迎合現代化需求 城市重建大勢所趨

具體來說，城市翻新指的是積累性的城市區域內環境重建，充分利用城市空間的轉變，使到它適應人們的生活、工作和文化的過程。

在大馬首都吉隆坡，比較熟悉的車站重建計劃是：坐落在南湖鎮的巴士總站，不過，那只是一座大巴士車站，空間、設施比之前的富都車站理想。

在我國，關於城市重建或翻新舊建築物的事項，目前的2013年分層地契管理法令（SMA 757法令）規定，必須取得100%業主同意。

換句話說，如果是一座有1000個單位的公寓／組屋，當中有999戶同意，只要有一個人反對，也不能進行翻建安排。假如該建築物已不能安全居住，其實是有損公共利益的。

舊建築物翻新 住戶同意門檻擬調整

因此，房屋及地方政府部將建議，在新法令下，將翻新舊建築物的住戶同意門檻，設定為不少於80%，以便能進行城市重建計劃。

該部通過研究得出，紐西蘭的城市重建門檻為75%、香港的同意門檻為75%，英國和加拿大的同意門檻皆為80%。

在日本東京，只需要66.37%的住戶同意，舊的住宅樓就可以重建，北京需要75%，在新加坡，不到10年的建築物，需要90住戶同意，超過10年的建築物，則需要80%以上的住戶同意。

我國許多老舊建築物，已經有數十年的屋齡，重建計劃將無法避免，新法令若同意將門檻設定為80%，意味著在10名業主當中，只需要獲得至少8名同意，就能進行協商，以促進城市重建和發展。

房地部草擬“城市翻新法”

目前房地部草擬的城市翻新法案（urban renewal act），同意為城市重建的分層地契業主提供兩個建議，即一對一方式，就是一屋換一屋，或是出售房屋，確保房屋持有者的權利和利益不受影響。

城市翻新法案的草擬，是以城市翻新的10個原則為中心，政府也致力於確保這些原則得以遵守，包括獲得業主同意、保留原有居民，以及保護土地擁有者的利益和維護費用。

其他原則包括：適合的臨時安置處、評估城市翻新場地的標準、有效的土地利用、詳細評估場地、改善技術的使用，按照現有法律程序落實，以及分階段發展。

房屋與地方政府部草擬的“城市翻新法”，一旦在提呈國會獲得通過後，將可促進我國城市的翻新和經濟增長。

目前，馬來西亞的城市人口高達78%，預計到了2040年，居住在城市的人口將提高至84%，因此，城市規劃和重建，是當今政府極為重視的經濟和社會議程。

為了打造更宜居的現代化城市，房地部將提呈城市翻新法，希望能以政策護航致力恢復和振興國內的老舊城區，並翻新舊的建築物。

隆鑑定139潛在重建區域

吉隆坡市政局已鑑定139個潛在重建區域，一共涵蓋超過1300英畝的土地，其中91塊屬於適合重新發展住宅的用途。期待利益相關者與房地部合作，共同推進城市重建計劃，以提高建築和城市經濟價值，創造更多就業和投資機會。

這些土地的發展總值，估計3225億令吉，這將有助於提高國內生產總值，不只改變我國城市的天際線，也將推動我國房地產的蓬勃發展，提升國民的生活質量。

數據法令過時

擾亂房市 多方蒙損

由於缺乏全面性和最即時的大數據庫，以及126條法令過時，導致馬來西亞產業市場面對混亂局面。

例如，已經存在超過100年的馬來保留地法令，缺乏協調統一的修訂，導致產業市場現有或真正的數據潛在被錯誤使用。

《馬來前鋒報》的一篇報道指出，根據大馬土地專業協會（簡稱Pertama）會長依斯邁奧瑪的解釋，馬來西亞產業市場存在不完善的地方，不論是概念上或是原則上來說，與其他國家有所不同。

實際數據不易獲取

“產業市場不完善指的是不容易從市場獲取即時的產業數據和資訊。”

他指出:“這是因為產業數據往往被視為秘密，需以高價獲取，即使取得一些數據，關於產業擁有權的資訊，可能不完整或者已經過時。”

依斯邁提醒說，產業領域現有的短缺現象，將干擾市場曲線，導致賣家、買家、銀行和政府蒙受虧損。

“儘管我們擁有在馬來西亞估值師、估價師、房地產經紀和產業管理局（LPPEH）註冊的產業估價師，負責對產業的價值進行評估，假如市場採用不準確的價值數據，將會蒙受虧損。”

他舉例表示，當房屋的價格可能因為舞弊之類的情況，而被估值為低於公開市場的價格，可以肯定的是，政府可收到的印花稅將因此減少。

依斯邁補充，當產業經紀提高市場價，產業市場也會受到干擾，蒙受虧損的是買家；接下來，當市場面臨挑戰，對價格難達成共識，買賣將受到干擾。市場將出現產業過剩的問題，這些供應量將加劇無法銷售的產業庫存。

