不論好債壞債 不懂借錢貧窮一生
個人如果債務管理得不好，很容易拖欠貸款分期，在拖欠幾期後，銀行會發出提醒通知，假如繼續拖欠，金融機構就會採取行動，個人將因為拖欠的數額，已經達到被起訴入窮籍門檻，而成為破產人士。
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僱員公積金局（EPF）在此前發行的《My Money Matters 2.0》中，為我們點出“好債”與“壞債”的差別。
好債vs壞債
嚴格來說，債務有好壞之分，好債務：可以帶來收入，提升資產價值：例如教育貸款、房屋貸款、土地貸款。
至於壞債務則是購買了，日後會貶值的資產，例如為了想要，而非需要的商品。例子：購買超出自己能力的轎車，或是向銀行申請個人貸款作為度假開銷。
坦白說，我們需要儘量減少債務，確保擁有可以儲蓄、應付日常開銷的金錢，需要記錄足以影響日後申請貸款的付款， 避免因為沒有按期繳交分期付款，被宣判破產。
有一個減少債務指南可以供參考：列出所有的債務，確保償債比率在30至40%之間，做到按時償還，時刻關注個人的信貸評分，還清現有債務，避免拖欠超額債務，優先償還利率較高的債務，如果有需要，建議尋求專家的諮詢意見。
卡債滾雪球 萬萬欠不得
貸款分期包括房屋貸款、汽車貸款，以及個人貸款，還有信用卡債，其中信用卡債和個人貸款的利率比較高，嚴格來說，拖欠不得。
上一篇文章，我們提及假如一個人被宣判破產，他不可以出國，除非獲得破產總監發給批准文件，每一次要出國前必須個別提出申請。
如果已被宣判為破產人士，他也不可以擔任一些專業領域的工作，例如醫生、律師、藥劑師、工程師等，政府人員也不獲繼續在崗位上班；此外，個人的信用額度將被侷限，破產者的銀行戶頭將被凍結。
這些資訊告訴我們妥善管理債務的重要性，必須清楚本身的財務／償債能力，在開銷方面要保持有紀律。同時，管理大筆債務要有一定的技巧。
一般來說，債務可以分為3種情況，如果屬於（1）雪崩（Avalanche）：焦點放在還清利率最高的貸款，（2）雪球（Snowball）：專注在還清剩下不多的貸款，以及雪花（Snowflake）：利用盈餘，每日、每週或每月多還一些貸款。
根據僱員公積金局（EPF）的財務教育網絡資訊，如果屬於雪崩債務，我們需要先還清利率最高的貸款，列出所有的債務、數額和利率，整理出哪些債務的利率最高，還清利率最高的債務，償還其他債務，必須還最低數額，一旦還清有關債務，轉向專注其他債務。
雪球債務：列出仍欠債務數額，整理出準備優先還清、數額最小的債務，還清數額最小的債務，其他債務必須償還最低數額，一旦還清有關債務，轉向專注其他債務。
雪花債務：利用盈餘，每日、每週或每月多還一些貸款。列出所有債務，包括尚欠的數額和利率，根據能力增加分期償還數額，可以根據利率、尚欠數額，選擇多還。
假如沒有償還債務，後果包括：被列入黑名單，影響信貸記錄，日後無法申請房屋貸款、汽車貸款、個人貸款，以及信用卡。金融機構可能不批准你提出的申請，如果貸款申請獲准，可能面對比較高的貸款利率。
陷入破產窘境：你的資產和收入將被監督，並且被當局接管，你可能喪失使用本身銀行戶頭和資產的便利。不可以出國，除非獲得破產總監發給批准信，投資或購買大件物品面對困難。
房貸數以十年計
複利率利息驚人
在我們的一生中，多數人會規劃購買房屋，如何確定一個人的購屋能力，以下方程式可以供參考。
買或租？買多少錢的房子？
假設放眼價格在年收入3至5倍的房屋。
計算法（一）：價格在年收入3倍的房屋。
假如每月收入2700令吉，3倍價格的話是RM2700x12x3=RM97,200
計算法（二）：價格在年收入5倍的房屋。
假如每月收入2700令吉，5倍價格的話是RM2700x12x5=RM162,000
如果有能力購買價格在年收入5倍的房屋，反映這個人的財務狀況比較堅穩，一般上，至少必須是有能力購買價格在年收入3倍的房屋。
除了準備購買房屋需要有的首付款，可以是房屋價格的10%、20%或是30%，還要準備其他的附加開銷，例如律師費和印花稅，多數人都是貸款買屋，因此，需要準備買賣合約和貸款合約的律師費和印花稅，以及房屋到手後的裝修費。
當房屋建好後，發展商將房屋鎖匙交給購屋者，每個月需要準時償還銀行的貸款分期，其他的開銷包括：房屋保養費、每年的房屋保險費、門牌稅、地稅，如果是公寓，還要支付每個月的管理與維修費等等。
那麼，買屋或是租屋，房產顧問認為，如果能力未具備，暫時租房屋，並延後落實購屋計劃。
