【拍賣房／01】買拍賣房產佔便宜？不懂關鍵技巧，小心被坑死
“拍賣房”是指被拍賣的房產，一般是屋主無法在銀行規定的期限內繳付房貸，進而導致房子被銀行、法院或土地局公開拍賣以償還所欠款項。
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拍賣房的價格一般遠低於市價，自然讓人心動不已，近年來購買拍賣房後再轉售、轉租成為許多房產投資者的選項之一，更有者買來自居。
但是在購買之前需要小心哪些坑？踩坑之後該怎麼辦呢？
報道：本刊 葉洢穎
攝影：本報 林明輝
傅雯萱於2018年入行成為房屋銷售中介的一員，業務範圍涵蓋新房、二手房和拍賣房，雖然她身處的BP拍賣戰略私人有限公司在2012年便已成立，但真正讓拍賣房走入大眾視野是在疫情之後。
“我們做拍賣蠻久的，10年前就開始做。如果說拍賣風潮，應該是在MCO之後吧。MCO之後，大家就供不起（房子），然後就看到很多很便宜的屋子在拍賣市場上面流動，很多人就開始覺得這個拍賣房的市場可以投資。”
之所以投資拍賣房的原因，在於拍賣房的價格一定是比市價低30%到50%，因此吸引不少投資者入場。
但在資訊不流通的年代，投資者一般只是通過私下方式交流拍賣房產的消息。
“如果你10年前去拍賣場的時候，會看到很多叔叔、阿姨在那裡競標，也沒法上網查詢拍賣房的清單（Listing），就是自己在拍賣行看了然後直接競標。”
後來隨著網絡的普及，投資者只要上搜“拍賣房”、“Lelong”、“Auction Property”諸如此類的關鍵詞，不僅可以在網上看到房產的信息，亦能參與競標。
“資訊開放，容易接觸以後，更多人就看到這個拍賣市場，但很多人只是觀望，他們不敢買。”
她指出，2018年每個月約2000至3000間的房產拍賣，到了MCO後，每個月待拍賣的房產超過5000間。
“這是因為延緩還貸計劃過了，很多人還是還不起房貸。”
其中雪蘭莪的拍賣房佔最多，尤其以公寓為主。
| 投資為主：小心有坑 | |
| 每當客人上門時，她會先根據客人的需求提供建議，若以投資為目的，較容易做決定，一般分為2種。 | |
| 1. 迅速轉售（Flip） |
買了以後迅速轉賣，賺取3萬到10萬的利潤。 “比如說買30萬，50萬賣掉，扣掉所有裝修費用，你可以在一年內賺3萬到10萬，這是經過我們一百多個實戰案例得出的，已經有一套方程式，也是最多人感興趣的。” 在釐清投資方向後，她會建議投資者根據預算購買有地住宅（Landed）。 “拿來賣的話，我們一定要選有地住宅，會比較容易出售，公寓的話較不容易賣。” 只是，雪蘭莪區的有地住宅選擇不會太多，即便有選擇，價位可能位於四十萬至五十多萬之間，那麼對於現金有限的投資者而言也許不會是好選項。 “若你手上的現金大概有6萬令吉左右，考慮到要給首付，那你的預算可能大於30萬到40萬左右，如此一來，雪蘭莪區可能比較少選擇，那我會問是否考慮投資其他區域。也許有些人會害怕看不到，又不懂那一區是不是有好的市場？這時候就由我們分行的跑腿（Runner）代勞。倘若不介意，只是要賺錢賺利潤，我就會推薦我們專注經營的柔佛、怡保和吉隆坡。” |
| 2. 出租賺取租金 |
此選項的投資者可考慮購買公寓，選擇會更多。 “這樣更容易，因為全馬一個月五千多間（房產）待拍賣嘛，其實有一千多至二千多間在雪蘭莪，集中在萬撓（Rawang）、本查阿南（Puncak Alam）和巴生。” 她舉例，萬撓一帶有許多廢棄的組屋（Flat），拍賣價一般不到10萬，比如拍賣成交價六萬多，裝修一萬多，以每個月400令吉出租就能回本。 “在二手房產（Subsale），政府的廉價組屋只開放給首購族，但在拍賣市場，你買多少間都可以。我有一個投資者是專門投資組屋的。” |
| 現金不足：小心大坑 | |