有地房屋 非商業公寓

受房屋發展法管制

在馬來西亞有許多房產或產業類型，當中多數受到房屋發展法令（HDA）的管制和保護，特別是有地房屋及一些不附有商業單位的公寓。

雖然都是有地房屋，但是當中也有一些分別，在馬來西亞，比較常見的是：1）獨立式洋房或豪宅（Bungalow）； 2）半獨立式房屋（Semi-detached house）；3）獨立式房屋（Detached homes）；4）別墅（Villas）；5）四合院或田字屋（Cluster Homes）；6）普通排屋（Terrace House）；7）連接式排屋（Link House）；8）豪華排屋（Superlink）。

產業報告指出，雖然是普通排屋、連接式排屋及豪華排屋，在外觀看起來大同小異，但也是有分別的，主要的區別在於房屋的土地面積和建築面積，因此房產價格也不一樣。

一般來說，連接式排屋面積大過普通排屋，豪華排屋則大過連接式排屋，在這三款房屋，普通排屋最小，豪華排屋最大。這些房屋的地契都屬於住宅地契，並且受到房屋發展法令的管制和保護。

近年來，還有一款有地排屋，俗稱的城市房屋（Town House），通常是將兩個單位二合為一，從外觀來看，它們看起來就像是同一個家庭的屋子。雖然車子可以停放在前院，但是二樓和底樓住的是不同的家庭。

同樣的，跟其他房屋一樣，這類房地產也屬於住宅地契，並且受到房屋發展法令的管制和保護。

至於高樓房產，主要有組屋（Flat），沒有圍籬和保安設施，一般只有五層樓高，沒有電梯，停車場就在組屋樓下 ，也沒有固定停車位。

再來是公寓（Apartment），設有圍籬和保安亭，樓高超過五層，設有電梯，停車場可能是在公寓樓下的空間，或者是在公寓底樓一二層，視公寓的單位數目而定。

組屋和公寓屬分層地契

報告指出，組屋和公寓都是屬於住宅地契的分層房地產，並且受到房屋發展法令的管制和保護。

在馬來西亞，比較高檔的高樓住宅房地產，其中以共管公寓較受買家的青睞，與共管公寓相似的高樓房產包括：服務公寓（Serviced Apartments）、服務式住宅（Serviced Residences）及服務式套房（Serviced Suites）。

共管公寓提供完善的公共設施，例如嚴密的保安、室內或地面下停車場。共管公寓項目必須迎合的條件之下是：面積至少要有1英畝或更大的面積。共管公寓通常是住宅地契，並且受到房屋發展法令的管制和保護。

此外，頂層公寓（Penthouse）這類房地產是高樓住宅，最高級別和奢華的單位就像是位於高樓建築的半獨立式或雙層房屋。

現在有一些頂層公寓是雙層的，在一棟高樓建築，通常只有一間頂層公寓，使到這個頂層公寓成為這棟建築當中最昂貴的房產單位。

水災區房價較低  多為低收入戶

近日來水災的持久與降雨量，引發人們思考接下來購買房屋，是否要避開水災黑區的問題。如果要避開這些地點，必須深入研究住宅區的地勢，周邊的排水系統是否完善。

本地數據公司不久前公佈的報告指出，容易發生水災區的房屋，一般售價會比較低，這讓我國低收入的購屋者，往往基於價格原因，被迫選擇安全性較低的房屋。

氣候變化對我國影響日益加劇，近年頻發大水災，已經嚴重影響我國的民生和經濟；世界銀行和國家銀行今年3月發佈的報告顯示，2030年時，大水災可能導致我國的損失，佔國內生產總值的4.1%。

除了低收入階層之外，報告也指出，本地中小型企業及東馬沙巴和砂拉越，受到氣候變遷的影響將更大。

相較於關注氣候問題的大型公司，本地中小企業特別容易受到洪水侵襲，社會不平等加劇，將是另一個潛在損害。

與此同時，預計降雨量繼續增加，其中沙巴和砂拉越的降雨量將比西馬半島多，對農作物產量造成的影響，估計並不小。

隨著海平面不斷上升，容易發生洪水的地區可能進一步擴大，預計將對金融、產業開發、建築及物流等行業構成重大影響。

柔雪17億加強治水

助數據中心防災

近年來的城市化、砍伐森林和氣候變化等因素，加劇了暴雨水災影響，為應對問題，政府之前在提呈財政預算案，宣佈撥款120億令吉用於水患防治項目。

在應對自然洪災，可採取的措施包括建設水壩和水庫，以控制暴雨期間的水流量，疏通、加寬河道，以增加河流容納水災的能力。

此外，城市排水系統的適當維護也能減少閃電水災的發生，因此地方政府對排水系統需有嚴格規定。

如今我國已成為全球數據中心發展的主要地點之一，尤其是在柔佛南部，這些位於士年納的數據中心，被安排在非水災高風險的戰略區域。

同樣地，作為另一大數據中心樞紐的賽城，也位於高海拔地區，免受水災的風險。

在第十二大馬計劃下，柔佛州獲得3030萬令吉的撥款，用於實施多個水災防治項目，雪蘭莪州也獲得16億9000萬令吉的撥款，用於實施水災防治項目，這些將有助防止數據中心所在地發生水災。