社论.豁免购房头期款？买房前先想想

其一，房贷担保计划（SJKP）：政府为购买30万令以下的房产提供120%融资担保；2024年财政预算案中，政府的担保金额高达100亿令吉，预计有4万名贷款者受惠。

其二，BSN MyHome人民房屋计划：同样是帮助收入不穏定的首购族买房（限廉价屋与中价屋）；申请者可获得100%或最高30万令吉的低息贷款，利息大约低于市场价2%，贷款期限长达35年。

其三，一马人民房屋计划（PR1MA）：这是2014年推出的计划，由政府开发和建造较高品质的房屋，供B40与M40群体实现买房的梦想。此计划最高可获得110%贷款，且无需支付头期款。

其四，昌明邻里发展计划（Kejiranan Madani）：房屋计划概分5类，主要目的是让B40、M40中低收入群及年轻人，有机会拥有自己的房子，房价大约20万令吉。除此之外，还有只供首购族申请的“可负担房屋计划”，包括“先租后买”的人民组屋计划（PPR），以及州政府推出的可负担房屋计划。

目前，全国已有76.9%的家庭拥有自宅，再加上原有的4项政府补贴政策，显然大马人享有相当优惠的房屋政策。

我们认同“居者有其屋”是政府的德政，相对于香港、新加坡、中国都会区（北上广深）与大台北及6都地区的高房价，大马人可以用上述国家与地区房价的15%至30%，享有更宽敞的居住空间（1.5倍至3倍）。所以，政府应该由市场供需决定房屋市场，不需要出台许多政策鼓励年轻人买房，因为买房也有风险。

居者有其屋是好事，投资房地产可能带来稳定的回报，或者帮忙年轻人储蓄，但也伴随着各种风险。近两年中国三、四线以下的城市，房价几乎腰斩，导致破产者众。目前中国已有21个城市发布“限跌令”，包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口、鄂州、株洲等地，情况严重可见一般。

我们在此列出几类投资房地产的主要风险。

其一，市场风险：房地产市场会因经济大环境、房屋供需关系、政府政策等多方面影响；房价供需一旦失衡，投资者很可能因市场供过于求，影响房产的升值和出租收益。

其二，利率风险：利率变动会直接影响贷款成本，对资金来源窘迫的投资者，会因为贷款利息增加，面对还款压力；贷款利率增加也会导致房产需求疲弱，而影响房价上涨和转售。

其三，流动性风险：房地产的流动性很低，在吉隆坡脱售房产经常需时一年，如果急需资金，房地产不易快速变现。

其四，租赁风险：如果房屋用来自住，问题不大，如果想要出租，问题就多了。包括找不到租客、租户拖欠租金电费、租金补贴不了贷款。此外，房屋维修、保养费用增加或租户损坏房屋都是问题。

其五，经济风险：经济衰退或金融危机必将导致房价下跌、需求减少，影响房地产投资的回报。

其六，自然灾害和环境风险：大马没地震，但土崩洪灾还是频发。自然灾害会对房产造成严重损害，保险成本可能上升，当然房价下跌更无法避免。

虽然购买房屋可以带来潜在的稳定回报，但伴随多方面的风险，特别是市场波动、政策变动、资金压力、水灾土崩等天然灾害，所以民众在买房之前必须先做好财务规划，以免负担不起而被套牢。