财富问诊| 夫妻盼2年后退休 想多购一间房

小万，你好。根据你给予的资料，我把它整理成现金流如下：

小万拥有非常健康的现金流，相信净收入包含了租金。多余的现金流，可以先去了解自己的个人风险喜好（个人投资风险问卷），然后积极去投资，增值财富。

部分定存可投资产托蓝筹股等

小万的家庭资产负债表，也非常健康，因为没有负债。就借这个环节回答如何优化资产。资产分配主要集中在定存、公积金和ASNB，稍微保守，趋向保值而不是增值，尤其是定存。

虽然打算2年后退休，小万可以考虑把部分定存分配在保守又拥有流动性的投资资产上比如产托（REITS）、高股息和抗跌性的蓝筹股、政府或私人债券（Merdeka Bond/Sukuk）等等，这些投资的回酬都比定存高。

关于雇员公积金（EPF）的部分，就算退休了，也不必急着把钱提出，因为大部分的人5年就把公积金的钱用完，放在公积金，还可以继续享有大约平均5.8%左右的回酬，对退休人士是相当不错的选择。

政府或私人债券（Merdeka Bond/Sukuk），尤其是国家银行发售，和只是献给退休人士的Merdeka Bond（多留意新闻，因为很多时候，一发售就很快卖完），大约有政府保证的5%回酬。

我本人有投资过Sukuk 1Malaysia，同样有政府保证的5%，也是不错的。产托（REITS）也是非常符合小万的投资喜好，同时，可以得到比定存或债券还要高的回酬，又有专人管理，同样是房地产性质。高股息和抗跌性的蓝筹股或信托也是可以考虑。小万家庭资产负债表如下：

关于购买价值RM1M以下的有地房产用于退休， 小万目前无任何负债，并且总资产非常充裕，包括房产、现金储备（定期存款、ASNB、基金）、以及公积金。根据小万的月收入RM40,000和现有资产，购买100万令吉以下的有地房产完全可行。如果通过贷款购买，根据通常70至80%的贷款比率，你的每月还款金额大约为RM4,000至RM5,000（假设利率4至5%，30年还款期）。考虑到你的月支出为 RM15,000，收入足以支持房贷支出。

可申请伸缩性房贷买房

还有另外一种做法，把退休后没有太多收入考量里面，就是申请伸缩性房屋贷款（Flexi Loan）, 把定存的钱放入这个房屋贷款户头，涵盖大部分贷款额（需保留小部分贷款数额来保留户头活跃，贷款利息数额也非常低），如果未来需要现金，也可以从这个户头提出，这是伸缩性房屋贷款的好处。

还有另外一种思路就是不购买房地产，改用租的方式，找靠近交通便利、医疗设施完善、社区成熟地区的小型和容易维护的公寓，然后每5至8年，在附近换个新环境和住宿（新家具、设计和设施）。因为每5至8年，家里的家具和水电器具都旧了，同时有一定的安全风险。

我记得有位富豪是没有房地产的，常年都是住在酒店的，这也省去了张罗三餐、打扫和管理房屋的麻烦。

关于2年后退休是否可行性？根据资料，整理退休后的现金流表如下：

如果把退休后月开支RM8,000+年度旅游 RM80,000，预计年度总开支为RM176,000来计算，57至80岁的23年退休开销，计算入5%的通胀，大约需要RM5,559,423。根据目前现有的资产价值，大约为RM6,828,000，哪怕保留自主的房地产和安排最小孩子的教育费，还是绰绰有余。这还不包含2年后的总资产已经超过了这个数额。

从财务自由或被动收入的角度来计算，把总资产的RM6,828,000非常保守地放入定存，年利息为3.5%，每年都可以提出RM238,980的利息，不只可以应付每年RM176,000的开销，还可以租公寓，基本上也不会太担心未来23年的通胀，毕竟没有动到本金，如果把一些钱放在比定存更高回酬，同时又保守的工具上，比如债券或产托，那可以调动的钱就更多了。小万其实已经财务自由，退休更加不是问题，哪怕多活10年到90岁，也不是问题。

除了财务上的安排外，还需要留意另外两项——医疗保障和看护准备（因为疾病或残疾需要看护或住看护所，有专人或护士照顾），也就是确保拥有至少至80岁和足够的住院医疗、严重疾病和残疾保障，以及老人残疾看护保障（否则每个月根据老人需要看护层度，最少需要RM1000至RM5000开销）。

希望以上建议对你有所帮助。