房市逆转胜？完结篇| 未来两三年 房市谨慎乐观

值得一提的是国行仅在冠病疫情期间即2020年7月7日，首次将利率降至史上新低水平的1.75%，尔后长达10次议息维持不变，2022年5月才逐步上调利率，回到目前水平。

财案政策中规中矩

不足刺激购房兴致

政府政策和支持是决定购屋者是否置产的关键，而2025年财政预算案虽出台助首购族购屋利息税务减免政策，却没有其他能提振产业销售的政策略显中规中矩，对于整体市场购兴的刺激仍有不足。

从整体大方向来看，政府仍专注首购族拥屋的可负担房屋政策，丰隆研究分析员指出，明年度预算案对房市并无惊喜，但没有出台降温政策已是好事，另首购族可享有3年房贷利息的税务减免也是正面举措。

目前，房市购兴仍稳定，邓志明指出，先前推出的“拥屋计划”（HOC）已帮助发展商提高产业曝光率，并鼓励投资者置产，而针对外国投资者在我国置产的条件比起邻国的印尼、泰国及越南也相对宽松，大大提振外资对本地房市的兴趣。

“经济走强势必提振市场情绪和购兴，因人们担心，若现在不抓住机会购买梦想中的房产，随着经济越来越繁荣，房价可能会超出他们的承受能力。”

纵使在产业顾问公司第一太平戴维斯（Savills）大马区董事经理兼主管Datuk Paul Khong看来，房市复苏情况将好坏参半，尚有可负担能力、经济不确定性、供应链中断和建筑成本攀升等挑战，但政府推行更有利投资的政策，将能持续稳定外国直接投资，并提振投资者信心。

大型项目提振柔产业市场

政策是支持房市未来走向不可或缺的元素，但能在遭遇利空后带动房市很快恢复气血，少不了诸如基建项目的出台等向好因素，而政府言明，现阶段非落实大型工程好时机。对此，龙国雯指出，市场焦点大多还集中在柔佛，相信在一连串即将出炉的大型项目及基建发展带动下，柔佛州产业前景会很好。

“希望当地政府不要再像前几年一样，随意批准项目，避免再积累库存。我们预期会有更多投资进来，比如数据中心，要知道坐落在柔佛的数据中心是应付区域需求的存在，至于在巴生河流域的则是应付本地需求为主。”

市场目前还在静待柔佛——新加坡经济特区（JSSEZ）、隆新高铁（HSR）及柔新捷运（RTS）的更多宣布。值得一提是大马海上柔新捷运的高架主桥上个月1日已顺利“合龙”，剩下最后一棒的国际线连接梁，主桥工程进度已达90%，剩下10%收尾工作就能依时在2026年12月竣工。

在严谨政策下房市仍可稳定复苏，苏莱曼沙希认为，这才是谱写房市长期增长应有的样子，而不是建立在虚有其表的繁华。

“当初，政府及国行收紧政策是为了避免国内产业市场泡沫化，我们希望市场能稳定增长，所以才要抑制过多的投机性增长趋势，让整体需求有更为坚实的基础且更真实。看回当初的盛景，房价的确上得很快，但整体成交量却并无增加多少，相反在2012至2014年间的成交量都是呈跌势。”

5利空打击房市

既然产业分析员及市场专家都认为，这一波上升周期是建立在更真实的需求，照理应该能打破上一波房市大牛市的上升期，到底有哪些潜在利空缩短了整体上升周期？

利空1◆国内政局牵引市场情绪

比起外围利空，龙国雯更关注政局走向，并认为这一波上升周期会更多受政局影响。

“马币目前表现不错，这也会牵动产业股走势，但对于实质需求，市场情绪才是牵引整体房市的关键，除非出现经济衰退，否则国内房市需求将能走稳。”

只有政局稳定，才能确保政策的持续与一致性。不过，随着美国总统大选告一段落，联昌研究提醒，全球贸易不确定性重新升温或导致金融市场的避险情绪，促使投资者转向避险资产，另在强势美元政策抬头下，恐加剧包括我国在内新兴市场的资本外流。

“在特朗普上任后，潜在启动的关税潮或将加重全球通胀压力，拖慢美国联储局降息周期脚步，推动强势美元，而针对美国商品加征更高关税不仅拉抬美国方面的通胀，也会波及全球。”

分析员表明，在这一轮关税下，我国也会面临进口型通胀，且进口成本增加也会冲击消费者购买力。

而马币汇率弱势，表示产业股先前的涨势或难维持，加上原先受看好成为2025年财政预算案赢家的产业股，缺乏提振房屋销售的惊喜宣布，表现也相对失色。

利空2◆若中美贸易关系再恶化 弊大于利

美国共和党候选人特朗普得以重回白宫，贸易战号角即将吹响，虽然市场普遍认为，这将加速“中国+1”战略，我国也可以从中受惠，但有分析点出，若中美贸易紧张关系再绷紧，或打击全球需求，进而冲击我国经济，对房市也弊大于利。

上周刚过的美国第47任总统选举被称为是史上竞争最激烈、相互攻击最惨烈，以及选举经费开销最大的一次选举，特朗普以高票入主白宫，美国总统拜登也在隔日致电贺喜，并邀请他在“不久将来”赴白宫会面。

目前，市场还静待特朗普接下来的动向，联昌研究分析员披露，特朗普连任巩固加征关税和保护主义政策的轨迹，包括提议对所有进口产品征税10%，以及对中国商品征收60%特定关税，在这样的大环境下，势必加速“中国+1”战略，也能继续惠及我国。

