房市逆轉勝？完結篇| 未來兩三年 房市謹慎樂觀

值得一提的是國行僅在冠病疫情期間即2020年7月7日，首次將利率降至史上新低水平的1.75%，爾後長達10次議息維持不變，2022年5月才逐步上調利率，回到目前水平。

財案政策中規中矩

不足刺激購房興致

政府政策和支持是決定購屋者是否置產的關鍵，而2025年財政預算案雖出臺助首購族購屋利息稅務減免政策，卻沒有其他能提振產業銷售的政策略顯中規中矩，對於整體市場購興的刺激仍有不足。

從整體大方向來看，政府仍專注首購族擁屋的可負擔房屋政策，豐隆研究分析員指出，明年度預算案對房市並無驚喜，但沒有出臺降溫政策已是好事，另首購族可享有3年房貸利息的稅務減免也是正面舉措。

目前，房市購興仍穩定，鄧志明指出，先前推出的“擁屋計劃”（HOC）已幫助發展商提高產業曝光率，並鼓勵投資者置產，而針對外國投資者在我國置產的條件比起鄰國的印尼、泰國及越南也相對寬鬆，大大提振外資對本地房市的興趣。

“經濟走強勢必提振市場情緒和購興，因人們擔心，若現在不抓住機會購買夢想中的房產，隨著經濟越來越繁榮，房價可能會超出他們的承受能力。”

縱使在產業顧問公司第一太平戴維斯（Savills）大馬區董事經理兼主管Datuk Paul Khong看來，房市復甦情況將好壞參半，尚有可負擔能力、經濟不確定性、供應鏈中斷和建築成本攀升等挑戰，但政府推行更有利投資的政策，將能持續穩定外國直接投資，並提振投資者信心。

大型項目提振柔產業市場

政策是支持房市未來走向不可或缺的元素，但能在遭遇利空後帶動房市很快恢復氣血，少不了諸如基建項目的出臺等向好因素，而政府言明，現階段非落實大型工程好時機。對此，龍國雯指出，市場焦點大多還集中在柔佛，相信在一連串即將出爐的大型項目及基建發展帶動下，柔佛州產業前景會很好。

“希望當地政府不要再像前幾年一樣，隨意批准項目，避免再積累庫存。我們預期會有更多投資進來，比如數據中心，要知道坐落在柔佛的數據中心是應付區域需求的存在，至於在巴生河流域的則是應付本地需求為主。”

市場目前還在靜待柔佛——新加坡經濟特區（JSSEZ）、隆新高鐵（HSR）及柔新捷運（RTS）的更多宣佈。值得一提是大馬海上柔新捷運的高架主橋上個月1日已順利“合龍”，剩下最後一棒的國際線連接梁，主橋工程進度已達90%，剩下10%收尾工作就能依時在2026年12月竣工。

在嚴謹政策下房市仍可穩定復甦，蘇萊曼沙希認為，這才是譜寫房市長期增長應有的樣子，而不是建立在虛有其表的繁華。

“當初，政府及國行收緊政策是為了避免國內產業市場泡沫化，我們希望市場能穩定增長，所以才要抑制過多的投機性增長趨勢，讓整體需求有更為堅實的基礎且更真實。看回當初的盛景，房價的確上得很快，但整體成交量卻並無增加多少，相反在2012至2014年間的成交量都是呈跌勢。”

5利空打擊房市

既然產業分析員及市場專家都認為，這一波上升週期是建立在更真實的需求，照理應該能打破上一波房市大牛市的上升期，到底有哪些潛在利空縮短了整體上升週期？

利空1◆國內政局牽引市場情緒

比起外圍利空，龍國雯更關注政局走向，並認為這一波上升週期會更多受政局影響。

“馬幣目前表現不錯，這也會牽動產業股走勢，但對於實質需求，市場情緒才是牽引整體房市的關鍵，除非出現經濟衰退，否則國內房市需求將能走穩。”

