外资助力产业升温| 外资进驻工商产业  房市更胜疫前

他接受《投资致富》专访时说，尽管冠病疫情带来了挑战，大马产业市场的交易量和值，不只是恢复了，甚至超越了疫情前水平，这反映出大马的产业市场基本面强劲，而且各个次领域都投资兴趣再现。

产业交易值量表现亮眼

2020年上半年，由于冠病疫情袭击，住宅、商务和工业产业的成交量大幅下跌后，稳健反弹，并在2024年上半年超越了疫情前水平，高达66%。

“亮眼的增长率可归功于冠病疫情期间被压抑的需求、消费者信心和投资情绪改善，以及经济逐步复苏的激励。而且住宅、商务和工业产业的成交量都上升，显示出产业市场广泛的复苏。”

“当然，传统上交易最活跃的住宅产业，持续推动大部分的交易，但同时候，商务和工业领域也获得动力，尤其数据中心的需求、物流枢纽和生产设施。”

与交易量相似，产业交易值也表现亮眼，除了2020年上半年，交易值因冠病疫情按年下滑，其余时间都持续呈现增长趋势。

他解释，这说明，不只是更多产业交易，但价格也持续上涨，可能的原因包括通货膨胀、需求较高和更多优质产业的发展。

邓文安说，基于这些正面的交易数据，大马产业市场前景仍保持谨慎乐观。而且外国直接投资对推动需求更发挥了重要角色，尤其是工业和商务产业。

“随着大马在‘中国+1’战略下，把自己定位成数据中心、物流和制造中心，外国直接投资持续流入将支持这些次领域进一步增长，并推动产业市场继续扩张。”

产业次领域突围而出

另一方面，邓文安说，目前大马的产业领域，受到外国直接投资、政府的措施和工业转移等驱动，数个产业次领域，如工业产业将在不断变化的经济趋势中突围而出。

“首先，由于外国直接投资增加，数字转型步伐迅速，数据中心这几年显著增长。”

丰隆投行研究分析员指出，从国家能源（TENAGA,5347,主板公用事业组）为了数据中心发展所签署的能源供应协议来看，预计未来几年内，大马的数据中心容量高达7.2吉瓦，还有潜能上涨至11吉瓦。

“这将让我国如期成为亚洲第三大的数据中心市场，排在日本和印度之后。”

为了成为东南亚的数字经济领导者，政府一直积极推动数据中心的投资。2021至2023年期间，大马的数据中心显著增长，来自于辉达（NVIDIA）、字节跳动（ByteDance）、微软、谷歌和新电信（Singtel），获批准的投资高达1147亿令吉。

大马莱坊（Knight Frank）集团董事经理黄详耀接受访问时也说，由于全球贸易紧张局势升温，大马也将受惠于国际公司要抵销风险而将供应链多元化的趋势。

他解释，地缘政治风险正上升，而大马被视为是稳定的。拥有良好基本设施，而且是个受过高等教育，能说多种语言的多元文化社会。

有鉴于此，他认为，在大马建设制造基地，看起来似乎是一个优先事项；而且在这设立业务的成本，远低于其他亚洲城市。

另外，政府致力于永续发展，大马也有很大机会成为投资碳捕集与封存（CCUS）、绿色能源、生物燃料和氢等绿色领域的主要参与者。

“我们还看到人们对医疗保健和教育等其他行业的兴趣日益浓厚。大马已成为区域教育中心，越来越多享有盛誉的国际学校和大学都希望在这里开展业务。”

此外，专家们都认为，长期内，工业产业和数据中心蓬勃发展，也将为住宅房地产市场创造溢出效应。

政府投资策略奏效

世界银行高级经济学家张有杰接受访问时说，2020至2021年开始，大马的投资政策做出还蛮大的改革，并起了刺激作用。世银对大马政府这几年的努力感到欣慰。

他指出，新的国家投资愿景（National Investment Aspiration，NIA）阐明了要吸引有素质的外国直接投资，而且列出了5到6个清楚的条件。这些清晰度对于外资在设定投资目标时，至关重要。

“对外国直接投资者来说，有很大的帮助，因为他们知道大马现在比较注重的投资是什么？比如可提升经济复杂度的投资、强化本地联系、助创造高价值的工作和促进包融度。”

张有杰补充，根据国家投资愿景，政府有做出比较仔细的政策，一些纳入在2030年新工业大蓝图（NIMP）内。

另外，他也看到政府努力加强国家促进投资框架，比如让30多个投资促进机构更协调，减少重复和重叠，进而提升效率。几个月前，政府把投资吉隆坡机构（InvestKL）并入马来西亚投资发展局，就是一个例子。

“现在投资政策结构改革，长期内会带来好处，将提升大马吸引外国直接投资的竞争力。”

另一方面，邓文安说，90年代后期，尤其1997年，因制造领域蓬勃发展，而且整体投资环境利商，大马吸引了庞大的外国直接投资。不过，1997／98年的亚洲金融风暴，短暂冲击了外国直接投资的流入。

他解释，我国的上一个外国直接投资高峰期，主要激励因素是东南亚正经历迅速的工业化，同时，适逢全球制造业扩张到东南亚初期，这与近一两年流入的外国直接投资不同。

“2023年和2024年流入的外国直接投资，已转向策略成长领域，尤其是高价值和永续领域，比如数据中心、科技、绿色能源及物流领域。”

