【拍賣房／02】遠離“凍結”房 不被“凍”死也會氣死

“其實你要買的時候，你要問清楚你自己，如果這些屋子租不出去，你要怎麼去處理？是不是要把現在居住的房子出租，我們再搬去住？”

到2022年再買下第二間，這次則是自住的用途，市價逾100萬令吉的房子，最終以大約80萬令吉的價格成交。

“這裡面剛好有租戶，我們買了以後就告訴對方，給他一些時間搬走，我們再去檢查屋況，然後我們裝修了一下就搬進去住了。”

她提到，如果房子裡有人居住，尤其是前屋主，這將會極為棘手。

“我有朋友買到前屋主還住在裡面的（拍賣房），現在還在打官司，從高庭到上訴庭，全程花了2年的時間。所以我會更喜歡沒有人住在裡面的空屋，每次競標前，都會去屋子的外圍看看。”

即使做足功課，也未必成功競標

詢及為何相隔10年才買第二間拍賣房時，林文美嘆道因為不是每次都成功。

由於她是律師，在拍賣前會詳細閱讀拍賣通告（Proclamation of Sale），在每一次準備競標一間拍賣房之前，她都會親自一一聯繫有關單位做土地調查（land search）、設施費用調查（utility search）；調查附近的房價；再到拍賣房實地查看周遭環境、是否有人居住等等，可謂費心費力。

然而不是努力就一定能得到回報，每次做足準備滿懷期待去競標時，多次空手而回。

“你要有一個心態，這種東西是可遇不可求的，不要強求，是你的就是你的，不要強求。如果你是那一種很堅持按照計劃來的人，你會很辛苦。我失望很多次，我花了很多時間，然後去競標，結果競投的價錢太高，不值得我再追加就必須放棄。”

如此一來，之前花費大量時間做的各項調查變成沉沒成本。

雖然如此，她仍提醒，當太多人參與競標，價格不斷飆升時，務必保持冷靜，切勿衝動上頭，不要盲目競投。

儘管買拍賣房有風險，並且充滿未知，但是正是這種未知令她感到快樂。

“開心的地方是付完所有費用的時候，你去打開那一扇門的瞬間，你真的不知道里面是什麼？就很像開禮物、開盲盒的感覺。”

她說每次“開盲盒”時，她走進屋裡第一件事是打開冰箱，這是由於多年前曾發生過有人買下拍賣房準備打掃入住時，發現冰箱藏屍，新家變凶宅轟動一時，讓她印象極為深刻。

“所以去競投時，要考慮到這是要承擔的風險。拍賣房之所以比較便宜，是因為你要承擔風險，要自問是否承擔得起？假設該區的房價是30萬，拍賣房只是便宜10%（即3萬），但你不能進去查看那間房子（的狀況），真的值得嗎？”

盲盒刺激1：如果有人在裡面住怎麼辦？

張蓓琳律師建議，若打開拍賣房後發現有人居住，切勿觸碰任何東西，馬上要用自己的鎖，把那間屋子的門鎖上，然後留下聯繫方式要求對方在限定期限內聯繫新屋主。

“通常進去就可以丟裡面東西，但為了避免不必要的麻煩，需要給對方機會搬走自己的物品。”

曾有買家在打開拍賣房，發現前屋主的傢俱、用品還完整地留在屋內，於是著手整理、丟棄，清理一番後，卻被前屋主起訴要求賠償，最終被迫庭外和解，賠錢了事。

“是的，會有可能發生（上述情況），所以才會說你開了門，看到有人住著，就鎖回去，放一張通知叫正在住的人聯絡你們。法律上，住著的人要求賠償的勝訴通常不高，但是就會很麻煩，因為你還是需要請一位律師來打官司。”

一般通知的限定期限是7天至14天，但若情況允許，最好是長達1個月，一個月是最理想的。

“除了放一張通知，也可以寄一封掛號信（AR registered post）去該屋子的地點，這些行動其實只是要把證據做好，把麻煩減到最低，畢竟到最後還是希望住著的人自己離開罷了。”

這是屋內僅僅有住戶物品且願意自己離開 的情況，那麼倘若前屋主或租戶仍住在裡面，經過多次協商仍不願意搬離時，買家唯有申請庭令，強制住戶搬離。

盲盒刺激2：“凍結”房好便宜，值得買嗎？

拍賣房最大的優點是便宜，可是有一種情況是即便價格再低也要慎之又慎，不要輕易下手，那就是房產顯示“凍結”（caveat）。

房屋銷售中介傅雯萱提到，除了要調查前屋主是否拖欠設施相關費用外，還得查房產是否處在凍結的土地調查。“（房產）中凍結，就是可能屋主欠債，債主就凍結他的資產，這房產也被凍結了。”

假設債主是“個人”，在得標後，他們尚且可以向法庭申請撤銷凍結令，需繳付的費用也不算高，可是一旦是企業或內陸稅收局（LHDN）等政府凍結則另當別論。

“基本上政府凍結我們是不會動，因為肯定解決不了，我們就不會碰那些屋子了。”她指出，若是遭到凍結的房產，買者要準備好現金支付房款，例如拍賣價為50萬令吉，那就得準備50萬現金在90日至120日以內支付房款，此時凍結令方撤除，銀行再付款給買家。

“在做完上述兩種調查後，就可以開始競標。如果看中的是遭凍結的房產，我們就會問是否準備好現金？現金不充足的話，我們就換下一間。”

張蓓琳提到，要解除房子的凍結令 （caveat），新屋主與申請凍結令者的官司訴訟是難以避免。她的友人曾對一間揹負凍結令的拍賣屋感興趣，但是她一看凍結的原因，覺得大事不妙：

那間房子的凍結令原至於房子的原屋主跟債主之間的經濟糾紛，債主拿到法庭的庭令，可是原屋主遲遲沒有把鑰匙交給他，最後原屋主去世了，又找不到繼承人，債主無法執行該庭令，凍結令6年的有效期過了，於是債主再次申請新凍結令。

“所以我就跟我朋友說，真的拍下這間屋子，即便是用現金買下的，也要準備一筆律師費和債主打官司，對方是一定會堅持訴訟。”

因此，此房子的價格會一路走低，直到有買家經過一番計算，扣除掉所有支出覺得划算後才有可能成功賣出。

同時，由於此類房子不會通過銀行貸款的申請，買家必須具備充足的現金，既費時費力又費錢，值得與否就要看買家如何衡量。

林文美建議，在準備競投一間房產前最好先諮詢律師再提交10%定金。

“因為到了競投當天才知道有沒有其他競標者，如果此前沒有諮詢律師就先交了定金，當天又只有你一個人競標，你就中標了。所以最好在此前把拍賣通告給律師過目，以規避絕大多數風險。”

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