房市指标趋向正面,无论是产业顾问还是分析员都一致认为,我国产业市场已重新步入复苏轨道,并且是长达数年的上升周期趋势,前提是外围因素不至扰乱国家经济发展步伐。
上一期说到,市场人士乐见目前的房市走向,但问到市场购兴和情绪时,除了谨慎乐观,就是对这一轮全新上升周期的深深感叹:“不如2009至2014年的上一个房市大牛市啊!”
上一个逾5年的大牛市,到底火热到何种程度,让这些市场人士记忆犹新?而现在正在起步慢慢“回春”的房市,又能不能回到当初的盛景?这两个房市上升周期又有何不同?
“大牛市”记忆犹新
你是不是和我一样满满的好奇,上一个房市大牛市暌违已有10年之久,何以不论是产业顾问还是分析员,都还能如数家珍般的分享当初的盛况,而谈起这一波好不容易重返的上升周期,却更多是情绪谨慎,让我们把时间线拉回到10年之前……
“10年前,不管是什么类型的项目或者地点,只要发展商一推出市场就能卖到很好,甚至在很短的时间就售罄了,而现在却不是什么项目都好卖,地点和项目类型很重要。”
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这是问到今时今日的房市和10年前有何不同时,兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯给出的第一个答案。
她解释,10年前的房市大牛市主要是建构在低息大环境,加上发展商承担利息计划(DIBS)政策,让人们更易买房,相比下今时今日的房市需求,并不是建立在低利率及DIBS的投机需求上,购兴自然无法相比,简而言之今天的市场基础和10年前明显不同。
“上一个房市大牛市正值2007/08年全球金融风暴后,当时美国的利率还在0至0.25%超低水平,我国利率也还在历史低点的2%。”
虽然目前的房市购兴比起10年前稍显弱势,但龙国雯直言,房市复苏毋庸置疑,这可从过去1年市场推出的产业项目情况看出端倪,即每单位订价在三四百万令吉的高档产业销售已有好转,还可在3个月内售罄,显示信心已慢慢恢复。
地点项目类型很重要
“以森产业(SIMEPROP,5288,主板产业组)为例,最近在吉隆坡高尔夫与乡村俱乐部(KLGCC)附近推出400万令吉以上的公寓项目,截至8月中已近80%卖完,再次点明产品种类和地点的重要性。”
换言之,抛开上一波房市大牛市时期的低息和刺激买房政策,今时今日的房市需求是建立在更为稳固的基础,虽然整体情绪与信心恢复速度缓慢,但每一步走得更为扎实。
国际产业顾问公司Rahim & Co研究总监苏莱曼沙希:
乐观警惕外围风险
国际产业顾问公司Rahim & Co研究总监苏莱曼沙希深入说明,这一波房市上升周期的整体需求的确会更加扎实,而另一个不同在于,眼下的房市还面临诸多外在因素,所以纵使整体情绪有所好转,还是比不上2009至2014年的上一波房市大牛市。
“诚如先前所说,我们可从几个状况判断复苏,最明显是成交量上涨,情绪也逐步向好,只是今时今日的房市毕竟还受诸如全球经济、地缘政治紧张关系等外在因素影响,市场反而更加谨慎。”
大马房地产发展商会主席何汉生:
成本攀升谨慎布局
另一方面,大马房地产发展商会(REHDA)9月中公布2024年上半年产业市场调查与2025年上半年展望调查报告,共有162个半岛发展商参与这项调研,有56个或35%的受访者在今年上半年推出新项目,反观去年下半年只有48个或32%推项目,这也说明发展商信心有增强。
上半年新推项目计有1万1814个单位,较去年下半年微升7%,至于整体销售表现也比去年下半年的1万2017个单位增加,共售出1万3445个单位。
谈及今年的市场情绪时,该商会主席拿督何汉生披露,尽管项目推出和销售有改善,但在整体经商成本攀升的情况下,发展商仍谨慎乐观看待房市前景,且采取观望态度评估明年房市,整体情绪稍微疲软。
