產業問診 | 房貸已過鎖定期 提早還清無需付罰款

以伍先生估計的貸款餘額數據，我們以10萬令吉為例子，情況是這樣：

1）在1月1日還清： 10萬令吉

2）在2月1日還清：10萬5000令吉

3）在3月1日還清：11萬令吉。

這是因為貸款餘額是根據截至相關日期的利息和費用來計算，所以在不同日期計算，欠銀行的總額也就不一樣。

仍有特殊情況

陳建業說，我們一般都是聘請律師來協助辦理房屋解押手續（discharge of charge），這些是已經拿到個別地契（individual title），或者分層地契（Strata Title）的例子。

至於仍屬於總地契（Master Title）的房產，解押手續需要用到未分層地契解押文件（Deed of Receipt and Reassignment，簡稱DRR）。

在辦理解押手續時，伍先生需要支付律師費、印花稅、註冊費，以及其他雜項收費。

陳建業補充，在一些情況下，即使過了鎖定期，貸款者也可能會因為提前還清貸款被罰款。關於鎖定期，有幾種情況，主要有以下幾種：

◆非零費用配套： Non-zero moving cost／finance moving cost package（就是貸款人必須支付相關費用），鎖定期一般是3年。

◆零費用配套： zero moving cost package（就是貸款人不需要支付律師費等相關費用），鎮定期一般是5年。

◆假如個人有其他可獲得較高盈利的投資，就是回酬率比房屋抵押貸款利率高的投資選擇，那麼，需要深入考量是否提前償還房屋貸款。只是任何投資都有風險，因此，這取決於個人能夠承擔風險的程度。

若現金充裕

可不定期增還貸款分期

陳建業表示，如果要減輕房屋貸款的利息開銷，除了提前還清房屋貸款，另一個選擇是：不定期增加貸款分期的償還數目，前提是不會影響個人的現金流量，以及手上必須擁有相等於6個月開銷的應急資金。

這就是說，在現金充裕的情況下，這樣做可以減少貸款利息開銷的負擔，畢竟貸款利息是以複利率計算，可以倍增至一筆顯著的數目。

不過，假如個人有一些貸款利率比較高的債務，例如個人貸款，那麼在資金充裕的時候，應該優先償還個人貸款，因為利率可能是9或10%。

此外，另一個不能忽視的高利率債務是信用卡債，如果沒有還清每月的卡債，面對的可能是15%或更高的利率，這項債務累積不得。

因此，在沒有其他高利率債務的情況下，假如有多餘的現金，才考慮增加每月房屋貸款分期的償還數額，或者是一次過提前還清貸款。

我們比較常見的情況是：個人在退休之前，假如還有一些貸款餘額，他們會選擇一次過還清，以節省利息，同時可以享有無債一身輕，沒有財務負擔的心情。