房市逆轉勝？第一篇| 擺脫低潮 房市穩了

此前，產業股也已迎來反彈，單是產業指數今年來就上漲了26.64%，整體經濟及產業市場前景儼然一片大好，受訪的分析員與市場人士皆異口同聲指出，縱然我國房市因疫情封鎖打亂了軌跡，但復甦確實在2022年如約而至，而且還是相當迅猛的氣勢。

政局持續穩定
增長態勢延續多兩三年

他們點出，受到疫情管制期間的積壓需求帶動，隨著2022年4月經濟活動全面開放後，那一年的產業成交量和成交值即打破紀錄，交出亮眼表現，而經過這兩年的調整，整體復甦“氣息”已更趨穩定，相信延續多兩三年不是問題，前提是國內政治經濟持續穩定。

根據國家產業資訊中心資料，我國2022年的產業成交量不僅遠超疫情前水平，錄得38萬9107宗，比較2021年更衝高29.5%，寫2012年以來最高成交紀錄；2019年（疫情前）有32萬8647宗產業交易。成交量迅猛攀升，成交值也不落人後，按年上升23.6%，報1790億7000萬令吉，勝過2014年新高紀錄的1629億7000萬令吉。

來到2023年，產業市場依舊穩步增長，整體成交量及成交值按年微升2.5及9.9%，有39萬9008宗交易，總值1968億3000萬令吉。這個增長趨勢超出市場預期，國際產業顧問公司Rahim & Co研究總監蘇萊曼沙希坦言，在2022年強勁的市場表現後，2023年理應趨向合理化。

“所謂合理化是指市場會持平或稍微走低，而市場上下波動很正常，但這個情況（房市下行）並未發生，2023年仍舊穩定增長，簡而言之從產業成交量及成交值來看，去年絕對還是個好年。”

復甦力度趨向合理化

不過，產業顧問公司大馬亨利行（Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd）首席營運員鄧志明則有不同看法，以2023至今年上半年的產業成交量及成交值走勢來看，市場雖仍持續增長，但復甦力度已然趨緩，整體趨向合理化。

“我國房市2020至2021年遭受疫情侵襲，在2022年開始復甦，這個復甦勢頭延續至2023年及今年上半年，不過未能再如疫情後從低基數谷底復甦的衝勁。”

縱然如此，可以肯定的是我國房市確已走上覆蘇軌道，產業顧問公司威廉氏達哈與王有限公司（CBRE|WTW）集團董事經理譚家良補充，整體房市越來越活躍就是最明顯的訊號。

“我國房市復甦主要是受到全球經濟復甦、政府支持力度加大和消費者信心增強等因素推動。當中，政府扮演的角色至關重要，比如去年在2024年財政預算案在房屋信貸擔保計劃（SJKP）下，為首購族撥款100億令吉。此外，放寬大馬第二家園計劃（MM2H）標準和僱員公積金局靈活戶頭（第三戶頭）的推出，都可能會進一步刺激消費和投資，進而加速市場反彈。”

PropertyGuru和iProperty大馬區經理蘇慶漢則點出，上半年房市整體指標向好，相信今年也會是個好年。

房市步入復甦  
高光時刻到來

數據的美好，真能代表產業市場的真實情況？

按最新數據來看，今年上半年房市表現仍健康，蘇萊曼沙希回望過去5年的表現，國內產業市場步入復甦階段，應是長期趨勢的延續，但看似美好的踏上覆蘇軌道，但市場情緒實則大不如前，若想知道真實的市況，還需評估其他因素。

“我只能說現在（房市）已踏入復甦，若要細究（復甦）到什麼程度，很難有一個標準答案，畢竟還有很多外在因素影響。無可否認，最新產業數據的確很美好，但市場情緒無法與之相符，總而言之現在投資產業變得相當複雜，以市場行為來看必須先做足功課，瞭解地點、投資的產業類型等。”

