【拍卖房／02】远离“冻结”房 不被“冻”死也会气死
许多人对于拍卖房止步的原因，莫过于打开门后发现屋内有人居住，却又不肯搬离的棘手境况，买家和律师如何看待和处理这种风险？
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哪一种拍卖房就算再便宜，也要考虑再三，慎之又慎？
报道：本刊 叶洢颖
摄影：本报 林明辉、苏思旗
2013年，林文美抱着好奇的心态买下第一间拍卖房。
当时拍卖房还未走入大众的视野，亦没有网上交易，经常留意房价的她，偶然看到广告后，引起了她的好奇心，走进了拍卖场买下一间公寓出租。
尽管是抱持着投资出租的心态，但她亦会做好心理准备。
“其实你要买的时候，你要问清楚你自己，如果这些屋子租不出去，你要怎么去处理？是不是要把现在居住的房子出租，我们再搬去住？”
到2022年再买下第二间，这次则是自住的用途，市价逾100万令吉的房子，最终以大约80万令吉的价格成交。
“这里面刚好有租户，我们买了以后就告诉对方，给他一些时间搬走，我们再去检查屋况，然后我们装修了一下就搬进去住了。”
她提到，如果房子里有人居住，尤其是前屋主，这将会极为棘手。
“我有朋友买到前屋主还住在里面的（拍卖房），现在还在打官司，从高庭到上诉庭，全程花了2年的时间。所以我会更喜欢没有人住在里面的空屋，每次竞标前，都会去屋子的外围看看。”
即使做足功课，也未必成功竞标
询及为何相隔10年才买第二间拍卖房时，林文美叹道因为不是每次都成功。
由于她是律师，在拍卖前会详细阅读拍卖通告（Proclamation of Sale），在每一次准备竞标一间拍卖房之前，她都会亲自一一联系有关单位做土地调查（land search）、设施费用调查（utility search）；调查附近的房价；再到拍卖房实地查看周遭环境、是否有人居住等等，可谓费心费力。
然而不是努力就一定能得到回报，每次做足准备满怀期待去竞标时，多次空手而回。
“你要有一个心态，这种东西是可遇不可求的，不要强求，是你的就是你的，不要强求。如果你是那一种很坚持按照计划来的人，你会很辛苦。我失望很多次，我花了很多时间，然后去竞标，结果竞投的价钱太高，不值得我再追加就必须放弃。”
如此一来，之前花费大量时间做的各项调查变成沉没成本。
虽然如此，她仍提醒，当太多人参与竞标，价格不断飙升时，务必保持冷静，切勿冲动上头，不要盲目竞投。
尽管买拍卖房有风险，并且充满未知，但是正是这种未知令她感到快乐。
“开心的地方是付完所有费用的时候，你去打开那一扇门的瞬间，你真的不知道里面是什么？就很像开礼物、开盲盒的感觉。”
她说每次“开盲盒”时，她走进屋里第一件事是打开冰箱，这是由于多年前曾发生过有人买下拍卖房准备打扫入住时，发现冰箱藏尸，新家变凶宅轰动一时，让她印象极为深刻。
“所以去竞投时，要考虑到这是要承担的风险。拍卖房之所以比较便宜，是因为你要承担风险，要自问是否承担得起？假设该区的房价是30万，拍卖房只是便宜10%（即3万），但你不能进去查看那间房子（的状况），真的值得吗？”
盲盒刺激1：如果有人在里面住怎么办？
张蓓琳律师建议，若打开拍卖房后发现有人居住，切勿触碰任何东西，马上要用自己的锁，把那间屋子的门锁上，然后留下联系方式要求对方在限定期限内联系新屋主。
“通常进去就可以丢里面东西，但为了避免不必要的麻烦，需要给对方机会搬走自己的物品。”
曾有买家在打开拍卖房，发现前屋主的家具、用品还完整地留在屋内，于是着手整理、丢弃，清理一番后，却被前屋主起诉要求赔偿，最终被迫庭外和解，赔钱了事。
“是的，会有可能发生（上述情况），所以才会说你开了门，看到有人住着，就锁回去，放一张通知叫正在住的人联络你们。法律上，住着的人要求赔偿的胜诉通常不高，但是就会很麻烦，因为你还是需要请一位律师来打官司。”
一般通知的限定期限是7天至14天，但若情况允许，最好是长达1个月，一个月是最理想的。
“除了放一张通知，也可以寄一封挂号信（AR registered post）去该屋子的地点，这些行动其实只是要把证据做好，把麻烦减到最低，毕竟到最后还是希望住着的人自己离开罢了。”
这是屋内仅仅有住户物品且愿意自己离开 的情况，那么倘若前屋主或租户仍住在里面，经过多次协商仍不愿意搬离时，买家唯有申请庭令，强制住户搬离。
盲盒刺激2：“冻结”房好便宜，值得买吗？
拍卖房最大的优点是便宜，可是有一种情况是即便价格再低也要慎之又慎，不要轻易下手，那就是房产显示“冻结”（caveat）。
房屋销售中介傅雯萱提到，除了要调查前屋主是否拖欠设施相关费用外，还得查房产是否处在冻结的土地调查。“（房产）中冻结，就是可能屋主欠债，债主就冻结他的资产，这房产也被冻结了。”