“发展商在营运方面还是小心翼翼就怕行差踏错,他们还要评估2025年财政预算案针对房市的宣布及措施,是否能继续推动市场前行。”
高达56%受访发展商表明,基于市况不明朗、缺乏融资、缺适合的产品与地库、未售库存多,以及项目地点购兴弱,下半年不会推新项目,就算有计划推出新项目,高达四分之三的受访者预测,首6个月的销售料不超过50%。
15年期间大起大落
把时间线拉回眼前,产业领域是2023年马股众多领域中表现最为优秀之一,今年以来依旧维持着良好升势,以产业指数而言,自冠病疫情后在2022年10月14日陷入低谷,再到今年7月18日触顶,期间激升93.5%,远远跑赢吉隆坡富时综合指数的18.2%升幅。
产业指数先前的高位,仅比2014年8月18日房市牛市的“顶”,落后23.9%,那么现在的上升周期真的有稳固的基本面支撑?本刊综合分析员和一众市场专家看法,简单一览这两波房市上升周期,以更好厘清这一波复苏趋势。
【2009-2014】上一波大牛市
全球在2007年4月遭遇金融危机,政府在2008至2009年间豁免产业盈利税,旨在刺激房市并振兴经济,不过丰隆研究分析员指出,这项政策并非是直接应对当时金融危机的措施,更多是为房市和经济在2007/08年全球金融危机之初,提供必要的支持。
“来到2007年中,美国次贷危机扩散,这个时候马股产业指数也开始疲软下行,因投资者减少在风险资产比如产业股的部署,而外国投资者规避风险,减持在新兴市场股市的曝光率,当中也包括大马。”
我国真正感受到全球金融危机的影响是在2008年下半年,主要贸易伙伴尤其美国及欧洲国家需求疲软,出口显著走跌拖累经济增长,国内生产总值(GDP)从2007年的6.3%走低至2008年的4.8%,来到2009年情况更恶化到萎缩1.5%,促使国家银行在2008年底开始降息,到了2009年2月已降至2%。
低息+宽松政策带旺房市
政府随之在2009年初推出DIBS政策,即发展商同意吸纳购屋者在产业建筑期间的利息,借以减轻购屋者财务负担,也让仍在建设阶段的产业项目更具吸引力。
低息大环境加上种种刺激房市的宽松政策,产业指数2009年3月恢复上升趋势后,在短短5个月触及巅峰,暴涨2.08倍,期间吉隆坡富时综合指数仅升高81.3%,写下长达5年半的房市鼎盛期。
“轻松拥屋”致房价大涨
产业顾问公司第一太平戴维斯(Savills)大马区董事经理兼主管拿督Paul Khong点出,2008年金融危机后在低息大环境、强劲的外国投资和强有力政府政策的刺激下,“轻松就能拥屋”导致房价迅速且大幅上涨。
“如今,房市复苏主要取决于稳定的经济状况、政府的支持性政策和投资者信心是否增强,就好比先前在冠病疫情后,我国在2022年重开国门,政府当时为助发展商清库存还推出‘拥屋计划’(HOC)等倡议。”
连串投机需求致滞销
大马房屋价格指数(MHPI)在2011至2014年间录得强劲增长,分别弹升9.8、13.4、11.2及9.4%。而本来为减轻购屋者负担的DIBS政策,却引发连串投机需求,进而推高房价,最终造成房市过热,房价涨幅远远跑赢经济基本面,这波大牛市未能持久,更导致房屋供应过剩。
【2015-2021】下行周期
房市过热,促使政府重手打房祭出连串降温政策,加上疫情搅局,开启长达6年的下行周期,产业指数更曾在2020年3月23日疫情期间跌至谷底,比起2014年8月18日的高位,市值更是大幅缩水近三分之二,大跌67.5%。
丰隆研究分析员指出,发展商在上一波大牛市期间因对市场前景乐观,显著扩张致使建设过多,滞销产业从2015年底开始暴增。
竣工产业面对销售缓慢
“一般上建设有地产业需要2至3年,而高楼住宅则需3至4年的时间,因此滞销单位当时的攀升情况,主要是竣工产业销售缓慢,以及2至4年前(2011至2013年)间的未售单位累积所致。”
上一波房市大牛市尾声(2014年底至2015年初)推出的产业项目,是到了2016至2019年间才成为滞销单位,该行观察发现,从2019至2021年间,滞销单位虽然还是在高位,但基本保持在2018年的水平。
