发布: 6:07pm 09/01/2025

产托

利好普遍反映产托选股不选市

伍咏敏／报道

（吉隆坡9日讯）产业投资信托股价在3个月内走高3至12%，分析员相信领域潜在价值已经普遍反映，仅有少数产托仍有上涨机会，因此调低领域评级至“中和”。

部分股价已涨3至12%
特定产托仍有上涨机会

肯纳格研究表示，KLCC产托（KLCC,5235SS,主板产业投资信托组）和双威产托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组）等大资本产托股，股价在过去3个月已成长3至12%，潜在价值已反映在股价上，仅特定产托仍有上涨机会。

“有鉴于此，我们将领域评级，从‘加码’调低至‘中和’，投资首选为双威产托。尽管TRX商场来势汹汹，但吉隆坡柏威年广场仍持续录得强劲的人流，依旧看好柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组），而凯德商托（CLMT,5180,主板产业投资信托组）近期股价低迷，将为投资者提供趁低买进机会。”

相比之下，兴业研究则显得乐观，分析员看好在强劲的基本面和稳定宏观经济前的支持下，大马产托领域2025年内表现将继续良好，维持该领域“加码”评级。

兴业研究检视的产业投资信托，出租率已回升至高水平，而且大部分管理层认为，未来的租金将恢复至健康水平。尽管市场情绪转向2025年内将放缓降息，该行认为，中期内，降息的轨迹将支撑产托的估值。

“目前，产托指数与大马政府10年债券之间股息的回酬差为+160个基点，与历史平均值一致。虽然美国10年债券回酬波动较大，2024年介于3.6%至4.7%，而大马政府10年债券的回酬基本稳定在3.8%左右。”

分析员说，虽然国家银行今年料维持隔夜政策利率在3%，但因大马政府10年债券与其他国家债券间的利差将收窄会推动资本流入大马债券，并对回酬率造成下行压力，因此盈利增长和债券收益率下降，将使产托的回酬率差有更大的增长空间，进而让大马产托股价有上涨空间。

另一方面，分析员指出，大马零售领域持续保持稳健，2024年10月零售贸易销售额按年增7%，而政府上调最低薪金、针对性援助和公务员普遍加薪等一系列措施，也将支撑2025年内领域表现。

他补充，游客人数增加，也是另一个激励因素。

“政府计划在2026年大马旅游年前，开始推广我国旅游业，旨在吸引3600万名游客。截至2024年11月，抵马的游客人数达2200万人次，比2023年按年上涨26%或500万人，不过，仍落后2019年冠病疫情前同期7%或少200万人。”

老牌购物中心
租金料涨5至6%

此外，虽然新开业的购物中心竞争加剧，或抑制租金增长，但该行检视城中城阳光广场购物中心（Suria KLCC）、吉隆坡柏威年广场（Pavilion KL）、吉隆坡谷中城（Mid Valley）和双威金字塔商场（Sunway Pyramid）等老牌购物中心，发现截至去年9月的出租率接近全满状态，产托管理人普遍预计租金上调介于5至6%。

分析员还说，从宏观经济层面来看，未来2年，吉隆坡零售空间新供应的增速也将放缓。他引述大马第一太平戴维斯（Savills），与2013至2019年期间的下降趋势比较，大吉隆坡购物中心的出租率从2023年以来逐渐改善。

“赖于重大的装修活动，双威产托和怡保花园产托租金率应该会有所提高。”

目前，双威产托正在翻新槟城双威嘉年华购物中心旧翼，以便吸引更高质量的租户。另外，双威金字塔OASIS于2024年11月开张后，将之前由单个主要租户租用的空间重新分配成可容纳100多个规模较小且收益较高的租户。

同样，怡保花园产托（IGBREIT,5227,主板产业投资信托组）旗下的谷中城购物中心，现也有20多个租户取代之前主要的租户，而这些利好都将在2025财政年全面反映。

将有更大规模产托上市

分析员认为，目前产托领域情绪已改善，接下来会有更大规模的新产托上市，能吸引更多购兴，而这也有利于产托通过债务和股权相结合的方式融资并购。

随着AXIS产托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）于2024年10月进行迄今最大规模的私下配售活动后，分析员预计柏威年产托将在今年进行大规模的私下配售活动，以集资收购吉隆坡悦榕庄（Banyan Tree KL）和吉隆坡柏威年酒店（Pavilion Hotel KL），且有可能用来支付收购吉隆坡武吉加里尔柏威年广场（Pavilion Bukit Jalil）的余额。

同时，分析员预计，双威产托或在资金市场有所动作，因为该产托放眼到2027年年底，将投资组合从目前的100亿令吉扩大到140亿令吉。

整体来看，该行首选产托为AXIS产托和双威产托，其中前者是有韧力的工业产业代表，2024年进行6亿8400万令吉的收购活动料提振每股股息增长10%，而双威产托则由多元化投资组合及积极收购策略支撑，盈利前景充满生气。

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