回到前面提及放眼價格在年收入3至5倍的房屋，這裡要補充一點，假如是放眼年收入4倍的房屋，以每月薪金2700令吉的個人阿德（見上期） ，可以購買12萬9600令吉的房屋。以4倍價格計算是這樣：RM2700x12x4=RM129,600。
購屋者需要準備的10%首付：10%xRM129,600 = RM12,960，假設貸款90%，就是RM116,640，貸款30年，每月分期付款RM557，到了30年供完那年，本金加利息和房貸保險，原本RM129,600的房屋，供完房屋貸款後，大約支付了RM200,000，多支付RM70,400。
第二個例子，家庭月收入4500令吉的莎拉，同樣是購買價格在年收入4倍的房屋，就是21萬6000令吉的屋子，計算法是這樣：RM4500x12x4=RM216,000。
莎拉在購屋前，需要準備10%首付：10%xRM216,000=RM21,600。假設貸款90%，就是RM194,400，貸款分30年償還，每月分期付款RM928。
在供了30年的貸款分期，本金加利息和房屋貸款保險，原本價格RM216,000的房屋，供完後大約是RM334,000，比RM216,000的原價，多償還了RM118,000。
注：以貸款年利率4%，分期付款30年（360個月）計算。
宜儘量縮短貸款年限
另一個與房屋貸款有關的資訊是：領取貸款時的年齡和貸款配套的年限，例如貸款15年和30年的分別，我們以貸款30萬令吉，貸款利率4%計算。
從數據表可以看出，貸款年限越長，付出的代價越大，貸款利息是以複利率計算，如果能力做得到，應該選擇比較短的貸款分期，看看30萬令吉貸款的30年分期配套，單單利息付款多達21萬6000令吉，比30萬令吉的50%即15萬令吉還多，而且我們只是以4%的貸款利率計算。
至於貸款年限15年的分期付款，同樣是30萬令吉的貸款，貸款利息付款佔33%，就是9萬9000令吉，從數字來看，兩個貸款配套，明顯差別相當大。
由於貸款者領取貸款時已45歲，他可能沒有選擇，只能選擇貸款分期15年，也可能他是支付較大筆的首付款，不論是哪一種情況，數據明確告訴我們，只要有能力，儘量縮短貸款配套的年限，因為複利率的影響效應很大。
償債比率不符合要求
40％貸款申請被拒
由於許多人都是貸款購買房屋。因此，銀行會通過申請者的償債比率（Debt Service Ratio，簡稱DSR），來評估個人是否有能力償還他所申請的貸款。償債比率DSR太高，是銀行拒絕貸款申請最常見的原因之一。在馬來西亞，大約35至40%的貸款申請，是因為償債比率不符合要求被銀行拒絕。
理財師表示，健康的償債比率必須是30至40%，計算法是這樣，每月債務／每月淨收入x100%，可以採用這些項目計算：
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（八打灵再也17日讯）买房好，还是住酒店更划算？一名男子近日分享一笔惊人的账目计算，让许多人开始重新思考传统购房的观念。
林姓男子在脸书发文，以贷款200万令吉、年利率4巴仙为例，计算出每年光是利息就要支付8万令吉。
然而，他查阅了一家酒店的价格，发现28晚的套房仅需2563令吉，换算下来，每晚只需92令吉。
“按照这个价格，8万令吉足够住酒店874晚，也就是接近两年半的时间！”
“如果住久了想换个环境，还可以每个月换不同的酒店，享受不同的生活氛围。”
他进一步分析，若选择稍微高端、每晚200令吉的酒店，8万令吉依然可以住400晚，超过一年时间。
“住酒店不仅有专人打扫、包早餐，还免去水电费、维修费及管理费的烦恼，你不需被绑在一栋房子里，想换环境就换，不受房贷束缚。”
他表示，房奴甚至可以把原本用于供房的资金拿去投资，让钱生钱。
不过林男也表示，买房子确实有其价值，因为房子未来可能升值，也可以出租赚取租金，但买房的额外开销也很大，会加重房奴的负担。
他说，他只是提供另一个角度来思考买房的必要性，“抛砖引玉，大家来讨论讨论生活方式的选择，是不是有更多可能性？”
他的分享引发网民热议，不少人表示：“这样的计算方式确实让人重新思考买房的必要性”、“住酒店真的省心又自由，但房子毕竟是资产”，但也有人认为，买房仍有长期价值，能够升值、出租，甚至带来经济保障。
星洲网已获得林男授权，改写并分享他的帖文。
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