假设债主是“个人”，在得标后，他们尚且可以向法庭申请撤销冻结令，需缴付的费用也不算高，可是一旦是企业或内陆税收局（LHDN）等政府冻结则另当别论。
“基本上政府冻结我们是不会动，因为肯定解决不了，我们就不会碰那些屋子了。”她指出，若是遭到冻结的房产，买者要准备好现金支付房款，例如拍卖价为50万令吉，那就得准备50万现金在90日至120日以内支付房款，此时冻结令方撤除，银行再付款给买家。
“在做完上述两种调查后，就可以开始竞标。如果看中的是遭冻结的房产，我们就会问是否准备好现金？现金不充足的话，我们就换下一间。”
张蓓琳提到，要解除房子的冻结令 （caveat），新屋主与申请冻结令者的官司诉讼是难以避免。她的友人曾对一间背负冻结令的拍卖屋感兴趣，但是她一看冻结的原因，觉得大事不妙：
那间房子的冻结令原至于房子的原屋主跟债主之间的经济纠纷，债主拿到法庭的庭令，可是原屋主迟迟没有把钥匙交给他，最后原屋主去世了，又找不到继承人，债主无法执行该庭令，冻结令6年的有效期过了，于是债主再次申请新冻结令。
“所以我就跟我朋友说，真的拍下这间屋子，即便是用现金买下的，也要准备一笔律师费和债主打官司，对方是一定会坚持诉讼。”
因此，此房子的价格会一路走低，直到有买家经过一番计算，扣除掉所有支出觉得划算后才有可能成功卖出。
同时，由于此类房子不会通过银行贷款的申请，买家必须具备充足的现金，既费时费力又费钱，值得与否就要看买家如何衡量。
林文美建议，在准备竞投一间房产前最好先咨询律师再提交10%定金。
“因为到了竞投当天才知道有没有其他竞标者，如果此前没有咨询律师就先交了定金，当天又只有你一个人竞标，你就中标了。所以最好在此前把拍卖通告给律师过目，以规避绝大多数风险。”
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“拍卖房”是指被拍卖的房产，一般是屋主无法在银行规定的期限内缴付房贷，进而导致房子被银行、法院或土地局公开拍卖以偿还所欠款项。
拍卖房的价格一般远低于市价，自然让人心动不已，近年来购买拍卖房后再转售、转租成为许多房产投资者的选项之一，更有者买来自居。
但是在购买之前需要小心哪些坑？踩坑之后该怎么办呢？
报道：本刊 叶洢颖
摄影：本报 林明辉
傅雯萱于2018年入行成为房屋销售中介的一员，业务范围涵盖新房、二手房和拍卖房，虽然她身处的BP拍卖战略私人有限公司在2012年便已成立，但真正让拍卖房走入大众视野是在疫情之后。
“我们做拍卖蛮久的，10年前就开始做。如果说拍卖风潮，应该是在MCO之后吧。MCO之后，大家就供不起（房子），然后就看到很多很便宜的屋子在拍卖市场上面流动，很多人就开始觉得这个拍卖房的市场可以投资。”
之所以投资拍卖房的原因，在于拍卖房的价格一定是比市价低30%到50%，因此吸引不少投资者入场。
但在资讯不流通的年代，投资者一般只是通过私下方式交流拍卖房产的消息。
“如果你10年前去拍卖场的时候，会看到很多叔叔、阿姨在那里竞标，也没法上网查询拍卖房的清单（Listing），就是自己在拍卖行看了然后直接竞标。”
后来随着网络的普及，投资者只要上搜“拍卖房”、“Lelong”、“Auction Property”诸如此类的关键词，不仅可以在网上看到房产的信息，亦能参与竞标。
“资讯开放，容易接触以后，更多人就看到这个拍卖市场，但很多人只是观望，他们不敢买。”
她指出，2018年每个月约2000至3000间的房产拍卖，到了MCO后，每个月待拍卖的房产超过5000间。
“这是因为延缓还贷计划过了，很多人还是还不起房贷。”
其中雪兰莪的拍卖房占最多，尤其以公寓为主。
| 投资为主：小心有坑 | |
| 每当客人上门时，她会先根据客人的需求提供建议，若以投资为目的，较容易做决定，一般分为2种。 | |
| 1. 迅速转售（Flip） |
买了以后迅速转卖，赚取3万到10万的利润。 “比如说买30万，50万卖掉，扣掉所有装修费用，你可以在一年内赚3万到10万，这是经过我们一百多个实战案例得出的，已经有一套方程式，也是最多人感兴趣的。” 在厘清投资方向后，她会建议投资者根据预算购买有地住宅（Landed）。 “拿来卖的话，我们一定要选有地住宅，会比较容易出售，公寓的话较不容易卖。” 只是，雪兰莪区的有地住宅选择不会太多，即便有选择，价位可能位于四十万至五十多万之间，那么对于现金有限的投资者而言也许不会是好选项。 “若你手上的现金大概有6万令吉左右，考虑到要给首付，那你的预算可能大于30万到40万左右，如此一来，雪兰莪区可能比较少选择，那我会问是否考虑投资其他区域。也许有些人会害怕看不到，又不懂那一区是不是有好的市场？这时候就由我们分行的跑腿（Runner）代劳。倘若不介意，只是要赚钱赚利润，我就会推荐我们专注经营的柔佛、怡保和吉隆坡。” |
