外资助力产业升温| 数据中心成外资香饽饽 雪隆槟柔蓄势待发

上半年隆吸资376亿最多

根据马来西亚投资发展局（MIDA）的数据，2023年，大马总共批准了1884亿令吉外国直接投资，占57.2%；获得批准的本地投资则达1411亿令吉或占42.8%。被誉为是东方矽谷的槟城，录得最高外国直接投资的州属，高达719亿令吉。

吉隆坡直辖区排在第二，录得583亿令吉；接着是雪兰莪报553亿令吉，柔佛报431亿令吉以及吉打287亿令吉。4州1直辖区总共录得了2573亿令吉，或等于全国的78.1%。

马来西亚投资发展局指出，投资的地理分布不只是凸显这些地区的策略重要性和经济活力，也意味着这些投资促进全国的经济发展机会。

不过，截至2024年上半年，该局数据显示，槟城虽继续“吸金”，惟排名降至第四。

首半年，大马批准的外国直接投资达746亿令吉，吸引最多外国直接投资的州属和地区，前5名分别是吉隆坡直辖区，录得376亿令吉；雪兰莪的外国直接投资也达350亿令吉；吉打吸引了319亿令吉；槟城继续吸纳131亿令吉，柔佛则录得129亿令吉。

吉霹FDI显著上涨

大华继显研究分析员今年3月的分析报告中指出，由于槟城土地稀缺，2023年，吉打和霹雳的外国直接投资，也显著上涨。

这2州靠近槟城，且土地成本较低。2023年，吉打获准的总投资达287亿令吉，其中包括240亿令吉的外国直接投资，本地投资为46亿令吉。霹雳的总投资达85亿令吉，包括21亿令吉外资，和64亿令吉本地投资。

分析员解释，中美贸易战使得全球相关业者都要寻求中国以外的替代方案。大马的半导体组装和测试专业知识，吸引了这些投资者，大型业者都投资在马，设立新厂房。他认为，这反映出大马半导体行业地位日益重要。

另外，大马莱坊（Knight Frank）集团董事经理黄详耀接受《投资致富》访问时指出，数据中心营运商积极收购土地已成为一个重要的趋势，特别是进军柔佛州等地区的超大规模营运商。

他说：“这些活动正加速相关地区的工业生态系统发展，并有助于提升土地价值。”

此外，他指出，目前，工业热点包括槟城、吉打、巴生河流域、森美兰和柔佛新山；每个都有独特的优势，可以推动租户需求并支持工业增长，比如熟练的劳动力和已建立的供应链。

隆柔数据中心增长率最高

随着云端计算、数字服务增长以及人工智能崛起，且各行业的数据密集型活动不断增加，促进数据存储和处理能力的需求不断增长，我国数据中心市场也显著增长。

根据大马仲量联行（JLL）今年6月的数据，基于大马现有和未来的瓦数数据得出，大吉隆坡和柔佛是数据中心发展增长率最高的地区，如雨后春笋。

2020至2023年间，大马的数据中心的总电力容量较过去2年，增长了超过1倍。今年首季，包括吉隆坡和布城以及围绕这2城市、雪州9个地方政府的大吉隆坡区，加上柔佛的数据中心，容量高达262兆瓦，预计到了2025年年底，将大涨3倍至860兆瓦。

同时，基于已经建议的计划，预计到了2027年后，这2地的数据中心容量将增加2270兆瓦。

无论如何，该行指出接下来，随着数据中心的需求进一步增长，料看到其他州也会有数据中心发展。

马有望成数据中心枢纽

另一方面，大马仲量联行指出，就目前情况而言，当大马与亚太地区其他市场进行比较时，不仅表明亚太地区具有强劲的增长潜力，大马也有充分理由，成为未来的区域数据中心枢纽。

“因为大马市场在很大程度上仍服务不足，而且各种情况下，国内和国际的需求似乎也在不断增长。”

