美啟動降息 全球資金湧房市 大馬產業料迎強勁成長

她說，基於AirTrunk過去6億澳元（約17億令吉）的息稅前盈利（EBITDA）紀錄，交易估值等於40倍的企業價值對息稅前盈利（EV／EBITDA），意味森產業（ SIMEPROP,5288,主板產業組）和馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）的估值有很大上漲空間。

UEM陽光（UEMS,5148,主板產業組）和綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組）未來開始擁有數據中心資產時，也有可能值得更高估值。

她補充，目前馬星集團的數據中心業務估值僅15倍企業價值對息稅前盈利。

通宵排隊購屋畫面重現

另外，龍國雯說，發展商也開始看到，2011至2013年產業上漲週期以來，購屋者通宵或一大清早就排隊購屋的畫面，尤其位於策略地點如努沙再也的項目。

她指出，最近UEM陽光的Direka Square店鋪，和雙威（SUNWAY,5211,主板工業產品服務組）的Maple排屋，預售反應熱烈，超額認購高達3至4倍，尤其是雙威的Maple排屋，新加坡買家佔20%。

馬星集團在士古來的M Tiara8月底剛推介，也在一個週末就售罄。買家主要是柔佛人和在新加坡工作的大馬人。

鑑於全球利率將於未來1至2年內走低，依斯干達特區產業市場的購興重燃，她相信，購興會持續；柔新捷運（RTS）、外來直接投資流入、柔新經濟特區（SEZ）和新加坡生活水平高企，是主要的需求催化劑。

除了依斯干達特區強勁的銷售額，其他地區如巴生河流域過去6到9個月裡，城鎮發展項目所推介的商務產業認購率都很高。包括Serenia City的The Corak、Nilai Impian 2的XME Boulevard、Bandar Rimbayu的Promenade和Gamuda Gardens的Village Square。

龍國雯說，這再次證明產業投資者的購興恢復，大馬穩定的利率水平會繼續支撐接下來的需求。

或掀產託上市熱潮

另一方面，龍國雯指出，低利率環境中，產託將受到歡迎，尤其已經累積一些投資產業的公司。

隨著最近一家產業或建築公司委任投資銀行處理產託的上市活動，相信接下來，這個趨勢會繼續。

IOI置業 實達 森產業 資產估值高

“IOI置業（IOIPG,5249,主板產業組）和實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）都已透露他們要將旗下投資產業通過產託上市。”

IOI置業的產業組合穩健，包括零售、酒店、和辦公室，包括新加坡的資產，估值超越20億令吉。實達集團的零售和辦公室資產相加，估值也預計超過10億令吉。

“若資產素質高，這種釋放資產價值的舉動一般被看好，因為股東將受惠。”

除了IOI置業和實達集團，興業研究也認為，森產業是很多投資者可能忽略掉的產託上市“候選人”。

她解釋，森產業的投資產業組合漸長，截至今年上半年，可出租面積達770萬平方公尺，其中200萬平方公尺為工業產業。而排除掉特許經營權，2023財政年內，總管理資產值大26億令吉。

其中零售資產人流合理，如KL East Mall開張3至4年後，回酬率達6.5%至7%。還有最近非常受歡迎的Elmina Lakeside Mall 和將於明年下半年開張的Senada Mall。工業產業Metrohub也獲得強勁動力。

龍國雯預計，谷歌數據中心2026年竣工後，該公司的資產組合總值料再增15億至20億令吉。

產業股低估

龍國雯也相信，市場可能低估了，進入降息週期，房地產強勁的交易前景。

她指出，即將提呈的2025年財政預算案，柔新經濟特區簽訂最終合約，以及隆新高鐵（HSR）都是產業領域接下來的重頭戲。

另外，她認為，最近股市盤整加上產業股的套利活動，已將該領域的估值從頂峰，既重估淨資產值（RNAV）折價40%，回調至RNAV折價48%，所以是投資者重新入場的好時機。

該行首選股為森產業、馬星集團、UEM陽光和雙威（SUNWAY,5211,主板工業產品服務組）。因為這些公司進行中的項目都與數據中心相關，也有工業產業項目。

UEM陽光和雙威則是依斯干達特區的主要業者，若柔新經濟特區有重大的稅務或經濟獎掖，或者隆新高鐵有新消息，將會是主要的受惠者。