開發這類產業的發展商，以此鼓勵更多業者進軍和進步，以便長遠發展。”

否則，如上一期所述，單靠發展商的意願和力量，在權衡資本和收穫後，終究沒能行動。

提供獎掖吸引醫療人才外資

產業評論員李義廉也認為，這個行業需要政府推行政策，包括基礎設施供應，才能有好的起跑點。

除了上一期提到的醫療定位和人才資源，他指出，醫療和許多行業一樣，需要邁向高端技術發展。首先大馬必須要具備這些硬軟件，例如5G網絡、電訊技術、建築物配備，以提供合適的營運環境。

“而且，政府的政策、獎掖和發展策略，有助吸引頂尖醫療人員和外資到這個領域。”

可借鑑獅城諾維娜健康城

他以新加坡的諾維娜健康城（Health City Novena）為例，指出那是一個規劃非常完整，並由當地政府主導規劃的醫療健康中心，很值得參考。

根據資料，該醫療綜合體以陳篤生醫院為中心，有護理中心、醫院和臨終關懷等護理設施，國家傳染病中心、神經科學研究所以及國家皮膚中心在內的專科中心也在該區。此外，還有學術機構如臨床科學大樓、醫療創新中心以及休閒和公共空間。該項目於2013年推出，預計在2030年完成。

新興領域考驗永續經營能力

上述建設規模龐大，需要投入巨資和耗時多年。有研究者指出，醫療是高專業門檻行業，所以，唯有醫療當局如衛生部加上資本方的主導，才能更好的做整體規劃和調配資源。

因此，李義廉認為，發展一個新興領域需要全面顧及。設想出新概念並行動，起初也許不難，但日後是否可以延續下去，做到如新加坡諾維娜健康城般成功，則要具備永續經營的能力。

他表示，大馬雖然還沒有十分先進，但這方面還是有潛能的。前提是要有適當的政策，加上越來越好的整體經濟，讓一些買家負擔得起較高端的設施，而發展商得以完成承諾。

無政府補貼
養老村或虧損

“如果沒有獲得政府補貼，建設和經營養老村，很大可能會招致虧損。”

房地產研究與開發專家符志恆博士對本刊解釋，目前本地大部分保健類房地產，都由私人發展商在商用土地上建設，屬於綜合型商業地產。這意味著水電等費率都是商用類別，費用高於民宅。

售價銷量難平衡

最終要承擔成本轉嫁的是住戶和買家。就如之前他提及，這類產業唯有小眾人士能負擔得起，售價和銷量難以平衡。

“大馬的健康房地產屬於新穎產業，走高端路線，售價較高，這與澳洲養老村屬於政府補貼型的概念相反。沒有政府政策支持，健康房地產實在難以普及化。”

澳退休村徵延期管理費

以澳洲退休村為例，符志恒指出，該國現有的退休生活住宅支付模式，主要是延期管理費（DMF）方式。

簡而言之，選擇進退休村的澳洲居民，要付出遞延費用，也稱遞延管理費，這是居民在離開或出售養老社區的單位時要付清的金額。詳細費用結構按照合約而定，有的居民還可以在離開時獲得資本收益的一部分，抵消已付的部分費用。

“退休村的居民獲得的是居住權，也可以在離開時轉售居住權給其他退休居民。如果房價上漲了，退休村營運商有機會以更高價格出售居住權協議，從中獲得收益。”

他補充，退休村營運商的利潤，包括開發和出售居住權的賺幅，還有居民按時支付的費用。營運成本包括退休村的維護費，有的提供護理設施，但要按政府規定的費率收取護理費。

從退休人士角度來看，他們可以市價出售以往自置的一般房屋，然後把部分資金投入有政府補貼的退休住宅。這對缺乏固定收入的樂齡人來說是種財務保障，也避免老弱後無法打理房屋的困境。

