產業問診 |物色房屋前 應查詢貸款能力

籤貸款獻議書後才籤買賣合約

一般的情況是，我們在敲定購買房屋，以及簽署銀行發出的貸款獻議書後，才簽署買賣合約，以及貸款合約，這樣會比較妥當。

前面說到房產屬於永久地契或租賃契約單位，這一點也很重要。假如是永久地契房產，雙方在簽署買賣合約後，通常在3個月內可以完成交易，或者需在3個月內完成交易，逾期需要支付延遲交易利息，利率以買賣合約寫明的百分比為準。

如果是租賃契約房產，交易的完成會比較久，賣方律師需要向有關當局，例如州政府或土地局，提出尋求交易獲批的申請。這個過程需要幾個月的時間，多數是3個月，待拿到申請獲得批後，3個月內完成交易的時間才開始計算，因此，整個過程最快也要6個月。

許多時候，6個月的時間，並不足以完成房產的交易，而是超過6個月，主要是看有關當局的辦事效率，特別是假如還未有分層地契，以及產業貸款還未供完的情況。

二手屋買賣程序需時

在冠病疫情，政府實施行動管制令期間，不曉得有關方面的人手安排如何，租賃契約房產交易的落實，甚至拖延至超過1年才完成。

陳建業說，當買方滿意他們準備購買的房屋，通常會支付2%或3%的訂金給經紀公司，剩下的7%或8%購屋款，等到簽署買賣合約才繳付。

買方支付購屋訂金後，一般在14個工作日，或者21天內需要簽署買賣合約，如果買方付了購屋訂金後不要買了，他們已繳付的購屋訂金將被沒收。這筆2%或3%的購屋訂金，將由賣方和經紀公司平分。

許多時候，人們普遍認為，二手屋買賣程序只需要3+1個月就可以完成，但有些時候未必這樣。假如律師在土地搜索的過程中，發現有關房產單位遭遇私人凍結令（Private Caveat），需要時間處理，交易將被拖延。

假如因為這個問題，買賣雙方會花比較多時間協商，整個交易的過程，可能會拖延至4個多月到5個月，需要看交易的細節而定。

若無分層地契
賣方需尋發展商批准

還有另外一些情況，如果房產還屬於總地契，就是還沒有個別地契或分層地契，進行房產交易之前，賣方需向發展商提出批准交易申請，而且需要支付一些手續費。

這是因為發展商需更新產業單位的業主名字，日後將房產從總地契轉移至個別地契或分層地契，將填上新業主的名字。

假如房產交易進入到第4個月還未完成，買方需要支付賣方利息，視買賣合約如何寫清楚，就是需要付多少個百分比，而且是以日計算，除非問題不是因為買方，而是其他因素造成。