“这表示发展商在政府出招打房后,开始调整并适应新的供需情况,并放慢推出新项目的步伐。”
龙国雯直言:“经历先前长达几年的产业大规模滞销,发展商在推出新项目方面都比较谨慎。”
指HOC计划反加剧滞销
另一方面,政府在2019年推出HOC计划,旨在鼓励人们拥屋同时减低滞销单位数量,通过豁免购屋者印花税,及购买这个计划下的房屋可至少获得10%折扣,作为疫情期间激励房市的政策;这个HOC计划延长至2021年。
不过,丰隆研究点出,此举不仅无助舒缓滞销产业情况,甚至还在这个措施期间持续攀升,并在2021年末季触顶,归咎于HOC计划并不仅限于已竣工库存,也允许新项目。
“因HOC计划需要发展商符合提供至少10%折扣的要求,发展商自然更倾向推广新项目,因在定价方面比已竣工库存更有弹性,发展商为能在这个计划下极大化效益,比起专注清库存,自然是更倾向卖新项目,最终积累更多滞销单位。”
【2022年至今】新一波上升周期
产业顾问公司大马亨利行(Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd)首席营运员邓志明认为,这两波房市上升周期的复苏模式其实非常相似。
“只是,在当前房市复苏的背景下,存在一些不可控的外在因素,例如乌克兰和加沙的冲突,以及菲律宾和台湾等涉及中国和西方列强的紧张局势,若这些外在因素对我国经济产生不利影响,可能会破坏或减缓房市复苏的情况。”
受中国经济严峻影响
他指出,在2007/08年全球金融危机期间,中国经济蓬勃发展,对原料需求旺盛,连带拉抬原料供应国经济的发展,但现在的中国经济正经历一个充满挑战的阶段,或无法再为依赖中国出口的国家提供动力。
不过,随着中国人民银行刚在9月底宣布一揽子货币政策重磅救市,包括降准、降息、降存量房贷利率、降首付比例、设立新的工具支持股市等,政策指向了3个目标,即稳定增长、稳定房价和稳定股市,或许将迎来另一波向好的变动。
复苏更加谨慎
不过,产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理谭家良认为,这次的上升周期与2008年金融危机后的房市快速增长不同,目前的复苏更加谨慎,重点在管理不良贷款(NPL)攀升和降低滞销房产数量等风险。
丰隆研究点出,这一波房市上升周期的“种子”,是特朗普在任美国总统期间,于2018年首次掀起中美贸易战争端时开始发芽,历时4年才逆转升重返上升轨道。
来到2022年,俄乌冲突升级到开战打乱全球商品供应链,而去年的以巴冲突也影响商品及服务供应,促使企业重新评估供应链风险,为减低还在持续及潜存的地缘政治冲突风险,已在调整规划将制造和供应链迁至受地缘政治风险影响不大的国家。
聚焦工业发展项目
该行续指,中美贸易战及地缘政治紧张关系使得外资转向东南亚国家,而我国凭借更靠近中国、地缘政治倾向中立吸引东方及西方国家投资、主要商道比如马六甲海峡地理位置策略、劳工成本相对便宜等,无疑是其中一个受益方,故工业发展项目已成为新的增长途径。
“在外国直接投资(FDI)稳定增加的情况下,工业产业成焦点,专注这类产业的发展商自然优先受惠,因这些外国公司在开始生产线或营运前,需要设立自己的厂房、仓库及相关设施。举例,其中最早转向工业产业的森产业2019年时并无工业发展的销售,但在2020至2023年间,却分别升高14.3%、18%,以及24.8%。”
不过,Paul Khong认为,银行收紧贷款和更为严谨的政策,如产业盈利税等都大幅限制投机活动,或多或少也影响房市复苏步伐,加上地缘政治冲突使得全球不确定性升温,也使得复苏前景稍显疲弱。
“整体来看,房市确有逐步走强,但增速还不及上一波牛市。”
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