產業問診 | 調漲公寓管理費條件……
問：我姓崔，請問：在怎樣的情況下，管理公司或居民委員會，可以調高公寓管理費？以及調高的百分比？
另外，樓層較低的住戶或業主，繳交的管理與維修費，是否可以少一些，因為搭電梯很快就可以上下樓，使用的電量也比較少。謝謝。
答： 購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，公寓管理公司或居民組成的管理機構（MC），在公寓逐漸老舊，需要更多的維修經費與預算，加上通貨膨脹，許多維修材料價格，維修人員的工資相應上漲，因此，每隔一段時間，他們就會提出調高管理經費的要求。
在提出調高管理與維修經費之前，公寓管理公司必須尋求居民的同意，如果準備或需要提高，會在每年召開的年度大會上提呈，有些公寓每隔幾年，就需要調高管理與維修費。
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一般上，在年度大會上提出該項建議時，都會呈現開銷賬目表加以說明，為何需要調高，以及調高的幅度，例如最低5%，最好是10%，或者更高一些。
屋齡高 費用稍多
陳鍾靈說，公寓面臨管理經費不足，除了以上提及的因素，其他因素包括：假如一個公寓計劃，單位數目不多，加上有一定的屋齡，通常業主需要承擔數目稍多的費用。
舉個例子，假如一座公寓共有兩棟樓，就是Ａ座和Ｂ座，或者是三棟，分別是：Ａ座和Ｂ座，還有Ｃ座，與另一個只有一棟的公寓相比，這座只有一棟的公寓業主，他們需要承擔的公寓管理與維修費，相當肯定會比那些住在有兩棟樓，或者三棟的公寓業主高。
道理很簡單，管理一棟公寓與管理二棟公寓，所需的工作大致上相同，只是範圍大一些，但是所收到的管理與維修費，卻是管理一棟樓的一倍或更多。
還有一點，假如拖欠公寓管理與維修費的業主，佔比較大的比例，這也會影響管理公寓現金的流轉，只有害處，沒有好處，當然，管理公司會設法催收，包括施加遲交利息罰款。
樓層高低 管理費一樣
關於樓層比較低的業主，需要繳交的管理與維修費，是否可以比較少一些的問題，陳鍾靈說，目前並沒有條例允許這樣的徵收比例與安排。
現階段，不管樓層高或低，業主需要繳交的管理費都是一樣的算法，以前是以公寓的建築面積，現在是以單位份額（Share Unit ）計算。
依單位計算表收費
那麼，什麼是單位計算表（Schedule of Parcel）？陳鍾靈說指出，根據2013年分層管理法令（Strata Management Act 2013, SMA），1985年分層地契法令（Strata Title Act 1985），在住宅或商用發展項目的任何各別單位，都被稱為單位（parcel）。
單位計算表（Schedule of Parcel）基本上就是：顯示單位在發展項目中的全面概述，以及房屋面積的“平面圖”。單位計算表也顯示了每個單位擬議的單位份額，以及總單位份額。
根據2013年分層管理法第6（1）條，除非已向建築署署長（Commissioner of Buildings，簡稱COB）呈交單位計算表，否則發展商不可出售發展範圍內的任何單位。
此外，第6（3）條文規定，需要發展商的持有執照土地測量師，以及持有執照建築師，才能證實建築/土地可以被劃分；發展商必須在銷售辦事處/展示處的顯眼位置，展示他們的單位計算表，以便買家清楚看見他們買的是什麼樣的房屋。
一般上，單位計算表是由發展商持有執照的土地測量師準備，並且將根據已獲批准的建築圖繪製，包括位置圖、樓層圖和劃定圖（delineation plan）。單位計算表應使用已獲批准的分層所有權圖表的相同格式，顯示所有單位的尺寸、面積、單位份額、所有附件單位，例如停車位，以及公共設施。
因此，發展商不能像以往般隨便按照自己的意願，分割公共財產，例如將剩餘未出售的公寓停車位，分配給發展商所屬的單位。
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