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财经

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投资周刊

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发布: 7:10am 16/09/2024

产业问诊

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产业问诊 |物色房屋前 应查询贷款能力

文/郑碧娥

我们两人准备在巴生河流域转手市场购买房屋,最近有看了几个房产单位,主要是公寓,有永久地契的,也有租赁契约房产,至于有地房屋,因为价格超出预算,因此,没有在我们考虑的范围内。

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请问:“我们应该先了解本身的贷款能力,还是先物色房屋,付了订金才向银行询问情况?”谢谢。

答:关于在转手市场购买房屋的问题,实力产业经纪公司总裁陈建业说,除了了解本身的贷款能力,也要了解房产地契的情况。

一般来说,房产地契分为:总地契或个别地契/分层地契,属于永久地契或租赁地契,卖方是否已还清房屋贷款,以及产业是否遭冻结。

他表示,一些购屋新手有时会不大清楚购屋的秩序,多数会先找房屋,看中房屋后才去询问银行,查询本身的借贷能力,其实最好是先向银行询问自己的贷款能力。

这样是避免贷款申请获批之前,签署了预订表格,可是,最后借不到贷款,造成订金被没收。

签贷款献议书后才签买卖合约

一般的情况是,我们在敲定购买房屋,以及签署银行发出的贷款献议书后,才签署买卖合约,以及贷款合约,这样会比较妥当。

前面说到房产属于永久地契或租赁契约单位,这一点也很重要。假如是永久地契房产,双方在签署买卖合约后,通常在3个月内可以完成交易,或者需在3个月内完成交易,逾期需要支付延迟交易利息,利率以买卖合约写明的百分比为准。

如果是租赁契约房产,交易的完成会比较久,卖方律师需要向有关当局,例如州政府或土地局,提出寻求交易获批的申请。这个过程需要几个月的时间,多数是3个月,待拿到申请获得批后,3个月内完成交易的时间才开始计算,因此,整个过程最快也要6个月。

许多时候,6个月的时间,并不足以完成房产的交易,而是超过6个月,主要是看有关当局的办事效率,特别是假如还未有分层地契,以及产业贷款还未供完的情况。

二手屋买卖程序需时

在冠病疫情,政府实施行动管制令期间,不晓得有关方面的人手安排如何,租赁契约房产交易的落实,甚至拖延至超过1年才完成。

陈建业说,当买方满意他们准备购买的房屋,通常会支付2%或3%的订金给经纪公司,剩下的7%或8%购屋款,等到签署买卖合约才缴付。

买方支付购屋订金后,一般在14个工作日,或者21天内需要签署买卖合约,如果买方付了购屋订金后不要买了,他们已缴付的购屋订金将被没收。这笔2%或3%的购屋订金,将由卖方和经纪公司平分。

许多时候,人们普遍认为,二手屋买卖程序只需要3+1个月就可以完成,但有些时候未必这样。假如律师在土地搜索的过程中,发现有关房产单位遭遇私人冻结令(Private Caveat),需要时间处理,交易将被拖延。

假如因为这个问题,买卖双方会花比较多时间协商,整个交易的过程,可能会拖延至4个多月到5个月,需要看交易的细节而定。

若无分层地契
卖方需寻发展商批准

还有另外一些情况,如果房产还属于总地契,就是还没有个别地契或分层地契,进行房产交易之前,卖方需向发展商提出批准交易申请,而且需要支付一些手续费。

这是因为发展商需更新产业单位的业主名字,日后将房产从总地契转移至个别地契或分层地契,将填上新业主的名字。

假如房产交易进入到第4个月还未完成,买方需要支付卖方利息,视买卖合约如何写清楚,就是需要付多少个百分比,而且是以日计算,除非问题不是因为买方,而是其他因素造成。

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