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與其他類型的房產投資不同，若貸款購買拍賣房需在90日至120日完成手續，否則事前支付的10%定金將被沒收。 她說，假設客戶的預算為50萬左右，“可貸款數額”（Loan Ability）通過了，那麼接下來的問題是客戶能準備的現金有多少？ 購買拍賣房要準備現金應付以下支出： |
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| 1. 10%的頭期款 |
“這是百分百要準備的，市場上可能會有人跟你講，0頭期買拍賣房，但他只是叫你從保險或從別的地方拿錢出來。總之法院一定要收這10%的錢，不可能不收的。而且在你競標之前就要提交10%頭期款，得標後就可以推進，反之會退款。” 以50萬為例，就得準備5萬現金作為頭期。 |
| 2. 律師費、印花稅 | “如果貸款那裡可以抵免律師費、印花稅等費用，通常我們也是可以幫你減低、抵免。但是一般50萬的房產，減到最少也有2%的律師費啦，所以算1萬令吉。” |
| 3. 裝修費 |
無論購得的拍賣房是破敗殘舊抑或全新的樓盤，若想要更容易轉賣或轉租，裝修必然少不了。 “比如之前我們看過全新的房子，為了更好租出去，肯定要做一點（裝修），風扇、空調等等。1萬令吉算很少的。” 有地住宅一般需要3萬令吉左右，而破爛形同“鬼屋”的房子，至少需4萬到5萬令吉。 “但是它一定要有利潤空間。” 這意味著，倘若要買一間50萬的產業，至少要準備8萬現金，如無法負擔，只能下調預算，而且這僅僅是最理想的情況下你所需支付的現金，你可能還要面對額外支出。 |
| 前主“債務”：小心天坑 |
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由於原屋主無法償還貸款，房子才會遭到拍賣，極大可能拖欠許多費用，因此當你買下這間拍賣房時，代表著一併買下了它的“債務”。 她說，新屋主繳付拖欠的門牌稅、地稅後，可向銀行索回，至於電費，在西馬多數的情況是無需繳交的（最終情況是以拍賣通告為準）。其他“債務”如下： 1. 水費 一般而言，水費和排汙費的費用不會太高，但管理費極有可能是個“天坑”。 “有一些可以拖欠至5萬令吉，因為可能從拿鑰匙到拍賣，都沒有給過任何管理費。有一些屋子的管理費是可以索回的，但是最高只可以索回6年。如果不能索回，那就得把這筆費用算入（投資）成本。” 如房子市價40萬，拍賣價為30萬，拖欠的管理費是5萬，所有需要支出的費用相加，成本是45萬，毫無利潤的情況下，何來競標的意義？ “所以在競標前，我們就會去有關部門或負責單位一一核查該房產的水費、排汙費、電費、門牌稅、地稅和管理費，再列出來給客戶。若是個人投標者，那就要自己一個個諮詢了。 |
買拍賣房多為投資，少自住
她提到，一般購買拍賣房是以投資為目的，很少人會買來自住。
“忌諱（Pantang）咯，怕之前住過的人會有什麼事情或問題，需要做很多裝修等等。”
另一個原因是自住所需考慮的元素較多，如房子的格局、地點、風景、朝向等是否合乎心意，但拍賣房的選擇很有限，一棟建築或一個花園只有一個單位拍賣，因此較難買到“夢中情房”。
當然也會有例外。
“除非是喜歡自己親手改造房子的人，像我碰到過一對年輕夫婦，就是買來自己住。因為他們喜歡買破爛的屋子，然後自己裝修到很豪華那種。這房子以前可能市價是50萬，他們買的時候花了30萬而已，然後剩下的20萬花在裝修，他們很喜歡這種，那就會買來自住。”
下篇受訪者林文美亦是個“例外”，她既買過以投資為目的的拍賣房，現居的房子又是通過拍賣購得的，作為個人投資者如何看待“拍賣房”？
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