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全球房产
国际财经
更高更久利率碾压 全球房产黄金时代告终
去年各国中行迅速加息给全球房产市场带来冲击之后,一个冰冷的新现实浮现:“造富”了无数人的房产热潮已经结束。 借贷成本大增 住房短缺 全球各地的房产市场遭到双重夹击,一是借贷成本大增而且可能居高不下,另一是住房短缺致使价格居高不下,许多地区的民众更加买不起房子,而重新调整房贷的屋主则面临与日俱增的财务压力。 美国市场其实已经冻住,纽西兰和加拿大的长期热点地区,房价并没有显著下跌,买在最高点的人则苦于还款额增加。 每个国家的情况可能各不相同,但无论是租房还是自持,人们都把更多的收入花在房子上,这就可能拖累全球经济。 穆廸首席经济学家查廸预计,未来10年,美国30年期抵押贷款利率(目前约为7.4%)的平均水平将在5.5%左右,而2021年初曾低至2.65%。他说,大多数其他先进国的房贷利率也会这样上升,只是具体水平会有所不同。 未知数还有很多。中东战事深化及中国经济当前一系列房产危机,可能导致更广泛的全球经济衰退,从而减少住房需求并大幅压低房价,进而造成更加严重的金融动荡。商业房产现在已经够经济头疼的了。 彭博经济研究的经济学家沙阿说:“低利率让房产市场在过去20年真的很疯狂,未来10年房市肯定大幅放缓。” 就算通胀降温,许多国家暂停升息,但借贷成本可能永远不会像金融危机之后那15年里那样低。房市开始步入“冰河时期”。 美国二手屋销售降至2010年以来最低,高盛经济学家估计,利率持续上升的影响将在2024年最为显著,成交量将降至1990年代初以来最低。 宾州大学华顿商学院教授基斯说:“我们目前处于这个冰河期的早期阶段,不可能很快解冻。” 纽西兰就是一个极端案例。疫情推动房产大热潮,房价仅在2021年就上涨近30%,纽西兰中行数据显示,存量抵押贷款里大约25%是这一年发放的,而且其中五分之一发给了首次购房者。 该国的抵押贷款利率通常不会固定超过3年,大约一半的存量抵押贷款今年进行了再融资。据估计,到2024年中,利息支出占借款人可支配收入的比率将从2021年9%的低点上升到20%左右。许多纽西兰人面临着更大的还款压力。 投资者撤退 过去10年的全球房产热潮使得买房在纽西兰、澳洲、加拿大等国家成为致富捷径,成千上万的人变成了业余投资者。 报酬率下降促使投资者退场了。根据蒙特利尔银行的研究,在加拿大最大城市多伦多拥有一套公寓房,扣除抵押贷款成本和其他费用后现在的回酬率仅为3.9%,低于投资加拿大政府国库券可以赚取的5%。 欧洲房市景气也急缩,德国上半年新营建许可减少逾27%,法国1至7月减少28%。融资成本飙升也促使近四分之一的英国房贷户考虑脱手,改买更便宜房产。瑞典遭遇了1990年代以来最严重的滑坡,建筑活动还不到满足需求所需水平的三分之一。 在亚洲,韩国的房东也深受影响。如果把“传贳”(韩国独有的租赁押金制度)行业的约8000亿美元算在内,韩国家庭债务与国内生产总值(GDP)之比高达157%,是先进国家里最高的。 由于房东经常在租约到期时用新押金还掉旧押金,这样就会让他们更难履行债务。 与此同时,香港受到了中国经济放缓、人口外流和利率上升的冲击,一度势不可挡的房价涨势戛然而止。由于港元与美元挂钩,导致抵押贷款利率自2022年初以来上涨了一倍多。以昂贵着称的二手屋价格已跌至6年低点,发展商正在大幅打折促销,政府也力降印花税以重振楼市。 除非利率开始下降,否则香港房产市场将继续受煎熬。但许多人现在仍然买不起房屋,全球许多地区都是如此。(彭博社)
7月前
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