房市逆轉勝？第二篇 | 發展商審慎樂觀

換言之，拋開上一波房市大牛市時期的低息和刺激買房政策，今時今日的房市需求是建立在更為穩固的基礎，雖然整體情緒與信心恢復速度緩慢，但每一步走得更為紮實。

國際產業顧問公司Rahim & Co研究總監蘇萊曼沙希：

樂觀警惕外圍風險

國際產業顧問公司Rahim & Co研究總監蘇萊曼沙希深入說明，這一波房市上升週期的整體需求的確會更加紮實，而另一個不同在於，眼下的房市還面臨諸多外在因素，所以縱使整體情緒有所好轉，還是比不上2009至2014年的上一波房市大牛市。

“誠如先前所說，我們可從幾個狀況判斷復甦，最明顯是成交量上漲，情緒也逐步向好，只是今時今日的房市畢竟還受諸如全球經濟、地緣政治緊張關係等外在因素影響，市場反而更加謹慎。”

大馬房地產發展商會主席何漢生：

成本攀升謹慎佈局

另一方面，大馬房地產發展商會（REHDA）9月中公佈2024年上半年產業市場調查與2025年上半年展望調查報告，共有162個半島發展商參與這項調研，有56個或35%的受訪者在今年上半年推出新項目，反觀去年下半年只有48個或32%推項目，這也說明發展商信心有增強。

上半年新推項目計有1萬1814個單位，較去年下半年微升7%，至於整體銷售表現也比去年下半年的1萬2017個單位增加，共售出1萬3445個單位。

談及今年的市場情緒時，該商會主席拿督何漢生披露，儘管項目推出和銷售有改善，但在整體經商成本攀升的情況下，發展商仍謹慎樂觀看待房市前景，且採取觀望態度評估明年房市，整體情緒稍微疲軟。

“發展商在營運方面還是小心翼翼就怕行差踏錯，他們還要評估2025年財政預算案針對房市的宣佈及措施，是否能繼續推動市場前行。”

高達56%受訪發展商表明，基於市況不明朗、缺乏融資、缺適合的產品與地庫、未售庫存多，以及項目地點購興弱，下半年不會推新項目，就算有計劃推出新項目，高達四分之三的受訪者預測，首6個月的銷售料不超過50%。

15年期間大起大落

把時間線拉回眼前，產業領域是2023年馬股眾多領域中表現最為優秀之一，今年以來依舊維持著良好升勢，以產業指數而言，自冠病疫情後在2022年10月14日陷入低谷，再到今年7月18日觸頂，期間激升93.5%，遠遠跑贏吉隆坡富時綜合指數的18.2%升幅。

產業指數先前的高位，僅比2014年8月18日房市牛市的“頂”，落後23.9%，那麼現在的上升週期真的有穩固的基本面支撐？本刊綜合分析員和一眾市場專家看法，簡單一覽這兩波房市上升週期，以更好釐清這一波復甦趨勢。

【2009-2014】上一波大牛市

全球在2007年4月遭遇金融危機，政府在2008至2009年間豁免產業盈利稅，旨在刺激房市並振興經濟，不過豐隆研究分析員指出，這項政策並非是直接應對當時金融危機的措施，更多是為房市和經濟在2007/08年全球金融危機之初，提供必要的支持。

“來到2007年中，美國次貸危機擴散，這個時候馬股產業指數也開始疲軟下行，因投資者減少在風險資產比如產業股的部署，而外國投資者規避風險，減持在新興市場股市的曝光率，當中也包括大馬。”

我國真正感受到全球金融危機的影響是在2008年下半年，主要貿易伙伴尤其美國及歐洲國家需求疲軟，出口顯著走跌拖累經濟增長，國內生產總值（GDP）從2007年的6.3%走低至2008年的4.8%，來到2009年情況更惡化到萎縮1.5%，促使國家銀行在2008年底開始降息，到了2009年2月已降至2%。

低息+寬鬆政策帶旺房市

政府隨之在2009年初推出DIBS政策，即發展商同意吸納購屋者在產業建築期間的利息，藉以減輕購屋者財務負擔，也讓仍在建設階段的產業項目更具吸引力。

低息大環境加上種種刺激房市的寬鬆政策，產業指數2009年3月恢復上升趨勢後，在短短5個月觸及巔峰，暴漲2.08倍，期間吉隆坡富時綜合指數僅升高81.3%，寫下長達5年半的房市鼎盛期。

“輕鬆擁屋”致房價大漲

產業顧問公司第一太平戴維斯（Savills）大馬區董事經理兼主管拿督Paul Khong點出，2008年金融危機後在低息大環境、強勁的外國投資和強有力政府政策的刺激下，“輕鬆就能擁屋”導致房價迅速且大幅上漲。

“如今，房市復甦主要取決於穩定的經濟狀況、政府的支持性政策和投資者信心是否增強，就好比先前在冠病疫情後，我國在2022年重開國門，政府當時為助發展商清庫存還推出‘擁屋計劃’（HOC）等倡議。”

連串投機需求致滯銷

大馬房屋價格指數（MHPI）在2011至2014年間錄得強勁增長，分別彈升9.8、13.4、11.2及9.4%。而本來為減輕購屋者負擔的DIBS政策，卻引發連串投機需求，進而推高房價，最終造成房市過熱，房價漲幅遠遠跑贏經濟基本面，這波大牛市未能持久，更導致房屋供應過剩。

