【拍卖房／01】买拍卖房产占便宜？不懂关键技巧，小心被坑死
“拍卖房”是指被拍卖的房产，一般是屋主无法在银行规定的期限内缴付房贷，进而导致房子被银行、法院或土地局公开拍卖以偿还所欠款项。
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拍卖房的价格一般远低于市价，自然让人心动不已，近年来购买拍卖房后再转售、转租成为许多房产投资者的选项之一，更有者买来自居。
但是在购买之前需要小心哪些坑？踩坑之后该怎么办呢？
报道：本刊 叶洢颖
摄影：本报 林明辉
傅雯萱于2018年入行成为房屋销售中介的一员，业务范围涵盖新房、二手房和拍卖房，虽然她身处的BP拍卖战略私人有限公司在2012年便已成立，但真正让拍卖房走入大众视野是在疫情之后。
“我们做拍卖蛮久的，10年前就开始做。如果说拍卖风潮，应该是在MCO之后吧。MCO之后，大家就供不起（房子），然后就看到很多很便宜的屋子在拍卖市场上面流动，很多人就开始觉得这个拍卖房的市场可以投资。”
之所以投资拍卖房的原因，在于拍卖房的价格一定是比市价低30%到50%，因此吸引不少投资者入场。
但在资讯不流通的年代，投资者一般只是通过私下方式交流拍卖房产的消息。
“如果你10年前去拍卖场的时候，会看到很多叔叔、阿姨在那里竞标，也没法上网查询拍卖房的清单（Listing），就是自己在拍卖行看了然后直接竞标。”
后来随着网络的普及，投资者只要上搜“拍卖房”、“Lelong”、“Auction Property”诸如此类的关键词，不仅可以在网上看到房产的信息，亦能参与竞标。
“资讯开放，容易接触以后，更多人就看到这个拍卖市场，但很多人只是观望，他们不敢买。”
她指出，2018年每个月约2000至3000间的房产拍卖，到了MCO后，每个月待拍卖的房产超过5000间。
“这是因为延缓还贷计划过了，很多人还是还不起房贷。”
其中雪兰莪的拍卖房占最多，尤其以公寓为主。
| 投资为主：小心有坑 | |
| 每当客人上门时，她会先根据客人的需求提供建议，若以投资为目的，较容易做决定，一般分为2种。 | |
| 1. 迅速转售（Flip） |
买了以后迅速转卖，赚取3万到10万的利润。 “比如说买30万，50万卖掉，扣掉所有装修费用，你可以在一年内赚3万到10万，这是经过我们一百多个实战案例得出的，已经有一套方程式，也是最多人感兴趣的。” 在厘清投资方向后，她会建议投资者根据预算购买有地住宅（Landed）。 “拿来卖的话，我们一定要选有地住宅，会比较容易出售，公寓的话较不容易卖。” 只是，雪兰莪区的有地住宅选择不会太多，即便有选择，价位可能位于四十万至五十多万之间，那么对于现金有限的投资者而言也许不会是好选项。 “若你手上的现金大概有6万令吉左右，考虑到要给首付，那你的预算可能大于30万到40万左右，如此一来，雪兰莪区可能比较少选择，那我会问是否考虑投资其他区域。也许有些人会害怕看不到，又不懂那一区是不是有好的市场？这时候就由我们分行的跑腿（Runner）代劳。倘若不介意，只是要赚钱赚利润，我就会推荐我们专注经营的柔佛、怡保和吉隆坡。” |
| 2. 出租赚取租金 |
此选项的投资者可考虑购买公寓，选择会更多。 “这样更容易，因为全马一个月五千多间（房产）待拍卖嘛，其实有一千多至二千多间在雪兰莪，集中在万挠（Rawang）、本查阿南（Puncak Alam）和巴生。” 她举例，万挠一带有许多废弃的组屋（Flat），拍卖价一般不到10万，比如拍卖成交价六万多，装修一万多，以每个月400令吉出租就能回本。 “在二手房产（Subsale），政府的廉价组屋只开放给首购族，但在拍卖市场，你买多少间都可以。我有一个投资者是专门投资组屋的。” |
| 现金不足：小心大坑 | |
