外资助力产业升温（完结篇）| 外资催化·内因改善 房市春风指日可待

工业产业奠定增长基石

而工业产业就是外国直接投资驱动，大马产业市场未来增长的基石。

“超大型数据中心营运商积极在柔佛州收购土地的趋势，就是最好的例子。发展趋势加快这些地区的工业生态系统发展，并有助于提升其土地价值。”

而且，当工业扩张活动的动力渐增，自然的连锁反应会延伸到其他产业领域，并创造更多增长机会，比如办公室空间和住宅产业。

黄详耀认为，这种溢出效益，使工业产业成为推动大马更广泛的房地产市场，并支撑不同领域永续发展的强大驱动力。

兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯接受访问时也说，外国直接投资进入大马，肯定对本地产业市场有利，将带来商机并创造就业机会等。

“虽然，很多人会争论说，数据中心未能创造很多就业机会。但只要有外国直接投资进来，就有资本流入大马，会带动经济活动和发展，进而带来正面连锁效应。”

她举例，比如建筑领域，产业建筑将惠及整个供应链，影响广泛。而且国家经济表现好，对产业领域有激励作用。

大马仲量联行（JLL）董事经理邓文安虽然认同，外国直接投资对大马长期内的产业市场重要，但它并不是灵丹妙药。

他强调，要推动我国产业领域迈向下一个高峰，更全面的解决方案至关重要，包括改善经济基础，减轻人民的住房负担，并积极吸引外资和本地投资。

隆新高铁是“东风”

另一方面，龙国雯指出，虽然外国直接投资对大马产业领域有激励因素，但在她看来，隆新高铁才会是那阵“东风”。

她解释，因为隆新高铁是一项跨国铁路项目，而且占地最大部分在大马半岛的南部，对于整个地区的经济激励和影响会更庞大，对产业领域相对更有利。

政局稳AI趋势推动吸资

询及对于外国直接投资趋势的看法，龙国雯相信，外国直接投资周期才刚刚开始。

她说：“大马的优势，对外资来说很有吸引力，料继续吸引更多数字科技公司前来投资，把大马当做其中一个据点。预计接下来的2到3年内，许多数据中心陆续有来。”

“大马政治稳定，在吸引外资方面会更有优势，可在中美贸易战的外资投资潮中受惠。”

她解释，因中美贸易战，许多外资都将他们的生产基地转移，一般会选择大马、印尼和泰国等地。而比起印尼和泰国，大马政局相对稳健，因为印尼和泰国刚刚换了新总统和首相，会引起外资对国家政治稳定的担忧。

另外，世界银行高级经济学家张有杰说：“我们也认为，这几个季度大马的外国直接投资表现很好，但很难确定是什么推动因素。目前观察看到的是，受到了大趋势的推动，比如人工智能。”

外国投资效应长远

他补充，大马也有许多竞争优势和激励因素，让外资认为是不错投资地点。

无论如何，他坦言，短期来看，人民还是很难立即感受到外国直接投资流入的美好。

“槟城是一个好例子。60至70年代时，该州失业率超过10%，于是州政府选择引入电子电器工业来刺激经济。从当年“八武士”（8 Samurai）跨国公司入驻至今超过50年，电子电器领域出口已占大马总出口（2023年）比率40%。”

一开始电子电器领域的发展，为槟城人民创造就业机会，提升消费能力，刺激州经济。但更长远来看，不只是对槟州，其溢出效益甚至对我国经济成长帮助非常大。

有鉴于此，他强调，外国直接投资进来，效果不是一朝一夕可见，3至5年内都算太短。

“这是个‘长期游戏’外资投资的效果，要在未来10至20年，才会更明显。”

张有杰补充，虽然数据中心和人工智能的发展所创造的就业机会不多，但将提升大马的竞争力，让我们从劳动密集型转向高价值。

“一开始数据中心会对周边带来经济效应。不只那样，它会带来更多的投资机会，慢慢联系起来，对大马以后晋身高收入国家时，继续推动经济有很大的帮助。”

尤其当大马转型到高收入国家时，很多领域都需要跟着转型。

面对4关键挑战

另一方面，邓文安说，虽然外国直接投资对房地产市场具有积极且经常催化的影响，但它绝不是成功的唯一决定因素。

他解释，大马产业市场要再创高峰，仍赖于数个关键经济因素，既购买力、利率、通货膨胀和市场整体的情绪。

“比如，高利率将冲击购买力，通胀率高则侵蚀可支配收入，进而降低人民投资产业的能力。另外，通货膨胀也将推高建筑成本，当发展商的赚幅萎缩面对压力，就不太可能以可负担的价格出售产业。”

因此，他认为，国家宏观经济稳定，对于确保产业领域持续增长来说一样重要。

“大马经济一直面对的挑战就是工资停滞不前。薪金赶不上生活成本上涨步伐，因此造成本地产业市场有巨大的负担能力差距。”