另外，大马政府将我国定位为区域技术和物流中心，会继续支撑数据中心和工业领域未来的增长。电子商务扩张，也激励了物流和储存设施的需求，是工业地产领域重要的元素。

邓文安补充，大马位于东南亚策略地点，而且产业价格相对实惠，因此处于有利地位，可以进一步吸引这些领域的外资前来投资。

他认为：“政府的焦点也符合制造自动化和电子商务日益增长的最后一里物流需求。因此相信，这些产业次领域的投资者料看到正面前景，特别是已建立工业区和科技园的地区。”

工商产业效应扩散

1.大马数据中心黄金时代

基于全球对于数字基本设施的需求持续上涨，大马在数据中心生态系统的角色越来越吃重，丰隆投行研究分析员认为，大马数据中心的未来前景亮眼，并相信，进入数据中心黄金时代，拥有庞大地库且有可靠水源和电供的发展商将受惠。

“拥有适合发展为数据中心地库的发展商，可以直接卖地，也可以建造数据中心后出租，或甚至参与数据中心的营运。”

该行统计出，2023年11月到今年11月，短短1年，卖地作为数据中心的发展的交易就达15项。

除了卖地，森产业（SIMEPROP,5288,主板产业组）通过建后出租的模式将数据中心出租给谷歌；马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）也与Bridge数据中心联营。

邓文安说：“外国直接投资大增，加上数字转型快速，激励了最近几年数据中心和工业产业显著发展。商界和政府的营运持续数字化，需要更安全、更高科技的数据储存与处理设备，因此数据中心的需求量很大。”

肯纳格研究分析员也认为，大马是目前世界上数据中心发展最迅速的地址。

该行分析员最近出席了数据中心与云端日大会，获悉国家能源（Tenaga）至今，已接获超过70个数据中心项目的电力供应申请。

截至今年6月，26个项目已经签署能源供应协议（ESA），总需求高达4000兆瓦，其中16个项目（1700兆瓦）已完成。同时，容量达190兆瓦的数据中心，已经投入营运，比3月的150兆瓦高。

与会者还说，尽管大马的数据中心蓬勃发展，但没有供应过剩的担忧，新供应很快就会被吸纳。尤其数据中心是云端计算的骨干，云端服务需求持续上涨，就将推动大马数据中心、云端以及人工智能基本设施的发展。

分析员指出，大马策略地点，没有地震等天灾，而且电力和水力供应稳定，加上政府的支撑，吸引科技巨头来设立数据中心。

2.厂房与生产设施

随着全球贸易紧张局势升温，在中国+1策略的加持下，大马的制造领域吸引了庞大的外国直接投资，料更多外企前来，尤其是电子电器领域。

仲量联行中国区产业与物流服务总监尹鸿指出，作为业务全球化的战略，中国企业现也做出新的尝试，包括探讨到海外投资，如大马等东南亚国家，预计接下来前景亮眼。

他说：“中国正迈向新兴产业转型，如高端装备制造、半导体、电子信息、医疗、生命科学、电动汽车和新能源等，因此焦点转向附加价值的领域。大马熟练劳动力和发达的制造业，将成为吸引外资来战略扩张。”

另外，摩根大通（JP Morgan）分析员也相信，大马的国家半导体战略（NSS）是对的方向，可推动我国半导体企业向价值链上游迈进。

“大马以超过50年的半导体业务经验展示了其核心实力。目前，晶片封装、组装和测试活动占了全球市场的13%。”

分析员说，在稳健的基础之上，国家半导体战略可确保大马保持设计和生产先进半导体的竞争力。

集中劳动宿舍动力增

另一方面，邓文安指出，说到工业产业，经常被忽视的一个环节就是集中劳动宿舍（Centralised Labour Quarters）。

他预计，随着工业领域扩展，这个领域动力将渐渐增大。

邓文安还说，制造业的预期增长，尤其因为中国+1策略，更多公司要在中国以外设立生产设施，大马也料看到更多员工住宿的需求。

“集中劳动宿舍为外籍员工提供更整齐和安全的住宿，而且可以满足政府要改善工业劳工居住环境的要求。随着制造业活动加大，仲量联行认为，这个领域有巨大的增长潜力。”

3.其他

当外资流入，工业区和商业中心附近就业机会增加，住宅产业需求也将加大。

邓文安认为，工人和专业人士将迁移到获得新投资的地区，进而推动房屋需求，包括可负担屋、服务式公寓，或者是适合外国专才和管理层居住的高档产业。

此外，随着工业活动活跃，商务服务比如零售、餐饮、教育、保健和娱乐需求都会上升，进而创造出邻里购物中心、零售商店、国际学校、医疗中心和综合用途产业的增长机会。

黄详耀也说，工业跨国公司来马设立区域总部和后勤，将支撑主要城市中心和新兴卫星枢纽的办公室需求。

另一方面，政府9月宣布，将推出几项措施以发展柔佛森林城市金融特区（FCSFZ），包括给予单一家族办公室0%税率、0至5%的优惠企业税率、知识型工作者和在该地工作的大马人享有15%特别个人所得税率等，并即将在2025年第一季展开。

分析员认为，将推动森林城市（Forest City）和周围的产业需求，可能有助于推动高档产业的需求。