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与其他类型的房产投资不同，若贷款购买拍卖房需在90日至120日完成手续，否则事前支付的10%定金将被没收。 她说，假设客户的预算为50万左右，“可贷款数额”（Loan Ability）通过了，那么接下来的问题是客户能准备的现金有多少？ 购买拍卖房要准备现金应付以下支出： |
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| 1. 10%的头期款 |
“这是百分百要准备的，市场上可能会有人跟你讲，0头期买拍卖房，但他只是叫你从保险或从别的地方拿钱出来。总之法院一定要收这10%的钱，不可能不收的。而且在你竞标之前就要提交10%头期款，得标后就可以推进，反之会退款。” 以50万为例，就得准备5万现金作为头期。 |
| 2. 律师费、印花税 | “如果贷款那里可以抵免律师费、印花税等费用，通常我们也是可以帮你减低、抵免。但是一般50万的房产，减到最少也有2%的律师费啦，所以算1万令吉。” |
| 3. 装修费 |
无论购得的拍卖房是破败残旧抑或全新的楼盘，若想要更容易转卖或转租，装修必然少不了。 “比如之前我们看过全新的房子，为了更好租出去，肯定要做一点（装修），风扇、空调等等。1万令吉算很少的。” 有地住宅一般需要3万令吉左右，而破烂形同“鬼屋”的房子，至少需4万到5万令吉。 “但是它一定要有利润空间。” 这意味着，倘若要买一间50万的产业，至少要准备8万现金，如无法负担，只能下调预算，而且这仅仅是最理想的情况下你所需支付的现金，你可能还要面对额外支出。 |
| 前主“债务”：小心天坑 |
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由于原屋主无法偿还贷款，房子才会遭到拍卖，极大可能拖欠许多费用，因此当你买下这间拍卖房时，代表着一并买下了它的“债务”。 她说，新屋主缴付拖欠的门牌税、地税后，可向银行索回，至于电费，在西马多数的情况是无需缴交的（最终情况是以拍卖通告为准）。其他“债务”如下： 1. 水费 一般而言，水费和排污费的费用不会太高，但管理费极有可能是个“天坑”。 “有一些可以拖欠至5万令吉，因为可能从拿钥匙到拍卖，都没有给过任何管理费。有一些屋子的管理费是可以索回的，但是最高只可以索回6年。如果不能索回，那就得把这笔费用算入（投资）成本。” 如房子市价40万，拍卖价为30万，拖欠的管理费是5万，所有需要支出的费用相加，成本是45万，毫无利润的情况下，何来竞标的意义？ “所以在竞标前，我们就会去有关部门或负责单位一一核查该房产的水费、排污费、电费、门牌税、地税和管理费，再列出来给客户。若是个人投标者，那就要自己一个个咨询了。 |
买拍卖房多为投资，少自住
她提到，一般购买拍卖房是以投资为目的，很少人会买来自住。
“忌讳（Pantang）咯，怕之前住过的人会有什么事情或问题，需要做很多装修等等。”
另一个原因是自住所需考虑的元素较多，如房子的格局、地点、风景、朝向等是否合乎心意，但拍卖房的选择很有限，一栋建筑或一个花园只有一个单位拍卖，因此较难买到“梦中情房”。
当然也会有例外。
“除非是喜欢自己亲手改造房子的人，像我碰到过一对年轻夫妇，就是买来自己住。因为他们喜欢买破烂的屋子，然后自己装修到很豪华那种。这房子以前可能市价是50万，他们买的时候花了30万而已，然后剩下的20万花在装修，他们很喜欢这种，那就会买来自住。”
下篇受访者林文美亦是个“例外”，她既买过以投资为目的的拍卖房，现居的房子又是通过拍卖购得的，作为个人投资者如何看待“拍卖房”？
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