“随着中美贸易关系或再绷紧，美国公司将转向中国以外的市场寻找商品，有望带动我国出口需求，尤其是高价值领域商品，另外海外企业积极往东盟区域寻找稳定生产基地，将能进一步推动我国外国直接投资向上，毕竟以整体基建及较低生产成本，大马确具有竞争优势。”

不过，凡事过犹不及，中美贸易关系若过度紧绷恐成双刃剑。

纵然贸易及经济不确定因素升温，但无可否认，我国电子电器（E&E）、机器与设备、手套、农业产品及家具领域，初期有望成这波“关税潮”大赢家，连带也惠及工业房产持续火热发展。

龙国雯纵观过去的中美贸易战发展，让许多企业近年来将部分生产线转向其他“中立国”，比如东盟市场，我国制造业投资也受到提振，过去这一年工业项目表现甚至还跑赢住宅产业。

“这也是10年前房市大牛市所没有的元素，当初只有住宅产业独撑整个房市，现在不仅是住宅产业滞销情况好转，工业项目表现也相当优异，更好平衡整体市场发展。”

利空3◆全球冲突走向影响走势

谈及目前房市面临的主要挑战与风险，邓志明披露，全球冲突的风险不可忽视，毕竟市场还是担心，乌克兰和中东的冲突是否会持续下去，以及南海和台湾海峡的紧张局势会否升级。

“届时，全球贸易和经济走向将是关键，若这两者的增长受冲击，投资者势必更谨慎，自然会冲击房市。”

丰隆研究也点明，这一波房市上升周期毕竟是仰赖强劲的外国直接投资（FDI）流入，这是建立在去全球化（De-globalized）及我国在地缘政治方面的中立地位，故地缘政治关系走向也会牵引接下来的房市发展。

“一旦地缘政治紧张关系缓和，供应链风险自然会降低，不排除资金回流活动或走缓，此外，国内政治与政策的延续性也是外资投资前的评估关键，所以这两者的变化都会干扰投资流入。”

利空4◆ 负担能力限制需求

国际产业顾问公司Rahim & Co研究总监苏莱曼沙希虽预期，明年的房市还是能延续增长势头，但在谨慎情绪拉扯下增速或放缓。

“第二（要关注）是人们的收入水平，当人人都在谈论可负担能力及其他相关事宜时，这无疑还是一个挑战，因国人收入水平虽有增加，但薪资涨幅始终追不上房价是一大痛点，还有就是生活成本也面临压力。”

他补充，这也是为何在提及收入水平时，不能只是单看薪水单上的数字，还要考虑各自的负担。

“否则就算薪资再高，若每个月负担都很大，很难有余钱去投资另一间产业，置产投资会更谨慎。”

政府今年6月10日废除柴油补贴，柴油零售价按国际油价自由浮动，明年中将合理化RON95汽油补贴，或会加重人们生活成本。

邓志明补充，零售和办公领域空间供应过剩，尤其以巴生河流域情况最为显著，也是不可忽视的下行风险。

利空5◆拥屋成本攀升

除了关注地缘紧张局势和房屋可负担能力的问题，Paul Khong认为，政府废除柴油补及大宗商品价格走高，也会推高拥屋成本，拖慢房市复苏步伐。

“市场对绿色建筑需求不断增长，另外我国即将实施碳定价，可能会增加建筑材料成本，尤其钢铁和水泥。”

另外，他也点出，不同行业和地区的房市复苏情况各不相同，也是不可忽视的现象，一些地区的反弹速度快于其他地区。

发展商谨慎行事

购屋者趁机捡便宜

房市机遇与挑战并存，“谨慎”虽是这一波上升周期的关键词，但不代表就是悲观，相反能谨慎评估，谋定而后动却是一个健康的现象。

发展商谨慎行事，但苏莱曼沙希观察发现，购屋者及投资者虽同样谨慎观望，但不代表不买（房产）。

“事实上他们都在趁机捡便宜，或者寻找投资的机会，那是因为行动管制令（MCO）期间情况不明朗，很多人暂缓买屋，随着经济好转重新部署投资。”

他补充：“这也是何以当我们解除行动管制后，产业成交量会上得那般迅速，都仰赖于MCO期间的积压需求，市场虽趋向谨慎，情绪是无法和疫情前相比，但人们购屋的意愿确有增加的迹象。”

这也是疫情后的一种新常态，苏莱曼沙希侃侃而谈，也因为这样现在谈到产业投资，大家会更认真做功课，确定买到是对的产业，尤其身处大数据时代，获取资讯方面相对更容易。

“总而言之，在仔细了解及评估后才做（置产）决定，是一个健康的好现象。”

生活及建筑成本攀升虽让人们更关注价格，或多或少限制需求，但产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理谭家良认为，若管理得当，房市则还是能以缓慢的速度保持复苏姿态。

“从好的一面来看，马币兑美元汇率走强、劳动力市场改善及利率维持不变，还是能为复苏打造良好大环境，预计未来2至3年的房市可维持谨慎乐观，取决于政府政策的有效实施和地缘政治局势改善。”

纵然市场趋向谨慎，但Paul Khong点出，比起关注挑战，认识这些挑战带来的机遇更重要。

“比如环境社会治理（ESG）的合规性，推动市场对绿色建筑需求，以及购屋者转向更宽敞、设施丰富的房产偏好，为花园住宅等新型住宅带来机会。”

结语：未来3年是关键

房市复苏讯号有了又能重返周期是好事，且这一波复苏基础相对扎实不可否认，却也面对更多外在利空的挑战，想要实现逆转升到逆转胜其实还有不少路要走，起码未来3年是关键，且看政府这次出炉的相关政策能否助房市抵御外在利空。