产托新闻资料

简

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焦点财经

产托防御强收益稳静待区域降息潮

国家银行连续7次按兵不动，将隔夜政策利率（OPR）维持在3％水平，分析员认为，产业信托领域仍好坏参半，若国行年内不降息，追寻收益增长的投资者料不会大举回流产托，更倾向拥有坐落在策略地点商场的产托，但如果利率在现阶段触顶，建议聚焦积极寻找外部增长的产托。

5月前

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股价改写5年新高 WCT控股推进产托计划

股价冲上近5年新高的WCT控股（WCT,9679,主板建筑组）宣布启动产托上市计划。

6月前

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产托年报发布期限调整为4个月

证券监督委员会宣布，产业投资信托基金（REITs）原本须在财政年结束后的2个月内发布年度报告，如今期限延长至4个月。

10月前

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利率不变出租率改善产托领域展望续强稳

隔夜政策利率（OPR）保持3%，让背有众多浮动利率债务的产托公司大松一口气，加上购物中心和办公楼的出租率改善，酒店入住率也渐有起色，分析员看好该领域的业务展望将保持强稳。

1年前

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IOI置业明年销售改善产托计划料缓慢推进

IOI置业（IOIPG,5249,主板产业组）在国内和新加坡产业项目的推动下，料可在2024年取得更高的产业销售，而该集团正探讨在中长期内，将旗下市值超过190亿令吉的投资产业以产托（REIT）形式上市，到时将可成为大马最大规模的产托股。

1年前

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国行暂停升息有利估值产托布局时机未到

大马产业信托指数与大马10年期政府债券的收益率差距约达180个基点，高于历史平均水平的151个基点，分析员认为，大马产业信托可为投资者提供良好回酬，尽管如此，基于整体产托领域仍未全面向好，上涨空间料受限，维持整体领域保守展望。

2年前

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交易所: 下周一生效产托加强伊斯兰元素

大马交易所（BURSA,1818,主板金融服务组）宣布，强化马股主板上市要求，以方便具备伊斯兰捐赠（Waqf）元素的产业信托及指数基金（ETFs）挂牌，有关调整将在下周一（3日）生效。

