我们的体面支出跟他族的体面支出的概念偏差较大，而收入其实并不比其他族群高太多，促使很多人会有“钱比较难存”的想法。
前几天大马统计局推出了2023年生活成本指数报告，报告显示，目前在大马的体面生活基本开销为：
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单身汉：RM 1,733/月；雪隆地区则需要RM 2,237-2,300/月
已婚的二人世界家庭：RM 3,157/月；雪隆地区则需要RM 3,637-3,765/月
育有两名孩子的家庭：RM 5,445/月；雪隆地区则需要RM 6,308-6,560/月
看完后天哥不仅感叹说，原来目前的生活水准已经那么高了哦？当然，上述的说法是过得体面，就是起码达成基础需求，该吃吃该喝喝该享受享受，而不是省吃俭用的活着，也难怪现在的年轻人总是说存不到钱。是问题是，这个数额是准确的吗？他们是如何计算呢？
今天我们就来一起算算看吧，当然天哥不能代表全马人，因为生活成本本来就因个人生活方式、居住地区、家庭状况而异，我们不妨就算算看，一家四口在吉隆坡地区的成活成本吧。
首先居住是最关键的考量。如果在吉隆坡区域租间比较正常的公寓，租金大概是RM 1,500-2,000左右。而如果选择买房的话，供款可能会介于RM 2,000-3,000左右。当然，这个数额变化会因为地区更靠近中心或者更高级的公司而变得更高。
所以我们取个中庸，也就是租房大概RM 1,800，买房大概RM 2,300就好，当然买房会多了一些杂费，那么平均来说，每月成本可能就要RM 2,800左右，解决了一家四口的居住问题了。当然，这里说的是体面生活，而不是挤压式租个外劳区或买个残旧单位之类的。
解决了居住问题之后，下来就是最关键的生活日常，也就是食物和杂费（包括水电煤或者宽频和电话费等）。一般上来说，如果在普通茶室用餐，那么一顿饭的费用大概为RM 10-15之间，而如果是去其他餐厅的话，一餐的费用则介于RM20-30。
以早午晚3餐来算，一个星期总共21餐，2、3餐吃得好一点，其他则正常用餐的话，人均花费为RM 300一个星期，一个月就要RM1,200了。如果一家四口的话，完全在外面用餐，那么一个月就需要RM 5,000左右了。当然，小孩子因为食量较低，可以减半以上，但是RM2-3,000左右是免不了。
不过一家四口的话，应该不至于每餐都外用，假设是自己煮的话，一天的食材控制在RM 50以内，那么一个月也是RM 1,500左右，再算点奶粉钱，然后时不时出外用餐下，RM 2,500左右也是免不了。至于水电煤+电话费，RM 300-500也跑不了。还有幼儿院费用呢！两名孩子起码RM 1,500左右，这样都RM 4,000了。
再来当然是交通费用，买一辆“国民跑车”MYVI，月供、汽油、维护，甚至是停车费等，平均算下来RM 1,000-1,500应该跑不了，然后一些保险甚至医疗费用等等，RM 1,000左右应该也免不了，结果算下算下，天哥自己都软掉了，原来要稍微过得体面些，一家四口没有RM 7-8,000应该都不能算过得去。如果算上其他费用，可能还要多个RM 1-2,000，就要接近RM 10,000了。
当然，或许有些人会觉得，天哥上述算的好像太多了，又或者太少了。其实说真的，支出方面，并没有一个准确的数目，每个人各自都有自己的生活成本。上述是以过得去的数目计算，更节约的人，很多费用可以控制的更好；过得更精致的，上述费用则还要再往上添加。
政府的计算，其实是蛮准了，但因为数据涵盖各个种族，加上华人跟他族的
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“买房不是我们怎么看自己有没有能力供，而是银行怎么看我们有没有能力供。”当我们懂得银行的游戏规则，懂得如何“包装”自己，那么贷款这件事就不再遥不可及。
最近，天哥的弟弟说要买房子了，这件事原本让我挺欣慰，毕竟他之前跌跌撞撞欠下一屁股债务，后来慢慢打拼，现在终于存到一笔头期钱，也开始认真的规划人生。
但现实却很快给了他当头棒喝：银行不批贷款！
他跑过来问天哥，怎么会这样呢？不是有存了一笔头期钱了吗？他5000多块工钱，要供一个2千多接近3千的房产，应该也供得起啊？为什么不要借给他？
