财富问诊| 工作5年 租房族想买房投资
理财顾问你好，我是Ang，今年29岁，毕业后至今工作了5年，在巴生河流域一带工作及租房，月租为RM650。本人不介意过着租房生活，也没打算结婚生子，想请你提供一些买房投资的意见。
先提供一些我的财务状况：
●每月净收入：RM6000
●每月开销：RM3000 （包含日常大小开销、贷款和信用卡消费等等）
●债务：PTPTN学贷——月供RM150，剩余贷款额RM9019，预期2030年供完
●存款：RM80,000
●股票投资：RM70,000
●公积金：RM66,000
●基金：ASNB——RM15,000
计划：
1. 最近看中了桂沙白沙罗的项目，心仪单位价为RM450,000，预计月供逾RM2000。根据我的财务状况，请问适合这个价位的房屋及贷款额吗（不打算动用公积金存款）？若你觉得风险太高，会建议什么价位的房屋呢？
2. 根据1的表述，若买房目的是以长期出租为目标，应该设下怎样的租金回酬目标？
3. 应该设下怎样的买房预算？
在此先感谢你的关注与宝贵建议。
本期主答：林武耀
亲爱的Ang，从你提供的数据来看，你的财务状况相对稳定，具备一定的资产基础。我们将根据你的财务情况，对你的购房投资计划进行分析，并提出建议。
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●财务状况分析
根据Ang提供的资产和负债计算出你的总净值（图表A）：
以下是你的现金流表：
根据Ang的现金流表，你目前的月收入是RM6000，每月开销是RM3000，支出占据了收入的50%，但这只是依据Ang所提供资料。由于Ang所提供的资料有限，理财顾问较难为分析其收入与支出现金流 。
基本流动现金比率
（Basic Liquidity Ratio）
基本流动现金比率
= 现金或现金资产 /每月总支出
= RM80,000 / RM3,000
= 26.67个月（标准为3至6个月）
所谓流动现金便是可以立刻将某资产兑换成现金，或是能立刻提取用来救急的现金。在推算财务状况时，基本流动现金比率至少要维持在3到6个月的较健康水平里。从以上计算来看， 基本流动现金比率是大约27个月，简单来说，目前可动用的急用现金为2年又3个月，远远超出原来的标准，处于健康水平。
个人债务供款比率
（Debt Service Ratio）
个人债务供款比率
= 每月供款 / 每月收入 x 100%
= RM150 / RM6,000 x 100％
= 2.5％（标准为少于35％）
债务供款比率主要计算的是，一个人的债务供款共占每月收入多少比率。从以上的推算，供款占了月收入的2.5%。这代表目前的债务供款数目并没有很庞大，但在这里理财顾问必须先提醒Ang，以上两项推算都只是以他目前的财务状况做出的预算。因为Ang打算购置房产，债务可能会增加他的负担。所以，他可以按照个人财务状况对以上推算做出调整。
整体来说，他的财务状况处于很健康的状态。拥有RM80,000的储蓄和RM70,000的股票投资，提供了较强的财务保障。他还具备RM66,000的公积金存款（不打算动用），再加上已合理地处理PTPTN学贷，每月的债务负担较轻。
◆计划 1：桂沙白沙罗房屋项目评估
1. 贷款额估算
以供期为30年来做标准，RM 450,000的房子的每月供款为RM2053（以利率4.5％来计算）。
2. 个人债务供款比率
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根据Ang购买了房屋后的负债计算（图表B）：
个人债务供款比率
（Debt Service Ratio）
个人债务供款比率
= 每月供款 / 每月收入 x 100%
= RM2,203 / RM6,000 x 100％
= 36.7％（标准为少于35％）
一般来说，理财顾问建议个人债务供款应保持在35％以下，以维持健康的财务状况。你的个人债务供款已超过了35％的安全范围，因此从理财的角度来看，购买这套RM450,000的房产会有较高的财务风险。如果利率上升或收入发生变化，你可能会感到压力。但这个价位房产尚可接受，而且，在巴生河流域一带，新房产价位都大约在这个价位之间。当然，Ang也可以考虑用现有的存款及投资基金支付较高的首期，从而降低每月供款。
◆计划2： 以长期出租为目标的投资回报
如果你计划将房产出租，以下是你应该考虑的租金回报目标。
租金回报率（Rental Yield）
租金回报率
= 年租金收入 / 房屋总价 x 100％
房产总价：RM450,000
目标回报率：6-8％
假设1：目标回报率为6％
年收入租金与月收入租金
年收入租金
= 房屋总价 x 目标回报率
= RM450,000 x 6％
= RM27,000
月收入租金 = 年收入租金/12个月
= RM2,250
假设2 ：目标回报率为8％
年收入租金与月收入租金
年收入租金
= 房屋总价 x 目标回报率
= RM450,000 x 8％
= RM36,000
月收入租金 = 年收入租金/12个月
= RM 3,000
根据以上的假设，当租金回报率在6至8％的情况下，Ang每个月可利用房租偿还RM2053的房贷，并且还有余额可以帮补支付每个月的管理费及保险费。因此，在目标租金率为6至8％的情况下，财务压力将大幅度减轻而月度现金流也将更加健康。但是这取决于未来房屋出租率的潜力以及该区域的房地产需求发展。
◆计划3：房屋购买预算及建议
假如Ang决定要购买约RM450,000的房产，那就需要为以下事项做好准备：
1.首付及备用金：
如上图所示，Ang需要准备至少RM45,000为首期款项，其余部分可以跟银行贷款。在做预算纳入购买过程中，部分具体费用包括买卖合约律师费和印花税（图表一）和贷款合约律师费及贷款合约印花税（图表二）。
以下是购买房屋所需的费用 ：
在房贷90％时，Ang需支付的首付金额为RM45,000（10％），加上合约律师费与印花税等，总计RM65,712。Ang的现有存款为RM80,000，扣除首付、合约律师费与印花税等后约剩余RM14,288。剩余约RM14,288存款也还保留了Ang的4个月半生活开销的应急储备。整体来说，财务还是处于健康状态。
根据2021年的预算案，如果Ang是首次购屋者，并在2025年12月31日前签署不超过50万令吉的房屋买卖合约及满足特定条件，可享有买卖合约（SPA）和贷款合约豁免印花税的优惠。另外，有些开发商在特定时期会推出购房优惠，包括合约律师费和印花税的折扣或减免。因此，笔者建议Ang可以直接联系房产项目的销售代表或者发展商询问详情。
2.每月负担与风险
在考虑到Ang的每月负担以及生活质量，房贷月供不应压缩过多的生活成本。因此笔者建议尽量保持个人供款比率少于35％，以保证财务稳定。此外，购买房屋也有可能面临无人租赁或低租金的风险，而这需要你根据自身的风险承受能力进行权衡。
3.建议购买房贷保险
为了确保更稳健的财务规划，笔者建议Ang可以购买适合的房贷保险（Mortgage Assurance）。在买家因死亡、终身残废或患上严重疾病而无法偿还房贷的情况下，该保险就会帮买家偿还剩余的房屋贷款。万一发生不幸事故，家人就不必为了筹钱以继续偿还房贷而伤透脑筋。
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