莱坊：槟工业版图扩大

另一方面，大马莱坊截至今年上半年的《房地产亮点》（Real Estate Highlights）报告指出，槟城的工业版图正在扩大。

BKIP 3料成催化剂

由槟城发展机构发展，投资额达22亿令吉的峇都交湾第三工业园（BKIP 3），预计将成为槟城和北部地区经济增长的催化剂。

该工业园面积一共407英亩，分成4个发展阶段，将于2031年8月完成。第一阶段，60英亩将于2025年10月完成，届时料能满足跨国企业、本地大型公司以及中小型工业的工业地需求，将成为未来的工业枢纽。

同时，槟城发展机构也针对峇都交湾第二工业园（BKIP 2）第一阶段征求计划书（RFP）。

此外，槟城也公布一个集成电路（IC）设计和数字园区的计划，提供100万平方英尺的优质办公空间，满足高影响力项目的需求。

其他房地产也受惠

另外，黄详耀指出，随着工业扩展动力增加，自然的连锁反应将延伸到其他房地产行业，并创造出增长机会。

因此，当更多外国专才、专业人士涌入，加上本地劳动力持续扩大，都将推动工业区和市中心附近的住房需求，进而将推动住宅市场的增长。

黄详耀说，这种相互关联的增长，让工业产业成为强大的驱动力，推动大马更广泛的产业市场，并支持各种产业领域得到更永续的发展。

大马仲量联行（JLL）董事经理邓文安看好大吉隆坡靠近公交导向发展（TOD）的产业市场。

他指出，比如捷运（MRT）、轻快铁（LRT）和隆新高铁站附近的产业，因为通勤方便，所以需求料更高。

而且TOD项目将融合住宅、商务和零售元素，所以有各种投资机会。

小型及地点佳产业更具吸引力

黄详耀认为，投资者若要这波工业产业的发展趋势中分一杯羹，首先，应对整个生态系统有透彻的了解，认识到可能因外国直接投资流入而升值的产业类型。

比如，较小的独立式单位或半独立式工业产业，通常会吸引特定行业的关注，而且相较于大型工业资产，是更容易投资的选择。

接着他说：“同样重要的，就是要理解‘地点’。确定潜在租户需求最强劲的领域，特别是那些能够推动外国直接投资的领域，包括制造业和科技领域。”

靠近交通枢纽、港口或成熟产业集群的策略位置，往往极具吸引力，因为有效率且四通八达，符合租户的要求。

他说，专注这些因素，投资者可做出更明智决定，选择不仅适合本身投资能力，而且符合大马租户需求和外国直接投资趋势的产业。

另外，邓文安补充，特别经济特区（SEZ）或者特别金融特区（SFZ），一般有税务奖掖，加上政府支撑以吸引商业活动和投资，也是投资者将探讨的潜在地点。因为这些特区内的产业将受到商业活动增加、工业扩张和新的就业机会带动产业需求。

雪工业产业交易冠全马

根据NAPIC的资料，今年上半年，大马工业产业次领域一共有3822宗交易，总值135亿令吉，比较前期的3735宗，微上升2.3%，但成交值比前期109亿4000万令吉，大涨23.4%。

同时，雪州的工业产业交易是全国之冠，有1302宗交易，或占总数34.1%。接着是柔佛占19.2%、砂拉越占7.4%以及霹雳占7.1%。

至于产业类型，双层工厂的交易最多，达1233宗或占32.3%；接着是空地，占总工业产业交易量26.6%。

工业产业价明显上涨

此外，兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯指出，目前，可以看到的是工业产业的价格有明显的涨幅。

“因为需求很高，连发展商也积极部署购地。所以，不只是工厂，连工业地的价格也是迅速上升。”

她还说，以新的产业项目来看，赖于地点，比如柔佛州的努沙再也，UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）新推介的排屋或店铺价格，与吉隆坡的价格差不远。

而且新推介的项目，价格会比之前推介的项目价格高出15至20%。

无论如何，她强调，这些都要看地点，目前比较热门的地点，比如吸引外国直接投资眼光的依斯干达特区。

巴生河流域产业价增长

与此同时，邓文安指出，2020到2024年第三季，巴生河流域一般的住宅产业价格平均都录得增长，这显示出需求稳健成长。

他也预计，巴生河流域的公寓和高级公寓、服务式公寓以及双层排屋的价格，表现相对较好，到2025年将进一步改善。