在政府輔助下，這個行業有望達到供需平衡，經營者也就能避免虧損。

應出臺居家養老政策

“可是至今我國沒有針對退休村或保健村設下法律定義，更不用說還沒有形成有支持度的環境，來幫助培育這個行業。”

符志恒指出，這導致退休村的概念在大馬還未成氣候。發展商開發和管理養老院不但有挑戰，所冒的風險也更高。”

他解釋，養老和保健產業並非建築房地產這麼簡單，而是直接涉及健康服務和住宿管理業務。況且，老弱者離開後，還涉及財務後續和死亡手續等問題。

“還有要考慮的是，一旦遇到全球經濟打擊，退出職場的老弱人士都要冒著風險，從逐漸枯竭的養老金中提取生活住宿費。”

如果缺乏政策支持，老弱者入住健康房產是一種負擔且無適當保障；開發商也缺乏可利用的資源如現成設施和人才支持，這類項目的成功案例也就較少。

因此，他建議政府出臺一項促進居家養老的政策，考慮大馬老弱人士的偏好、行為和意見。同時，政策要涉及各種問題和風險，讓這個產業各方面都被顧及。

老年醫療法可支持發展

另一方面，有房地產業者建議，當局可以通過執行2018年私人老年醫療設施和服務法律來支持這個領域。

該法令包括了住宅和日託設施的條例、提供私人老年醫療設施和服務的批准申請、私人老年醫療設施的營運許可，以及持牌營運的職責等。

以租代買
日本附服務高齡宅保權益

以日本為例，作家龎惠潔去年曾在天下雜誌發表文章，指出日本有以租代買的“附服務型高齡宅”。當地政府提供業者優惠和鼓勵響應，也明確規範高齡者的居住權益、避免遭歧視，讓老居民能安居，既有照護服務，也有政府立法保障。

根據該報道，截至2023年1月為止，日本已有超過8千棟、總計28萬戶的附服務高齡宅完成登記，專供單身高齡者或高齡夫婦居住的租賃型住宅。他們在健康時入住，若發生緊急狀態可隨時接受照護。住宅包括餐飲供應，並提供家訪照護，居民也可以自行前往照護中心。所需費用，包括簽約時繳付數十萬至數百萬日圓不等的保證金（約幾萬至幾十萬令吉），關鍵是其條例明確規定高齡者的居住權益。

此外，為了減輕高齡者的居住負擔，日本政府也對經營和建設這類產業的機構，提供多項補助優惠，包括直接補助、減稅或抵稅、融資服務、專用網站協助募集住民等等。

開發商角色
洞悉市場 瞄準客群

假設沒有政府輔助，符志恆在他的研究報告裡指出，選擇進軍這個行業的開發商，首先要徹底瞭解本地市場，對準目標市場或收入群體的規模及偏好，才能開發適合不同市場特徵、習俗和文化的模式，而不僅是複製和採用海外同業的模式。

“例如，如果退休村的目標是富裕的樂齡人，開發商要知道該群體如何看待老年社區概念以及居住意願。”

此外，他認為，研究退休村與家庭護理商之間的競爭力，也至關重要。因為人們普遍認為，富裕群體可能會選擇聘請居家護理人員，而不是入住養老村。

養老設施應分養老或保健

他指出，養老設施應分為養老或保健生活兩種，尤其是豪華退休村，更要根據不同的需求來量身定製服務，包括要考慮到各類老弱人士的健康狀況和護理需求。

此外，不同地區的老弱者對房屋類型要求不一。他舉例，在鄉鎮的人更喜歡住有地房屋，而習慣住在城市的人卻可以接受高樓住宅。

如果目標客戶是本地人，他認為還是要考究大馬的基本人口結構、家庭規模和住房類型，並與其他國家做個比較，仔細研究後才定位。（參考圖表）

假使目標客戶是外國人，他認為開發商要了解清楚，大馬對外國人的獨特吸引力在哪，以及如何把本地優勢“包裝”到旗下項目。

靈活打造退休村降風險

符志恆在研究養老村模式時指出，開發商在確定商業模式方面要更加靈活。可以選擇自己建築、營運和提供服務，也可以交由第三方提供商來營運。

“目前很多發展商擔心健康產業的財務風險和不確定性，都不願意直接經營養老村或護理設施。在這種情況下，不妨選擇開發一般住宅，但可以嵌入老年護理或醫療保健設施元素。”