興業研究區域房產領域研究主管龍國雯解釋，長達兩年的疫情管制的不確定性壓抑了市場購興，所以2022年全面開放後，市場需求確實有所升高，進而開啟新一輪的上升週期。

相比上輪盛景
環境基礎更紮實

“事實上，我國的產業銷售2022年至今的表現都不錯，雖然不能和10年前的盛景相比，但比起5年前的需求頹勢已經好很多。不過，若真要和上一輪產業盛景（2009至2014年）相比，這一次的整個大環境基礎會更好更紮實，畢竟掃除了很多虛假需求。”

而疫情管制解禁後不久，政府開始備戰第15屆全國大選，她點出，整個產業市場隨之趨緩，尤其大選結束後也是紛擾了差不多1周才確定首相人選，接下來才出臺一系列政策。

“所以那時縱然產業交易活躍，但市場信心是到了2023年才走穩，因此我們相信這兩年（2023至2025年）會是整個產業市場增長最快且最顯著的高光時期。”

第15屆全國大選落在2022年11月19日，拿督斯里安華則在塵埃落定後於11月24日宣誓任相。

談及目前的現況，龍國雯直言，房市目前處於上升週期的起步階段，除了幾個比較明顯的訊號，現在能激勵市場的還有數據中心及再生能源領域的蓬勃發展。

“目前最大的焦點還是柔佛的基建項目發展，諸如柔佛——新加坡經濟特區（JSSEZ）、柔新捷運系統（RTS）和隆新高鐵（HSR）等，有望吸引更多外國直接投資（FDI）及投資，而且也能刺激經濟。”

4復甦訊號催化房市

房市復甦有跡可尋，但如何判斷這波復甦穩了？

這裡整理幾個催化房市復甦最為明顯的訊號，讓大家有個概念。

訊號1■經濟前景向好

房市走向其實與經濟發展息息相關，龍國雯指出，一般在評估房市是否復甦時，都會以經濟增長作為參考或指南。

“比如我們的經濟學家團隊預測，明年的經濟好過今年，那麼我們就會估算整體情緒好轉，這是有利房市的其中一個訊息。”

而國行8月中公佈我國今年次季及上半年經濟增長，按年升高5.9%，不僅優於市場預期，還寫2022年末季以來最強增速，歸功於家庭支出增加、勞動力市場狀況良好及政策支持力度加大；全年增長預期會接近官方目標的5%。

在強勁的次季經濟支撐下，首半年經濟增長達5.1%。國行總裁拿督斯里阿都拉昔當時闡明，諸如全球訂單進一步回升有望拉抬出口、更多項目釋出、商業信心改善等各項指標，顯示我國經濟增長前景能夠持續。

鑑於房市與經濟密不可分，產業顧問公司第一太平戴維斯（Savills）大馬區董事經理兼主管Datuk Paul Khong也密切留意我國經濟發展，從工業生產指數（IPI）、整體零售銷售及旅遊業表現等關鍵經濟指標來看，都取得穩定增長。

“除了國行總裁提及推動經濟向好的因素，在持續進行的私人界及公共領域項目如2030年新工業大藍圖（NIMP 2030）、大馬能源轉型路線圖（NETR）等政策帶動下，外國直接投資（FDI）的流入仍強勁，加上政府的政策料可續支撐產業領域復甦。”

訊號2■滯銷產業減少

住宅產業滯銷情況今年上半年持續錄得改進，比起去年下半年的2萬5816個單位，滯銷單位顯著減少12.3%至2萬2642個單位，總值也從176億8000萬令吉，探低19.5%至142億4000萬令吉。

成交的產業增加，滯銷單位減少，需求確有好轉，不過根據國家產業資訊中心最新的報告，價格在30萬令吉以下的可負擔房屋還是佔比最多，在整個滯銷單位中高達30.2%或6840個單位。