虽然外国直接投资流入，大马可能会为经济带来资本并激励成长率，但若不解决人民入不敷出的问题，整体本地市场将难以跟上不断上涨的房地产价格。

本地投资一样重要

除了争取外国直接投资，邓文安认为，大马也必须专注于促进本地投资（DDI），因为这也是房地产市场和经济的支柱。

本地投资蓬勃发展，将为产业市场奠定稳定的基础，支撑长期的市场韧力。

另外，黄详耀也认同，外国直接投资确实是推动大马房地产市场下一个上升周期的关键因素，但，它并不是唯一的因素。

“产业上升周期要永续，需要的不仅仅是外国直接投资。本地投资一样重要，因为要平衡增长，并且确保长期稳定。”

马来西亚投资发展局（MIDA）今年9月公布，截至2024年首半年，大马批准总值1600亿令吉的投资，比去年同期上涨18%。其中，本地投资占53.4%达854亿令吉，仍是主要投资。外国直接投资则占46.6%达746亿令吉。

国内投资增 
加强市场韧力

该局指出，本地投资和外国直接投资，支撑大马经济，同样扮演重要角色。而国内投资明显增加，清楚显示出本地商业活动的信心增加，对国家经济发展来说是个好兆头。

黄详耀续说，本地投资将增强市场的韧力、推动中小企业增长，并支持本地工业，都是让国家经济更健康和永续的因素。

因此他认为，产业市场要长期持续增长，且保持韧力，必须平衡兼顾外国和国内投资。

调整策略免坠“中等收入陷阱”

此外，张有杰指出，大马现在面对的挑战，是如何根据其发展水平和经济复杂程度来调整投资策略，摆脱中等收入陷阱。

世银《2024年市场发展报告》确定了新兴经济如何避免陷入令人担忧的“中等收入陷阱”途径。

报告指出，这些国家在中等收入阶段，需要的不是一次转型，而是两次转型。一，是从加速投资的1i策略，转向强调投资和引进技术并在国内扩展的2i策略。

中低收入国家政府，必须在驱动投资的策略基础上增加措施，把世界各地的现代技术和成功的商业流程引入本国经济。而这需要把大量国内工业重塑为全球商品和服务供应商。

一旦成功做到这点，这国家就可转向3i策略，即增加对创新的关注。

张有杰说：“90年代，大马从1i策略阶段迈向2i策略阶段时，表现非常好。现在的挑战，就是如何迈向3i策略。”

邓文安也认同，大马并不是外资投资者唯一的选择，尤其东南亚在吸引外国直接投资时，竞争激烈，越南、印尼、泰国和菲律宾都是外资诱人的选择。

优化政策保持竞争力

“大马政府必须继续优化政策，以保持竞争力，尤其是地缘政治动荡和经济因素不确定的环境中，全球的投资者在挑选投资地点时，都将变得更谨慎。”

同时，外国直接投资的产业投资往往受到监管的限制，例如外国人所有权或可购买的产业类型限制。

他说：“这些政策的目的是要保护本地购屋者的利益，并防止特定产业次领域过热，但同时会限制外国投资者的潜在数量和范围。”

2027大选或是吸资隐忧

根据世银10月公布，主题为“收获未来：通过数字科技收割大马农业韧性”的《大马经济观察报告》，大马自1970年代初期开始的投资政策改革，加上亲商的环境，为吸引外资进入马来西亚奠定基础。

世银指出，相关的投资政策包括成立自由贸易区和有执照的制造仓库，以及慷慨的投资奖掖，加上能说英语且低成本的劳动力，都助大马建立能够吸引外资的稳健基础。

无论如何，大马在持续吸引外国直接投资的时候，不无挑战。

龙国雯点出，她的担忧是我国可能会在2027年，进行第十六届全国大选。

“外资前来投资，他们最不喜欢的就是不明朗因素。若政权有所更动，就可能造成国家政策改变，这些都是外资投资者最不愿意看到的局面。”

今明年料持续势头

无论如何，她认为，近期即2025至2026年的这2年内，外国直接投资的势头将保持。

另一方面，《大马经济观察报告》显示，在2000年以前，大马吸引外国直接投资能力居于东盟5国之冠，比泰国、越南、菲律宾和印尼高，外国直接投资流入和库存对国内生产总值的比重最高。

无论如何，在过去20年，大马的“吸金”能力已经被泰国和越南超越。

世银还指出，经济合作发展组织（OECD）的外国直接投资限制指数显示，目前，大马和泰国的外国直接投资限制程度不相上下，比印尼和菲律宾宽松，但比越南显然有更多限制。

虽然影响外国直接投资的因素很多，努力尽量减少营运限制，可以进一步帮助增强大马外国直接投资的吸引力。

《大马经济观察》显示，大马最近积极地针对制造领域进行投资改革，降低该领域的限制，尤其是电子电器的制造活动。

持续投资改革 
给予针对性奖掖

有鉴于此，张有杰指出，世银冀望大马政府可以保持投资政策的改革动力，继续进行改革优化吸引投资的政策。

他举例，接下来可进行的改革如奖掖，可落实更针对性的奖掖，专注在那些能够为大马国家投资愿景（National Investment Aspiration，NIA）贡献最大的公司。

同样地，世银认为，与新加坡共同发展特别经济区——柔新经济特区（JS-SEZ）若成功，可产生额外的协同作用、加强网络，并增强溢出效应，进一步推动大马的投资和增长机会。

至于柔新经济特区成功与否，很大程度，取决于该计划所提供的激励措施类型及执行方案。