2年前

即时财经

即时财经

债券回酬率升高产托吸引力受冲击

然而，基于美欧鹰派升息推高全球债券回酬率，使得大马产托股吸引力减少，又加上近几个月股价表现超越大市，估值已受反映，因而调低评级。

2年前

即时财经

VIP文

第一天 | 连房产投资也可以跃然纸上了？

什么是产托呢？产托是集合大家资金一起联合投资房地产的一个管道，以拥有产业为主并借着经营此业务赚钱的公司或信托。 “利息又再升了，看来我距离买房目标又远一步了”，某读者跟天哥道。于是天哥就问他，你现在不是住得好好的，为什么就这么坚持一定要买房呢？这句话仿佛让这位读者错愕，他想了好一阵后回复说：“我也不知道，我从小就一直听长辈说要买房，就算自己没用到，也可以拿来出租赚取租金帮补供款，那么将来真的成家立业后，也可以回收那个房产，而且剩下的供款可能就不多了，毕竟现在不买，以后需要才再买可能就会更贵了。“ 买房一直以来都是我们华人的传统“文化”，相信许多人从小就被灌输了很多关于买房的想法，即便本身根本没有额外的居住需要。所以我们不难发现，很多新的项目虽然卖得也算不错，但是即便已经拿了钥匙，空置率还是非常高，尤其是较外围的地区。以上述读者为例，如果他本身并没有居住需要，而是单纯担心将来需要的时候买不起，当提前存点钱而已，那么其实会有更好的选择。 [vip_content_start] 天哥的想法，存钱是肯定不会错的，买入优质资产，也是我们长期下来让财富起码保值的一种做法。长辈也没说错，房地产确实是好的选项之一。只不过随着时代进步，我们的选择已经逐步变得更多，就以收租房地产为例，以前我们必须买入一家房地产，装修完毕并找地产中介寻找租客，然后每个月期待租金的到来。幻想时，我们可能会觉得就是坐着摇脚等租金收入，但是具体做起来时，反而像一门生意，租户不还租每个月要催，又或者房子漏水或其他问题，甚至空置找不到租客被逼便宜租等，烦恼绝对会比想象中大很多。但是，如果付出了一定的代价可以带来足够高的效益，那么也是一个不错的方向。只不过就目前大马的房地产市场而言，除非我们把它当成一门生意去经营，并且持续“开分店”把更多的房地产纳入组合，否则单纯业余地想买间房地产收租一直供的，可能就是一项吃力不讨好的“工作”了。我们姑且来做个小计算：以雪隆的一些公寓为例，比较常见的价格会是40来万至60来万不等。我们取一个中间的平衡以50万为例，就以简单装修+齐全家具，预算一个3万就好，然后律师费和转名费等等，总成本大概介于55万左右，就能带来1千500令吉至2千令吉的租金收入。我们再取个平均算1千800令吉吧，每个月需要支付的管理费一般上介于200令吉左右，再额外预算每个月100令吉作为全年维修或者其他门牌税用途，那么平均每个月的租金收入为1千500令吉。但是别忘记，房产中介一般上会收取1个月租金1千800令吉作为费用，因此业主的全年收益将会是1万6千200令吉，以总成本大约55万计算，租金收益率3%不到，比放定存高不了多少。而且这里算的是最好情况，完全忽略了寻找租户中间的空窗期。假设5年里换了2至3个租户，期间又有3至5个月租不出，那么整个算法就完全不一样了。当然，房地产是可以借贷投资，无需真的拿出55万成本，只不过借贷又会产生新的成本，那么就更难去计算了。或许有人会觉得，房产也并不是全款买入，而且长期还有增值，所以还是有一定的投资价值。当然这个也是有一定的道理，今天天哥并不是想表示买入房产收租是一个错误的决定，反而天哥本身也有几家房产，有些也在收租中，所以对于房产收租，天哥并没觉得不妥。只是说以上述那位年轻人的例子，他其实有更好的选择，就好比房地产投资信托（REIT），简称”产托“，在大马已经有30年历史，PNB旗下的AHP在90年代已经上市。产托真正活跃的时期是2005年后，从AXREIT上市后，才陆陆续续有更多的产托上市，截止目前为止共有19家保持上市地位。那么什么是产托呢？产托是集合大家资金一起联合投资房地产的一个管道，以拥有产业为主并借着经营此业务赚钱的公司或信托。而产托跟普通的房地产公司不同，由于它只是拥有房地产，并赚取租金收入与房产价格起落带来的资本得利，所以稳定性会更高，不像普通房产公司，要发展项目或建新的房产出售，涉及更高的风险。产托更像信托基金投资的一种，由专业的团队管理。跟传统信托基金不同的是，传统基金一般是投资股市，而产托则是投资产业，所以产托也被部分投资者称之为纸上产业，是一个让资金不足或不想麻烦的房产投资者也可以涉足产业投资的管道。在大马，产托公司必须把最少90%的营收派发给投资者，并根据股份的大小，各位投资者可以按照比例获得本身的租金收入。我们看看上述图表，租金回报率普遍介于5至6%不等。假设某位投资者同样投资了50万，在扣完所有的营运费用后，那么他全年的租金收入，将介于2万5千至3万左右（需支付税务约10%）。比传统产业方便之余，回报率也更高，加上如果旗下的房产增值，那么这些产托的价格在长期下来也会逐步反映，投资者的投资母金也会逐步增加，所以跟直接投资房地产没太大差别，而最低入场单位为100单位。以上图价位最低的37仙每单位为例，最低入场的门槛也才RM37，算上手续费也就50令吉左右，这是直接投资房地产无法做到的。而且关键是，一般上直接投资房地产，那些优质的地段通常都比较难入手，就算有，价位也会特别高，普通人根本就买不起，甚至买不到。反之产托我们不仅没有资金压力，而且还可以慢慢选，一些优质房产例如MID VALLEY、PAVILLION甚至SUNWAY PYRAMID，都可以随着大家各自的喜好随便挑。即便只有100单位，大家也是这些商场的持有者之一，每年都可以参与股东会议。如果价位不合适，也可以从每天的价格变化中耐心等待合适的价位，这是传统房地产无法比较的。以上述这位年轻人为例，如果他把打算买房来出租的计划改成买产托投资会如何呢？假设他头期只能付出5000，并且每个月供2000的资金去投资产托，然后把收到的租金全额投入进去，那么在30年后，他的这笔投资已经大概介于200万了。而且这里只计算6%的租金收入，并没有包括他这数十年来手中产托的增值，所以如果来到投资的角度，产托会比传统房地产多了许多优势。所以房地产是拿来住的，不是拿来炒的，要投资的，倒不如选一些真正合适的投资项目。总的来说，最重要的不是我们投了什么，而是我们是否有确切的计划，然后跟着计划跑，并且持之以恒而已。投资致富从来都不困难的，只不过很多人却总想着走捷径，想要快速看到效益，才容易在投资这条路上原地打转而已。所以无论投资的是什么，最重要做好一件事，就是脚踏实地别尝试走捷径，并一步一脚印向前进，那么长期下来，一定会看到效益的。投资有时候并没有很困难，只不过很多人把简单的东西困难做而已，共勉之。