“可負擔房屋滯銷數量雖然佔比最大，但值得高興的是，比起去年下半年的7592個單位，已然減少9.9%。滯銷第二嚴重是價格介於50萬零1令吉至100萬令吉的住宅單位，佔29.6%或6694個單位。”

對此，龍國雯指出，產業滯銷的情況已在2年前慢慢好轉，以這樣的趨勢來看，相信未來2至3年滯銷產業的數量會持續減少，不過要想回到10年前的水平並非易事。

“縱使目前滯銷住宅情況有改善，但比起15年前還是在高位，我認為，滯銷數量會持續下降，因發展商2017年至2021年這幾年間都致力清庫存，並減少推新項目，所以只要（滯銷）有持續減少就是健康的狀態。”

她補充：“產業滯銷過去五六年是我國房市的噩夢，在人嘴都一句產業滯銷，沒有人相信國內產業市場真的有復甦，我們都很難說服投資者可以適度關注產業股。現在，隨著整體情況好轉，滯銷已不再是國內房市的（毒瘤）課題。”

訊號3■房價前景穩定

縱然2020至2021年蒙受冠病疫情襲擊，但大馬房屋價格指數（MHPI）那兩年都小幅增長，各升高1.2%，整體房價也從2019年的42萬7165令吉，走高至2021年的43萬7234令吉，重開經濟後的兩年更是明顯走強，去年再上升4.1%站上47萬1020令吉。

不過，今年次季的房價指數增長稍微放緩，微升0.9%至47萬1918令吉，所幸首季增長3.5%至48萬1893令吉，使得今年上半年的房價指數穩定走高，約增長2.2%，全國房價站上47萬6910令吉。

國家產業資訊中心在報告指出，今年上半年全國各州及直轄區的房價都穩定按年升高，僅吉隆坡小幅下滑0.8%。表現最好是吉打，按年升高4.6%，接下來是沙巴（上升3.5%）及柔佛（增長3.3%）。

“若依產業種類來看，半獨立式洋房價格增幅最高，按年起2.6%，依序為排屋（微升1.1%）及獨立洋房（微揚0.5%），而高樓住宅卻微跌0.7%。”

訊號4■產業股反彈

要判斷一個領域是否回穩走強，相關股項的股價也是值得參考的因素，因股價往往走在基本面之前，而現在經濟走強、滯銷產業減少、房價穩定及大型基建項目出臺，產業指數已從去年的谷底慢慢回揚，今年以來已升高26.64%！

根據國行的數據，今年7月的房屋貸款申請強勁增長，MIDF研究指出，這意味產業需求更強勁，購興也穩健，與國內產業市場良好的情緒一致。

此前，房貸申請已連續穩定增長3個月，即4月按年強彈15.3%、5月再年增3.2%創2023年4月以來高位，到了6月則按年上升3.9%。

7月的房貸申請達628億令吉，年增21.2%，值得一提是貸款申請觸及2021年以來最高點，而7月較好的產業貸款申請，連帶推高今年首7個月的貸款申請表現，按年起6.1%至3701億令吉。

隨著房貸申請上升，7月的房貸獲批率按年衝高28.4%，累計首7個月達1639億令吉，年增7.7%。因此，該行點出，獲批的房貸穩定走高有助支撐發展商今年的產業新銷售表現，是房市前景改善的徵兆之一，對產業發展商來說無疑是好消息。

房貸申請與獲批率增加，銷售前景轉佳，MIDF研究表示，隨著國行決定維持利率在3%，加上數據中心，和即將設立柔新經濟特區的利好消息，產業領域前景正面。

上述利好齊發酵，提振產業股上漲，截至10月25日的產業指數報1091.81點，比較去年底的862.11點，猛升26.64%。

下期預告：我國房市重新步入上升週期，但市場人士總說，市場購興和情緒還是不能和上一個產業牛市相比，這兩個房市好景到底有何不同，下一期自有分曉。