问:我姓崔,请问:在怎样的情况下,管理公司或居民委员会,可以调高公寓管理费?以及调高的百分比?
另外,楼层较低的住户或业主,缴交的管理与维修费,是否可以少一些,因为搭电梯很快就可以上下楼,使用的电量也比较少。谢谢。
答: 购屋者协会中文组主任陈锺灵说,公寓管理公司或居民组成的管理机构(MC),在公寓逐渐老旧,需要更多的维修经费与预算,加上通货膨胀,许多维修材料价格,维修人员的工资相应上涨,因此,每隔一段时间,他们就会提出调高管理经费的要求。
在提出调高管理与维修经费之前,公寓管理公司必须寻求居民的同意,如果准备或需要提高,会在每年召开的年度大会上提呈,有些公寓每隔几年,就需要调高管理与维修费。
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一般上,在年度大会上提出该项建议时,都会呈现开销账目表加以说明,为何需要调高,以及调高的幅度,例如最低5%,最好是10%,或者更高一些。
屋龄高 费用稍多
陈锺灵说,公寓面临管理经费不足,除了以上提及的因素,其他因素包括:假如一个公寓计划,单位数目不多,加上有一定的屋龄,通常业主需要承担数目稍多的费用。
举个例子,假如一座公寓共有两栋楼,就是A座和B座,或者是三栋,分别是:A座和B座,还有C座,与另一个只有一栋的公寓相比,这座只有一栋的公寓业主,他们需要承担的公寓管理与维修费,相当肯定会比那些住在有两栋楼,或者三栋的公寓业主高。
道理很简单,管理一栋公寓与管理二栋公寓,所需的工作大致上相同,只是范围大一些,但是所收到的管理与维修费,却是管理一栋楼的一倍或更多。
还有一点,假如拖欠公寓管理与维修费的业主,占比较大的比例,这也会影响管理公寓现金的流转,只有害处,没有好处,当然,管理公司会设法催收,包括施加迟交利息罚款。
楼层高低 管理费一样
关于楼层比较低的业主,需要缴交的管理与维修费,是否可以比较少一些的问题,陈锺灵说,目前并没有条例允许这样的征收比例与安排。
现阶段,不管楼层高或低,业主需要缴交的管理费都是一样的算法,以前是以公寓的建筑面积,现在是以单位份额(Share Unit )计算。
依单位计算表收费
那么,什么是单位计算表(Schedule of Parcel)?陈锺灵说指出,根据2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013, SMA),1985年分层地契法令(Strata Title Act 1985),在住宅或商用发展项目的任何各别单位,都被称为单位(parcel)。
单位计算表(Schedule of Parcel)基本上就是:显示单位在发展项目中的全面概述,以及房屋面积的“平面图”。单位计算表也显示了每个单位拟议的单位份额,以及总单位份额。
根据2013年分层管理法第6(1)条,除非已向建筑署署长(Commissioner of Buildings,简称COB)呈交单位计算表,否则发展商不可出售发展范围内的任何单位。
此外,第6(3)条文规定,需要发展商的持有执照土地测量师,以及持有执照建筑师,才能证实建筑/土地可以被划分;发展商必须在销售办事处/展示处的显眼位置,展示他们的单位计算表,以便买家清楚看见他们买的是什么样的房屋。
一般上,单位计算表是由发展商持有执照的土地测量师准备,并且将根据已获批准的建筑图绘制,包括位置图、楼层图和划定图(delineation plan)。单位计算表应使用已获批准的分层所有权图表的相同格式,显示所有单位的尺寸、面积、单位份额、所有附件单位,例如停车位,以及公共设施。
因此,发展商不能像以往般随便按照自己的意愿,分割公共财产,例如将剩余未出售的公寓停车位,分配给发展商所属的单位。
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