只有政局穩定，才能確保政策的持續與一致性。不過，隨著美國總統大選告一段落，聯昌研究提醒，全球貿易不確定性重新升溫或導致金融市場的避險情緒，促使投資者轉向避險資產，另在強勢美元政策抬頭下，恐加劇包括我國在內新興市場的資本外流。

“在特朗普上任後，潛在啟動的關稅潮或將加重全球通脹壓力，拖慢美國聯儲局降息週期腳步，推動強勢美元，而針對美國商品加徵更高關稅不僅拉抬美國方面的通脹，也會波及全球。”

分析員表明，在這一輪關稅下，我國也會面臨進口型通脹，且進口成本增加也會衝擊消費者購買力。

而馬幣匯率弱勢，表示產業股先前的漲勢或難維持，加上原先受看好成為2025年財政預算案贏家的產業股，缺乏提振房屋銷售的驚喜宣佈，表現也相對失色。

利空2◆若中美貿易關係再惡化 弊大於利

美國共和黨候選人特朗普得以重回白宮，貿易戰號角即將吹響，雖然市場普遍認為，這將加速“中國+1”戰略，我國也可以從中受惠，但有分析點出，若中美貿易緊張關係再繃緊，或打擊全球需求，進而衝擊我國經濟，對房市也弊大於利。

上週剛過的美國第47任總統選舉被稱為是史上競爭最激烈、相互攻擊最慘烈，以及選舉經費開銷最大的一次選舉，特朗普以高票入主白宮，美國總統拜登也在隔日致電賀喜，並邀請他在“不久將來”赴白宮會面。

目前，市場還靜待特朗普接下來的動向，聯昌研究分析員披露，特朗普連任鞏固加徵關稅和保護主義政策的軌跡，包括提議對所有進口產品徵稅10%，以及對中國商品徵收60%特定關稅，在這樣的大環境下，勢必加速“中國+1”戰略，也能繼續惠及我國。

“隨著中美貿易關係或再繃緊，美國公司將轉向中國以外的市場尋找商品，有望帶動我國出口需求，尤其是高價值領域商品，另外海外企業積極往東盟區域尋找穩定生產基地，將能進一步推動我國外國直接投資向上，畢竟以整體基建及較低生產成本，大馬確具有競爭優勢。”

不過，凡事過猶不及，中美貿易關係若過度緊繃恐成雙刃劍。

縱然貿易及經濟不確定因素升溫，但無可否認，我國電子電器（E&E）、機器與設備、手套、農業產品及傢俱領域，初期有望成這波“關稅潮”大贏家，連帶也惠及工業房產持續火熱發展。

龍國雯縱觀過去的中美貿易戰發展，讓許多企業近年來將部分生產線轉向其他“中立國”，比如東盟市場，我國製造業投資也受到提振，過去這一年工業項目表現甚至還跑贏住宅產業。

“這也是10年前房市大牛市所沒有的元素，當初只有住宅產業獨撐整個房市，現在不僅是住宅產業滯銷情況好轉，工業項目表現也相當優異，更好平衡整體市場發展。”

利空3◆全球衝突走向影響走勢

談及目前房市面臨的主要挑戰與風險，鄧志明披露，全球衝突的風險不可忽視，畢竟市場還是擔心，烏克蘭和中東的衝突是否會持續下去，以及南海和臺灣海峽的緊張局勢會否升級。

“屆時，全球貿易和經濟走向將是關鍵，若這兩者的增長受衝擊，投資者勢必更謹慎，自然會衝擊房市。”

豐隆研究也點明，這一波房市上升週期畢竟是仰賴強勁的外國直接投資（FDI）流入，這是建立在去全球化（De-globalized）及我國在地緣政治方面的中立地位，故地緣政治關係走向也會牽引接下來的房市發展。

“一旦地緣政治緊張關係緩和，供應鏈風險自然會降低，不排除資金迴流活動或走緩，此外，國內政治與政策的延續性也是外資投資前的評估關鍵，所以這兩者的變化都會干擾投資流入。”

