美启动降息 全球资金涌房市 大马产业料迎强劲成长

她说，基于AirTrunk过去6亿澳元（约17亿令吉）的息税前盈利（EBITDA）纪录，交易估值等于40倍的企业价值对息税前盈利（EV／EBITDA），意味森产业（ SIMEPROP,5288,主板产业组）和马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）的估值有很大上涨空间。

UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）和绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）未来开始拥有数据中心资产时，也有可能值得更高估值。

她补充，目前马星集团的数据中心业务估值仅15倍企业价值对息税前盈利。

通宵排队购屋画面重现

另外，龙国雯说，发展商也开始看到，2011至2013年产业上涨周期以来，购屋者通宵或一大清早就排队购屋的画面，尤其位于策略地点如努沙再也的项目。

她指出，最近UEM阳光的Direka Square店铺，和双威（SUNWAY,5211,主板工业产品服务组）的Maple排屋，预售反应热烈，超额认购高达3至4倍，尤其是双威的Maple排屋，新加坡买家占20%。

马星集团在士古来的M Tiara8月底刚推介，也在一个周末就售罄。买家主要是柔佛人和在新加坡工作的大马人。

鉴于全球利率将于未来1至2年内走低，依斯干达特区产业市场的购兴重燃，她相信，购兴会持续；柔新捷运（RTS）、外来直接投资流入、柔新经济特区（SEZ）和新加坡生活水平高企，是主要的需求催化剂。

除了依斯干达特区强劲的销售额，其他地区如巴生河流域过去6到9个月里，城镇发展项目所推介的商务产业认购率都很高。包括Serenia City的The Corak、Nilai Impian 2的XME Boulevard、Bandar Rimbayu的Promenade和Gamuda Gardens的Village Square。

龙国雯说，这再次证明产业投资者的购兴恢复，大马稳定的利率水平会继续支撑接下来的需求。

或掀产托上市热潮

另一方面，龙国雯指出，低利率环境中，产托将受到欢迎，尤其已经累积一些投资产业的公司。

随着最近一家产业或建筑公司委任投资银行处理产托的上市活动，相信接下来，这个趋势会继续。

IOI置业 实达 森产业 资产估值高

“IOI置业（IOIPG,5249,主板产业组）和实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）都已透露他们要将旗下投资产业通过产托上市。”

IOI置业的产业组合稳健，包括零售、酒店、和办公室，包括新加坡的资产，估值超越20亿令吉。实达集团的零售和办公室资产相加，估值也预计超过10亿令吉。

“若资产素质高，这种释放资产价值的举动一般被看好，因为股东将受惠。”

除了IOI置业和实达集团，兴业研究也认为，森产业是很多投资者可能忽略掉的产托上市“候选人”。

她解释，森产业的投资产业组合渐长，截至今年上半年，可出租面积达770万平方公尺，其中200万平方公尺为工业产业。而排除掉特许经营权，2023财政年内，总管理资产值大26亿令吉。

其中零售资产人流合理，如KL East Mall开张3至4年后，回酬率达6.5%至7%。还有最近非常受欢迎的Elmina Lakeside Mall 和将于明年下半年开张的Senada Mall。工业产业Metrohub也获得强劲动力。

龙国雯预计，谷歌数据中心2026年竣工后，该公司的资产组合总值料再增15亿至20亿令吉。

产业股低估

龙国雯也相信，市场可能低估了，进入降息周期，房地产强劲的交易前景。

她指出，即将提呈的2025年财政预算案，柔新经济特区签订最终合约，以及隆新高铁（HSR）都是产业领域接下来的重头戏。

另外，她认为，最近股市盘整加上产业股的套利活动，已将该领域的估值从顶峰，既重估净资产值（RNAV）折价40%，回调至RNAV折价48%，所以是投资者重新入场的好时机。

该行首选股为森产业、马星集团、UEM阳光和双威（SUNWAY,5211,主板工业产品服务组）。因为这些公司进行中的项目都与数据中心相关，也有工业产业项目。

UEM阳光和双威则是依斯干达特区的主要业者，若柔新经济特区有重大的税务或经济奖掖，或者隆新高铁有新消息，将会是主要的受惠者。