天哥问了他几个问题后，得出了结论。答案只有3个字：DSR。
对于像天哥弟弟那样，没啥接触银行资讯的普罗大众来说，都不会知道DSR是什么，所以这里和大家讲解什么是 DSR，以及它如何决定我们能不能借到钱。
DSR，全名是 Debt Service Ratio（中文：债务偿还比率），简单来说，就是银行会看我们每个月的收入中，有多少比例已经用来偿还贷款了。
以天哥弟弟为例子，他每月工资RM 5,700，现有月供RM 2,200（车贷+信用卡个人贷），如果房贷真的批准后，假设供款只是RM 2,600左右，那么总月供将接近 RM 4,800。
这代表什么？DSR超过84%！虽然还是供得起，但很容易因为一些特殊花费，而导致还不起贷款。
所以大多数银行在审批贷款时，DSR通常限制在60-65%左右。即使有些银行愿意放宽至70%甚至85%，也通常只针对高收入群体（比如月入RM 10,000-20,000以上的人），而像天哥弟弟这种“月入中等、债务偏高”的组合，几乎注定会被拒。
头期款存到了，贷款却批不下
这个状况其实很心酸。因为这除了是天哥弟弟的情况，也是很多现代年轻人的现状，很多年轻人存了几年，终于有了点头期，却在银行DSR这一关卡住了。
毕竟银行不是慈善机构，他们也是做生意的，如果每个人都来借钱然后还不起，那么银行不就很多呆账而蒙亏？所以银行批贷款时，一般上不是看我们有没有钱买房，而是看我们有没有能力还钱。而DSR，就是他们衡量我们能力的最直接工具。
那么难道年轻人就不配买房吗？天哥有没有什么贴士提供给年轻人，以提高年轻人买房并成功借贷的机会？
其实银行放贷并没有太复杂，想提高贷款成功率的话，以下几点我们必须知道。
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控制现有债务，尤其是“月供型负债”。比如车贷、个人贷款、信用卡分期，这些都会吃掉我们的DSR数据。在申请房贷前，最好提前清还这一类贷款，这样就能释放现金流。
例如弟弟的个人贷款还有4个月，每个月RM 1,500，那么他只要用RM 6,000把这部分还掉的话，就可以立刻释出RM 2-300k的房贷额度，所以这一类数额不高，但是每月都在供的，最好清掉它，以增加贷款额度。
然后不要低估信用卡影响力，信用卡虽没在用，但只要有额度，就会影响我们的贷款评估。虽然不同的银行算法不同，但是太多不同的信用卡对信贷评估并不太好。但是换个角度，如果信用卡每个月有在用，然后也是月月清，那么反而会方便银行跟进我们的消费习惯和还款能力，对借贷反而有加分。
还有一个方法，就是提供更多资产证明，除了工资单，如果我们有定期存款、EPF结余、股票资产等，也可以提交，有助于银行评估你的整体财务能力，虽然这个不至于对DSR带来帮助，但是对于银行评分方面还是有帮助的，就好像玩“梭哈”一样，我们的筹码越多，我们的底气就更多一样，会让银行对我们的评分更有利。
当然，最后最后的绝招，就是联名贷款（Joint Loan），有人会找父母/伴侣联名贷款以“拉高收入”，降低DSR。但别忘了，对方的负债也会一并计算，如果对方也有贷款，效果可能相反，所以要真正算清楚，不然可能适得其反。
不过银行还有另一种评估方式，但是那个对于年轻人来说并不合适，这里也只是分享下，让大家增广见闻。银行还有一种叫做HNWIs贷款（全名：high-net-worth individuals；中文：高净值人士），这种DSR反而银行不太考量，他们考量的是借贷者的“身家”以确认还贷能力，但是这种贷款净身家需要最少300万马币，所以不是年轻人合适的借贷方式。
买房是一场“现金流的战争”
回到弟弟的故事，虽然贷款被拒绝了，但是他还是没有放弃，而是调整方向，他说暂时先不买房了，专注把多余的负债先还掉，计划在一年内“瘦身财务”，再重新申请。
因为他听明白我跟他说的重点，也就是“买房不是我们怎么看自己有没有能力供，而是银行怎么看我们有没有能力供。”当我们懂得银行的游戏规则，懂得如何“包装”自己，那么贷款这件事就不再遥不可及。毕竟，买房几乎是每一个华人的梦想，共勉之。
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