2年前

VIP文

即时财经

马股收跌10.70点仅建筑产托指数走升

隔夜美股3大指数全跌，全球恐经济衰退避开股市，亚股今日也跌多起少，马股投资者避险心态多作壁上观，富时综指下跌10.70点，来到1585.98点。

3年前

即时财经

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马股一度逼近1600点保健产托低飞

投资者预期俄罗斯和乌克兰有望避免全面开战，亚太股市今日回稳，连日盘整的马股也趁势走高，一度上扬15.38点。

3年前

即时财经

焦点财经

息差不再诱人产托高回酬光环褪色

行动管制令限制放宽，成功提振客流量和租户销售，令2021年第四季大马产托盈利表现不俗，但兴业研究仍对零售和办公空间供过于求情况感到忧虑，同时国家银行可能在今年下半年启动利率正常化，也可能令产托高回酬光环褪色。

3年前

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焦点财经

看好疫后经济反弹 4产托周息率将超5%

（吉隆坡20日讯）政府进一步重开经济，分析员看好零售类型的产业信托领域作为复苏主题股将能因此受惠，维持“增持” 投资评级，全国疫苗接种虽进展良好，但冠病新增病例未见缓和，短期获利表现仍颠簸。获利能力及风险比去年大幅改善大马投行分析员在报告指出，国内外疫苗接种进展顺利，且国内已在逐步分阶段重开经济活动，零售产业信托领域的获利能力及风险比起去年，已大大改善。 “根据我们的预估，加上当前的低息环境，追踪的4家产业信托2023财政年的周息率将超过5%。我们喜欢产托领域主要是看好我国经济后疫情时代有望反弹，而作为复苏主题的产托领域，也能受惠于国家经济复苏。” 该行追踪的4家产托公司，分别是杨忠礼产托（YTLREIT,5109,主板产业投资信托组）、怡保花园产托（IGBREIT,5227,主板产业投资信托组）、双威产托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组）及柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组）。 “产托领域今年次季的获利表现受到行管令冲击，我们追踪的4家产托，有3家财报逊于预期，只有杨忠礼产托符合预期。” 大马投行披露，3家产托财报失色，主要是给予租户的租金援助高于预期，加上期间新增病例急升，更是冲击整体出租率，造成产托领域2021财政年首半年营业额按年下滑18%，收入则年跌32%。 “杨忠礼产托财报仍符合预期，2021财政年全年营业额按年减少24%，主要是澳洲产托组合收入大减41%影响。” 该行指出，今年次季的行管令及国家复苏计划首阶段期间，购物商场的人流量仅是疫情前的10至30%，而今年5月未收紧管制前，商场人流量仍有逾60%。 “尽管如此，我们追踪的产托旗下属邻里社区的商场，行管令期间的人流量稍微高于那些高度依赖办公室与旅客人潮的商场，主要是因为到访邻里社区商场的购物人士，主要是为了采购日常用品及到访药剂所等必要服务。” 随著政府8月底进一步放宽管制，上述产托的购物商场的人流量也跟著回升，但大马投行指出，人流量仍波动，毕竟每日新增确诊病例未见显著放缓，许多人还在适应与病毒共存的新常态。商场新策略吸引人流 “因此，产托业者短期内仍保守乐观看待前景，同时也针对后疫情的新常态重新制定策略招揽访客，这些策略包括推出特别促销，及引入可让访客打卡的租客，比如Lot10商场的日本著名零售连锁店Don DonDonki、万达广场的防弹少年团快闪店（BTSpop-up store）等，都成功在5月底吸引人流。” 虽然到访商场的人流量疲软，但该行认为，目前到访商场的购物人士因购物目标更为明确，每个购物者消费水平有所提高。出租率仍超过90% “另外，这些产托零售购物商场出租率虽下跌，但我们并未焦躁不安，在向这4家产托公司了解后，他们只是在这段期间放慢与租户协商更新租约，加上行管令期间纵然有新租户入驻也无法装修。尽管如此，我们感到欣慰的是，这4家产托公司的主要购物商场，出租率仍超过90%属健康水平。” 债务比率低有余力收购资产而在财务状况方面，大马投行指出，4家产托公司债务占资产比率介于23至41%，远低于监管门槛的60%，可让产托公司收购资产，而大部份产托公司不排除或在未来12至18个月潜在收购资产。 “我们首选双威产托，喜欢该产托多元投资组合（包括零售商场、酒店、办公楼、大学及医院），加上尚有众多资产还未注入产托。” 下行风险方面，该行点出3个，即（一）人流量恢复逊于预期、（二）因零售空间供过于求，或激烈竞争造成商场出租率显著下跌，及（三）消费者消费情绪受到其他外围因素冲击进一步走软。

3年前

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柏威年半年收入逊预期前景仍乐观

由于旗下商场的访客流量重挫，柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组）首6个月可分配收入低于预期，惟分析员仍乐观看待该集团前景，主要是其重要资产占据良好地理位置，与同行相比具有竞争优势，维持“买进”评级。

3年前

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