【2015-2021】下行週期

房市過熱，促使政府重手打房祭出連串降溫政策，加上疫情攪局，開啟長達6年的下行週期，產業指數更曾在2020年3月23日疫情期間跌至谷底，比起2014年8月18日的高位，市值更是大幅縮水近三分之二，大跌67.5%。

豐隆研究分析員指出，發展商在上一波大牛市期間因對市場前景樂觀，顯著擴張致使建設過多，滯銷產業從2015年底開始暴增。

竣工產業面對銷售緩慢

“一般上建設有地產業需要2至3年，而高樓住宅則需3至4年的時間，因此滯銷單位當時的攀升情況，主要是竣工產業銷售緩慢，以及2至4年前（2011至2013年）間的未售單位累積所致。”

上一波房市大牛市尾聲（2014年底至2015年初）推出的產業項目，是到了2016至2019年間才成為滯銷單位，該行觀察發現，從2019至2021年間，滯銷單位雖然還是在高位，但基本保持在2018年的水平。

“這表示發展商在政府出招打房後，開始調整並適應新的供需情況，並放慢推出新項目的步伐。”

龍國雯直言：“經歷先前長達幾年的產業大規模滯銷，發展商在推出新項目方面都比較謹慎。”

指HOC計劃反加劇滯銷

另一方面，政府在2019年推出HOC計劃，旨在鼓勵人們擁屋同時減低滯銷單位數量，通過豁免購屋者印花稅，及購買這個計劃下的房屋可至少獲得10%折扣，作為疫情期間激勵房市的政策；這個HOC計劃延長至2021年。

不過，豐隆研究點出，此舉不僅無助舒緩滯銷產業情況，甚至還在這個措施期間持續攀升，並在2021年末季觸頂，歸咎於HOC計劃並不僅限於已竣工庫存，也允許新項目。

“因HOC計劃需要發展商符合提供至少10%折扣的要求，發展商自然更傾向推廣新項目，因在定價方面比已竣工庫存更有彈性，發展商為能在這個計劃下極大化效益，比起專注清庫存，自然是更傾向賣新項目，最終積累更多滯銷單位。”

【2022年至今】新一波上升週期

產業顧問公司大馬亨利行（Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd）首席營運員鄧志明認為，這兩波房市上升週期的復甦模式其實非常相似。

“只是，在當前房市復甦的背景下，存在一些不可控的外在因素，例如烏克蘭和加沙的衝突，以及菲律賓和臺灣等涉及中國和西方列強的緊張局勢，若這些外在因素對我國經濟產生不利影響，可能會破壞或減緩房市復甦的情況。”

受中國經濟嚴峻影響

他指出，在2007/08年全球金融危機期間，中國經濟蓬勃發展，對原料需求旺盛，連帶拉抬原料供應國經濟的發展，但現在的中國經濟正經歷一個充滿挑戰的階段，或無法再為依賴中國出口的國家提供動力。

不過，隨著中國人民銀行剛在9月底宣佈一攬子貨幣政策重磅救市，包括降準、降息、降存量房貸利率、降首付比例、設立新的工具支持股市等，政策指向了3個目標，即穩定增長、穩定房價和穩定股市，或許將迎來另一波向好的變動。

復甦更加謹慎

不過，產業顧問公司威廉氏達哈與王有限公司（CBRE|WTW）集團董事經理譚家良認為，這次的上升週期與2008年金融危機後的房市快速增長不同，目前的復甦更加謹慎，重點在管理不良貸款（NPL）攀升和降低滯銷房產數量等風險。

豐隆研究點出，這一波房市上升週期的“種子”，是特朗普在任美國總統期間，於2018年首次掀起中美貿易戰爭端時開始發芽，歷時4年才逆轉升重返上升軌道。

來到2022年，俄烏衝突升級到開戰打亂全球商品供應鏈，而去年的以巴衝突也影響商品及服務供應，促使企業重新評估供應鏈風險，為減低還在持續及潛存的地緣政治衝突風險，已在調整規劃將製造和供應鏈遷至受地緣政治風險影響不大的國家。

聚焦工業發展項目

該行續指，中美貿易戰及地緣政治緊張關係使得外資轉向東南亞國家，而我國憑藉更靠近中國、地緣政治傾向中立吸引東方及西方國家投資、主要商道比如馬六甲海峽地理位置策略、勞工成本相對便宜等，無疑是其中一個受益方，故工業發展項目已成為新的增長途徑。

“在外國直接投資（FDI）穩定增加的情況下，工業產業成焦點，專注這類產業的發展商自然優先受惠，因這些外國公司在開始生產線或營運前，需要設立自己的廠房、倉庫及相關設施。舉例，其中最早轉向工業產業的森產業2019年時並無工業發展的銷售，但在2020至2023年間，卻分別升高14.3%、18%，以及24.8%。”

不過，Paul Khong認為，銀行收緊貸款和更為嚴謹的政策，如產業盈利稅等都大幅限制投機活動，或多或少也影響房市復甦步伐，加上地緣政治衝突使得全球不確定性升溫，也使得復甦前景稍顯疲弱。

“整體來看，房市確有逐步走強，但增速還不及上一波牛市。”