他舉例，開發商可以開發老年人友好型住房產品，並與其它護理設施放在一塊，以減輕自己經營的風險。兩者共置或許可以幫助提升產業價值。

樂齡住宅設施分4形式

若要規劃樂齡住宅，他認為，其設施模式，應兼具為老年人提供住宿和護理服務，並根據所提供的護理水平以及生活方式來分類。

他指出，養老住宅設施可以提供4種形式，即多代同堂、能自理生活的、需輔助過活的，以及有專業護理的住宅。

“顯然，目前開發商偏向多代同堂和能自理的模式。而專業護理和輔助類型，則交由服務營運商來做。”

保險起見，目前的發展商經營養老村，仍傾向為有行動能力的長者提供舒適退休生活，並提供便利醫療服務。

與醫療業者合作創雙贏

中國曾有房地產研究者指出，房地產商進軍醫療健康領域的方式有幾種，包括併購、合作、投資及自建，而合作是發展商與醫療集團的主要切入方式。

合作的方式，能讓發展商避開不熟悉醫療領域的難題。為此，找到合適的合作伙伴相輔助很重要。另一方面，醫療保健業者可以藉助發展商的土地庫獲得合適的地點，以及建築專業。

對於醫療或保健營運商來說，與開發商合作能帶來新機會。房地產服務商Savills曾指出，亞太區兩家最成熟的醫療保健資產基金，分別是新加坡的百匯生命產業信託以及先鋒醫療產業信託，兩家的共同優勢是由醫院和開發商發起。

“為了保持競爭力，醫院營運商需要重建醫療設施等，這些資本支出非常昂貴。為此，營運商可選擇將資產出售給穩定的大型房地產投資信託，市場就可能會湧現出一批新機遇。”

展望這行的潛力，Savills曾指出，這類房地產投資迫切需要尋找實力型營運夥伴。如果匹配成功，醫療保健地產將成為類似酒店的長期投資產品。

大馬健康房產具潛力

站在國際市場角度，符志恆認為，結合退休健康生活理念以及醫療保健設施，不僅對本地富裕退休人士有吸引力，在國際上也較有競爭力。

他指出，畢竟我國擁有相當好的環境和基礎設施，生活費較低且質量不錯，醫療保健費實惠。此外，人民教育水平高，語言溝通方面沒有問題。總而言之，有很大的潛力成為外國人的退休目的地。

他認為，當外國人在大馬感到舒適自在，就有可能購買本地的健康房產。如果本地此類房產能滿足外國人的期望，前景是好的。

“將退休、醫療保健和旅遊相結合的模式，目前肯定是一個仍被忽視的市場，應該進一步探索，這個行業前途有望更好、更可持續地增長。”

結語：

展望未來，醫療健康房地產商機其實一直存在。全球健康研究院（GWI）在今年發佈的報告裡預計，到2028年，全球健康房地產的市場規模將達到9126億美元（約4兆令吉）。從2023至2028年，5年複合年均增長率（CAGR）高達18.1%。

全球趨勢已成型，但大馬的醫療健康房地產仍在雛形。對發展商而言，這是個躍躍欲試的風險項目；對用戶來說，是未知能不能負擔的亮麗新產品，而投資者則饒有興趣地觀望著。

正因為如此，這個領域充滿挖掘的潛能，就看哪個單位先脫穎而出，取得市場所求，在趨勢中佔得先機。其中的關鍵是，有關當局能意識到醫療健康房地產對未來人口結構變化的重要性，繼而推動有利於老弱者的房產政策。

打造出完整的產業系統，才能為老弱者人生重要階段建設避風港。