| 2. 出租赚取租金 |
此选项的投资者可考虑购买公寓，选择会更多。 “这样更容易，因为全马一个月五千多间（房产）待拍卖嘛，其实有一千多至二千多间在雪兰莪，集中在万挠（Rawang）、本查阿南（Puncak Alam）和巴生。” 她举例，万挠一带有许多废弃的组屋（Flat），拍卖价一般不到10万，比如拍卖成交价六万多，装修一万多，以每个月400令吉出租就能回本。 “在二手房产（Subsale），政府的廉价组屋只开放给首购族，但在拍卖市场，你买多少间都可以。我有一个投资者是专门投资组屋的。” |
| 现金不足：小心大坑 | |
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与其他类型的房产投资不同，若贷款购买拍卖房需在90日至120日完成手续，否则事前支付的10%定金将被没收。 她说，假设客户的预算为50万左右，“可贷款数额”（Loan Ability）通过了，那么接下来的问题是客户能准备的现金有多少？ 购买拍卖房要准备现金应付以下支出： |
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| 1. 10%的头期款 |
“这是百分百要准备的，市场上可能会有人跟你讲，0头期买拍卖房，但他只是叫你从保险或从别的地方拿钱出来。总之法院一定要收这10%的钱，不可能不收的。而且在你竞标之前就要提交10%头期款，得标后就可以推进，反之会退款。” 以50万为例，就得准备5万现金作为头期。 |
| 2. 律师费、印花税 | “如果贷款那里可以抵免律师费、印花税等费用，通常我们也是可以帮你减低、抵免。但是一般50万的房产，减到最少也有2%的律师费啦，所以算1万令吉。” |
| 3. 装修费 |
无论购得的拍卖房是破败残旧抑或全新的楼盘，若想要更容易转卖或转租，装修必然少不了。 “比如之前我们看过全新的房子，为了更好租出去，肯定要做一点（装修），风扇、空调等等。1万令吉算很少的。” 有地住宅一般需要3万令吉左右，而破烂形同“鬼屋”的房子，至少需4万到5万令吉。 “但是它一定要有利润空间。” 这意味着，倘若要买一间50万的产业，至少要准备8万现金，如无法负担，只能下调预算，而且这仅仅是最理想的情况下你所需支付的现金，你可能还要面对额外支出。 |
| 前主“债务”：小心天坑 |
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由于原屋主无法偿还贷款，房子才会遭到拍卖，极大可能拖欠许多费用，因此当你买下这间拍卖房时，代表着一并买下了它的“债务”。 她说，新屋主缴付拖欠的门牌税、地税后，可向银行索回，至于电费，在西马多数的情况是无需缴交的（最终情况是以拍卖通告为准）。其他“债务”如下： 1. 水费 一般而言，水费和排污费的费用不会太高，但管理费极有可能是个“天坑”。 “有一些可以拖欠至5万令吉，因为可能从拿钥匙到拍卖，都没有给过任何管理费。有一些屋子的管理费是可以索回的，但是最高只可以索回6年。如果不能索回，那就得把这笔费用算入（投资）成本。” 如房子市价40万，拍卖价为30万，拖欠的管理费是5万，所有需要支出的费用相加，成本是45万，毫无利润的情况下，何来竞标的意义？ “所以在竞标前，我们就会去有关部门或负责单位一一核查该房产的水费、排污费、电费、门牌税、地税和管理费，再列出来给客户。若是个人投标者，那就要自己一个个咨询了。 |
买拍卖房多为投资，少自住
她提到，一般购买拍卖房是以投资为目的，很少人会买来自住。
“忌讳（Pantang）咯，怕之前住过的人会有什么事情或问题，需要做很多装修等等。”
另一个原因是自住所需考虑的元素较多，如房子的格局、地点、风景、朝向等是否合乎心意，但拍卖房的选择很有限，一栋建筑或一个花园只有一个单位拍卖，因此较难买到“梦中情房”。
当然也会有例外。
“除非是喜欢自己亲手改造房子的人，像我碰到过一对年轻夫妇，就是买来自己住。因为他们喜欢买破烂的屋子，然后自己装修到很豪华那种。这房子以前可能市价是50万，他们买的时候花了30万而已，然后剩下的20万花在装修，他们很喜欢这种，那就会买来自住。”
下篇受访者林文美亦是个“例外”，她既买过以投资为目的的拍卖房，现居的房子又是通过拍卖购得的，作为个人投资者如何看待“拍卖房”？
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