社論.豁免購房頭期款？買房前先想想

其一，房貸擔保計劃（SJKP）：政府為購買30萬令以下的房產提供120%融資擔保；2024年財政預算案中，政府的擔保金額高達100億令吉，預計有4萬名貸款者受惠。

其二，BSN MyHome人民房屋計劃：同樣是幫助收入不穏定的首購族買房（限廉價屋與中價屋）；申請者可獲得100%或最高30萬令吉的低息貸款，利息大約低於市場價2%，貸款期限長達35年。

其三，一馬人民房屋計劃（PR1MA）：這是2014年推出的計劃，由政府開發和建造較高品質的房屋，供B40與M40群體實現買房的夢想。此計劃最高可獲得110%貸款，且無需支付頭期款。

其四，昌明鄰里發展計劃（Kejiranan Madani）：房屋計劃概分5類，主要目的是讓B40、M40中低收入群及年輕人，有機會擁有自己的房子，房價大約20萬令吉。除此之外，還有隻供首購族申請的“可負擔房屋計劃”，包括“先租後買”的人民組屋計劃（PPR），以及州政府推出的可負擔房屋計劃。

目前，全國已有76.9%的家庭擁有自宅，再加上原有的4項政府補貼政策，顯然大馬人享有相當優惠的房屋政策。

我們認同“居者有其屋”是政府的德政，相對於香港、新加坡、中國都會區（北上廣深）與大臺北及6都地區的高房價，大馬人可以用上述國家與地區房價的15%至30%，享有更寬敞的居住空間（1.5倍至3倍）。所以，政府應該由市場供需決定房屋市場，不需要出臺許多政策鼓勵年輕人買房，因為買房也有風險。

居者有其屋是好事，投資房地產可能帶來穩定的回報，或者幫忙年輕人儲蓄，但也伴隨著各種風險。近兩年中國三、四線以下的城市，房價幾乎腰斬，導致破產者眾。目前中國已有21個城市發佈“限跌令”，包括岳陽、桂林、菏澤、昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山、張家口、鄂州、株洲等地，情況嚴重可見一般。

我們在此列出幾類投資房地產的主要風險。

其一，市場風險：房地產市場會因經濟大環境、房屋供需關係、政府政策等多方面影響；房價供需一旦失衡，投資者很可能因市場供過於求，影響房產的升值和出租收益。

其二，利率風險：利率變動會直接影響貸款成本，對資金來源窘迫的投資者，會因為貸款利息增加，面對還款壓力；貸款利率增加也會導致房產需求疲弱，而影響房價上漲和轉售。

其三，流動性風險：房地產的流動性很低，在吉隆坡脫售房產經常需時一年，如果急需資金，房地產不易快速變現。

其四，租賃風險：如果房屋用來自住，問題不大，如果想要出租，問題就多了。包括找不到租客、租戶拖欠租金電費、租金補貼不了貸款。此外，房屋維修、保養費用增加或租戶損壞房屋都是問題。

其五，經濟風險：經濟衰退或金融危機必將導致房價下跌、需求減少，影響房地產投資的回報。

其六，自然災害和環境風險：大馬沒地震，但土崩洪災還是頻發。自然災害會對房產造成嚴重損害，保險成本可能上升，當然房價下跌更無法避免。

雖然購買房屋可以帶來潛在的穩定回報，但伴隨多方面的風險，特別是市場波動、政策變動、資金壓力、水災土崩等天然災害，所以民眾在買房之前必須先做好財務規劃，以免負擔不起而被套牢。