发布: 9:18am 04/11/2024

产业问诊 | 调涨公寓管理费条件……

问：我姓崔，请问：在怎样的情况下，管理公司或居民委员会，可以调高公寓管理费？以及调高的百分比？

另外，楼层较低的住户或业主，缴交的管理与维修费，是否可以少一些，因为搭电梯很快就可以上下楼，使用的电量也比较少。谢谢。

答：购屋者协会中文组主任陈锺灵说，公寓管理公司或居民组成的管理机构（MC），在公寓逐渐老旧，需要更多的维修经费与预算，加上通货膨胀，许多维修材料价格，维修人员的工资相应上涨，因此，每隔一段时间，他们就会提出调高管理经费的要求。

在提出调高管理与维修经费之前，公寓管理公司必须寻求居民的同意，如果准备或需要提高，会在每年召开的年度大会上提呈，有些公寓每隔几年，就需要调高管理与维修费。

一般上，在年度大会上提出该项建议时，都会呈现开销账目表加以说明，为何需要调高，以及调高的幅度，例如最低5%，最好是10%，或者更高一些。

屋龄高费用稍多

陈锺灵说，公寓面临管理经费不足，除了以上提及的因素，其他因素包括：假如一个公寓计划，单位数目不多，加上有一定的屋龄，通常业主需要承担数目稍多的费用。

举个例子，假如一座公寓共有两栋楼，就是Ａ座和Ｂ座，或者是三栋，分别是：Ａ座和Ｂ座，还有Ｃ座，与另一个只有一栋的公寓相比，这座只有一栋的公寓业主，他们需要承担的公寓管理与维修费，相当肯定会比那些住在有两栋楼，或者三栋的公寓业主高。

道理很简单，管理一栋公寓与管理二栋公寓，所需的工作大致上相同，只是范围大一些，但是所收到的管理与维修费，却是管理一栋楼的一倍或更多。

还有一点，假如拖欠公寓管理与维修费的业主，占比较大的比例，这也会影响管理公寓现金的流转，只有害处，没有好处，当然，管理公司会设法催收，包括施加迟交利息罚款。

楼层高低管理费一样

关于楼层比较低的业主，需要缴交的管理与维修费，是否可以比较少一些的问题，陈锺灵说，目前并没有条例允许这样的征收比例与安排。

现阶段，不管楼层高或低，业主需要缴交的管理费都是一样的算法，以前是以公寓的建筑面积，现在是以单位份额（Share Unit ）计算。

依单位计算表收费

那么，什么是单位计算表（Schedule of Parcel）？陈锺灵说指出，根据2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013, SMA），1985年分层地契法令（Strata Title Act 1985），在住宅或商用发展项目的任何各别单位，都被称为单位（parcel）。

单位计算表（Schedule of Parcel）基本上就是：显示单位在发展项目中的全面概述，以及房屋面积的“平面图”。单位计算表也显示了每个单位拟议的单位份额，以及总单位份额。

根据2013年分层管理法第6（1）条，除非已向建筑署署长（Commissioner of Buildings，简称COB）呈交单位计算表，否则发展商不可出售发展范围内的任何单位。

此外，第6（3）条文规定，需要发展商的持有执照土地测量师，以及持有执照建筑师，才能证实建筑/土地可以被划分；发展商必须在销售办事处/展示处的显眼位置，展示他们的单位计算表，以便买家清楚看见他们买的是什么样的房屋。

一般上，单位计算表是由发展商持有执照的土地测量师准备，并且将根据已获批准的建筑图绘制，包括位置图、楼层图和划定图（delineation plan）。单位计算表应使用已获批准的分层所有权图表的相同格式，显示所有单位的尺寸、面积、单位份额、所有附件单位，例如停车位，以及公共设施。

因此，发展商不能像以往般随便按照自己的意愿，分割公共财产，例如将剩余未出售的公寓停车位，分配给发展商所属的单位。

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