財富問診| 夫妻盼2年後退休 想多購一間房

小萬，你好。根據你給予的資料，我把它整理成現金流如下：

小萬擁有非常健康的現金流，相信淨收入包含了租金。多餘的現金流，可以先去了解自己的個人風險喜好（個人投資風險問卷），然後積極去投資，增值財富。

部分定存可投資產託藍籌股等

小萬的家庭資產負債表，也非常健康，因為沒有負債。就借這個環節回答如何優化資產。資產分配主要集中在定存、公積金和ASNB，稍微保守，趨向保值而不是增值，尤其是定存。

雖然打算2年後退休，小萬可以考慮把部分定存分配在保守又擁有流動性的投資資產上比如產託（REITS）、高股息和抗跌性的藍籌股、政府或私人債券（Merdeka Bond/Sukuk）等等，這些投資的回酬都比定存高。

關於僱員公積金（EPF）的部分，就算退休了，也不必急著把錢提出，因為大部分的人5年就把公積金的錢用完，放在公積金，還可以繼續享有大約平均5.8%左右的回酬，對退休人士是相當不錯的選擇。

政府或私人債券（Merdeka Bond/Sukuk），尤其是國家銀行發售，和只是獻給退休人士的Merdeka Bond（多留意新聞，因為很多時候，一發售就很快賣完），大約有政府保證的5%回酬。

我本人有投資過Sukuk 1Malaysia，同樣有政府保證的5%，也是不錯的。產託（REITS）也是非常符合小萬的投資喜好，同時，可以得到比定存或債券還要高的回酬，又有專人管理，同樣是房地產性質。高股息和抗跌性的藍籌股或信託也是可以考慮。小萬家庭資產負債表如下：

關於購買價值RM1M以下的有地房產用於退休， 小萬目前無任何負債，並且總資產非常充裕，包括房產、現金儲備（定期存款、ASNB、基金）、以及公積金。根據小萬的月收入RM40,000和現有資產，購買100萬令吉以下的有地房產完全可行。如果通過貸款購買，根據通常70至80%的貸款比率，你的每月還款金額大約為RM4,000至RM5,000（假設利率4至5%，30年還款期）。考慮到你的月支出為 RM15,000，收入足以支持房貸支出。

可申請伸縮性房貸買房

還有另外一種做法，把退休後沒有太多收入考量裡面，就是申請伸縮性房屋貸款（Flexi Loan）, 把定存的錢放入這個房屋貸款戶頭，涵蓋大部分貸款額（需保留小部分貸款數額來保留戶頭活躍，貸款利息數額也非常低），如果未來需要現金，也可以從這個戶頭提出，這是伸縮性房屋貸款的好處。

還有另外一種思路就是不購買房地產，改用租的方式，找靠近交通便利、醫療設施完善、社區成熟地區的小型和容易維護的公寓，然後每5至8年，在附近換個新環境和住宿（新傢俱、設計和設施）。因為每5至8年，家裡的傢俱和水電器具都舊了，同時有一定的安全風險。

我記得有位富豪是沒有房地產的，常年都是住在酒店的，這也省去了張羅三餐、打掃和管理房屋的麻煩。

關於2年後退休是否可行性？根據資料，整理退休後的現金流表如下：

如果把退休後月開支RM8,000+年度旅遊 RM80,000，預計年度總開支為RM176,000來計算，57至80歲的23年退休開銷，計算入5%的通脹，大約需要RM5,559,423。根據目前現有的資產價值，大約為RM6,828,000，哪怕保留自主的房地產和安排最小孩子的教育費，還是綽綽有餘。這還不包含2年後的總資產已經超過了這個數額。

從財務自由或被動收入的角度來計算，把總資產的RM6,828,000非常保守地放入定存，年利息為3.5%，每年都可以提出RM238,980的利息，不只可以應付每年RM176,000的開銷，還可以租公寓，基本上也不會太擔心未來23年的通脹，畢竟沒有動到本金，如果把一些錢放在比定存更高回酬，同時又保守的工具上，比如債券或產託，那可以調動的錢就更多了。小萬其實已經財務自由，退休更加不是問題，哪怕多活10年到90歲，也不是問題。

除了財務上的安排外，還需要留意另外兩項——醫療保障和看護準備（因為疾病或殘疾需要看護或住看護所，有專人或護士照顧），也就是確保擁有至少至80歲和足夠的住院醫療、嚴重疾病和殘疾保障，以及老人殘疾看護保障（否則每個月根據老人需要看護層度，最少需要RM1000至RM5000開銷）。

希望以上建議對你有所幫助。