利空4◆ 負擔能力限制需求

國際產業顧問公司Rahim & Co研究總監蘇萊曼沙希雖預期，明年的房市還是能延續增長勢頭，但在謹慎情緒拉扯下增速或放緩。

“第二（要關注）是人們的收入水平，當人人都在談論可負擔能力及其他相關事宜時，這無疑還是一個挑戰，因國人收入水平雖有增加，但薪資漲幅始終追不上房價是一大痛點，還有就是生活成本也面臨壓力。”

他補充，這也是為何在提及收入水平時，不能只是單看薪水單上的數字，還要考慮各自的負擔。

“否則就算薪資再高，若每個月負擔都很大，很難有餘錢去投資另一間產業，置產投資會更謹慎。”

政府今年6月10日廢除柴油補貼，柴油零售價按國際油價自由浮動，明年中將合理化RON95汽油補貼，或會加重人們生活成本。

鄧志明補充，零售和辦公領域空間供應過剩，尤其以巴生河流域情況最為顯著，也是不可忽視的下行風險。

利空5◆擁屋成本攀升

除了關注地緣緊張局勢和房屋可負擔能力的問題，Paul Khong認為，政府廢除柴油補及大宗商品價格走高，也會推高擁屋成本，拖慢房市復甦步伐。

“市場對綠色建築需求不斷增長，另外我國即將實施碳定價，可能會增加建築材料成本，尤其鋼鐵和水泥。”

另外，他也點出，不同行業和地區的房市復甦情況各不相同，也是不可忽視的現象，一些地區的反彈速度快於其他地區。

發展商謹慎行事

購屋者趁機撿便宜

房市機遇與挑戰並存，“謹慎”雖是這一波上升週期的關鍵詞，但不代表就是悲觀，相反能謹慎評估，謀定而後動卻是一個健康的現象。

發展商謹慎行事，但蘇萊曼沙希觀察發現，購屋者及投資者雖同樣謹慎觀望，但不代表不買（房產）。

“事實上他們都在趁機撿便宜，或者尋找投資的機會，那是因為行動管制令（MCO）期間情況不明朗，很多人暫緩買屋，隨著經濟好轉重新部署投資。”

他補充：“這也是何以當我們解除行動管制後，產業成交量會上得那般迅速，都仰賴於MCO期間的積壓需求，市場雖趨向謹慎，情緒是無法和疫情前相比，但人們購屋的意願確有增加的跡象。”

這也是疫情後的一種新常態，蘇萊曼沙希侃侃而談，也因為這樣現在談到產業投資，大家會更認真做功課，確定買到是對的產業，尤其身處大數據時代，獲取資訊方面相對更容易。

“總而言之，在仔細瞭解及評估後才做（置產）決定，是一個健康的好現象。”

生活及建築成本攀升雖讓人們更關注價格，或多或少限制需求，但產業顧問公司威廉氏達哈與王有限公司（CBRE|WTW）集團董事經理譚家良認為，若管理得當，房市則還是能以緩慢的速度保持復甦姿態。

“從好的一面來看，馬幣兌美元匯率走強、勞動力市場改善及利率維持不變，還是能為復甦打造良好大環境，預計未來2至3年的房市可維持謹慎樂觀，取決於政府政策的有效實施和地緣政治局勢改善。”

縱然市場趨向謹慎，但Paul Khong點出，比起關注挑戰，認識這些挑戰帶來的機遇更重要。

“比如環境社會治理（ESG）的合規性，推動市場對綠色建築需求，以及購屋者轉向更寬敞、設施豐富的房產偏好，為花園住宅等新型住宅帶來機會。”

結語：未來3年是關鍵

房市復甦訊號有了又能重返週期是好事，且這一波復甦基礎相對紮實不可否認，卻也面對更多外在利空的挑戰，想要實現逆轉升到逆轉勝其實還有不少路要走，起碼未來3年是關鍵，且看政府這次出爐的相關政策能否助房市抵禦外在利空。